מכרז רמ״י לבנייה עצמית ברמת ישי כלל 17 מגרשים ל־29 בתים, וכולם הוקצו. השומה החציונית לקרקע ליחידת דיור גבוהה ממחיר דירה גמורה במגדל העמק ובנשר, עוד לפני פיתוח, מסים ועלות הבנייה. עם זאת, חלק מהזוכים זכאים להנחות ולכן השומה אינה בהכרח הסכום שישלמו בפועל
כמה שווה קרקע לבית פרטי ביישוב מבוקש בעמק יזרעאל? תוצאות מכרז של רשות מקרקעי ישראל ברמת ישי מספקות תשובה חריגה: כ־1.55 מיליון שקל ליחידת דיור בשומה החציונית, לפני שנבנתה על הקרקע לבנה אחת.
מדובר במכרז 113/2025 בשכונת פרדס וחיסכון. רמ״י הקצתה בו 17 מגרשים המיועדים ל־29 יחידות דיור בבנייה עצמית. רוב המגרשים מיועדים לשני בתים צמודים, וחמישה מיועדים לבית אחד. כל המגרשים הוקצו.
חיבור השומות שפורסמו במכרז מגיע לכ־43.8 מיליון שקל. בחישוב לפי מספר יחידות הדיור בכל מגרש, שווי הקרקע החציוני לבית עומד על כ־1.55 מיליון שקל. זהו מחיר הקרקע בלבד. הוצאות הפיתוח, מע״מ, מס רכישה אם חל, אגרות ועלות הבנייה מתווספים בהמשך.
יותר מדירה גמורה במרחק נסיעה קצר
כדי להבין את גובה השומה אפשר להשוות אותה למחירי עסקאות בערים הסמוכות. על בסיס עסקאות שוק חופשי שנרשמו בשנים 2024 ו־2025, המחיר החציוני לדירה גמורה עמד על כ־1.2 מיליון שקל במגדל העמק וכ־1.375 מיליון שקל בנשר. בקריית טבעון, הדומה יותר לרמת ישי באופי הביקוש, החציון היה גבוה בהרבה והגיע לכ־3.05 מיליון שקל.
ההשוואה אינה מושלמת. הקרקע ברמת ישי מיועדת לבית צמוד קרקע, בעוד העסקאות בערים הסמוכות כוללות דירות בגדלים, גילאים וסוגי בנייה שונים. גם מטר רבוע של קרקע אינו דומה למטר רבוע בנוי. ועדיין, המספר ממחיש את הפער הגדול בין יישובים סמוכים: ביישוב מבוקש עם היצע מצומצם, הקרקע לבדה יכולה להיות יקרה יותר מדירה מאוכלסת בעיר אחרת באזור.
השומה אינה בהכרח החשבון הסופי לזוכה
יש הבדל חשוב בין ערך הקרקע שנקבע בשומה לבין הסכום שכל זוכה ישלם. המכרז נערך במסלול הרשמה והגרלה ולא במכרז שבו המתמודדים מעלים את המחיר. השומה קובעת את ערך הבסיס, ולאחר ההגרלה עשויות לחול הנחות לפי מעמד הזוכה, אזור העדיפות הלאומית והוראות מועצת מקרקעי ישראל.
רמת ישי מסווגת באזור עדיפות לאומית ב׳. מחוסרי דיור ומשרתי מילואים העומדים בתנאים עשויים ליהנות מהנחות, וחיילי מילואים פעילים זכאים במקרים מסוימים להפחתה נוספת בכפוף לתקרות ולכללי כפל הנחות. לכן אי אפשר לומר שכל זוכה ישלם בפועל 1.55 מיליון שקל לקרקע.
מצד שני, גם זוכה שקיבל הנחה אינו מקבל בית במחיר השומה המופחתת. הוא מקבל זכות בקרקע, ועליו לממן את הפיתוח ואת הבנייה בעצמו. ללא טבלת פיתוח מלאה ותכנון לבית, אין דרך להפוך את מחיר הקרקע למחיר סופי מדויק.
למה המחיר גבוה כל כך
רמת ישי היא יישוב קטן עם ביקוש גבוה יחסית לבנייה צמודת קרקע והיצע נדיר של מגרשים. לפי מאגר המכרזים, זהו המכרז הגדול ביותר שפרסמה רמ״י ביישוב, לאחר שנים שבהן השיווק היה מצומצם מאוד.
כאשר ההיצע קטן והחלופה היא רכישת בית קיים במחיר גבוה, גם שומת הקרקע עולה. במקרה הזה התחרות בין המבקשים לא קבעה את המחיר, משום שהזוכים נבחרו בהגרלה. אבל העובדה שכל המגרשים הוקצו מצביעה על כך שהיה ביקוש גם ברמת המחיר שנקבעה ובמסגרת ההנחות האפשריות.
מה זה אומר על הוזלת מחירי הדיור
המכרז ברמת ישי מדגים מדוע שיווק קרקע של המדינה אינו מבטיח דיור זול. המדינה יכולה להוציא מגרשים לשוק, אך כאשר השומה משקפת מחסור וביקוש גבוה, מחיר הבסיס כבר כבד. הנחה לקבוצה מסוימת יכולה להוזיל את הרכישה לזוכים, אבל היא אינה מגדילה מיד את ההיצע לכלל הציבור.
כדי להוזיל לאורך זמן נדרש יותר ממכרז בודד: רצף שיווקי קרקע, פיתוח תשתיות, קיצור הליכי תכנון והגדלת מספר יחידות הדיור באזורים שבהם הביקוש גבוה. בלי אלה, כל הקצאה קטנה הופכת למוצר נדיר, והשומה משקפת את הנדירות.
למי ששוקל להשתתף במכרז לבנייה עצמית, המסר המעשי הוא לבקש את החשבון המלא. לא רק ערך הקרקע אחרי ההנחה, אלא גם פיתוח, מע״מ, מסים, אגרות, תכנון, בנייה ומימון. המגרש עשוי להיראות זול לאחר ההטבה, אך הבית מתחיל לעלות הרבה לפני שמניחים את היסודות.
מקורות
רשות מקרקעי ישראל, מערכת מכרזי מקרקעין, מכרז 113/2025 ברמת ישי, חוברת המכרז ותוצאות ההקצאה.
רשות המסים, מאגר מידע נדל״ן, עסקאות שוק חופשי במגדל העמק, נשר וקריית טבעון בשנים 2024–2025.
רשות מקרקעי ישראל, בנייה למגורים בהרחבות יישובים, כללי תשלום והנחות בהקצאת קרקע.
מועצת מקרקעי ישראל, תיקון פרק 4.2 בנושא הנחות לחיילי מילואים, בתוקף מ־21 ביולי 2025.
