רמ״י משווקת בשכונה 17 בחורה 84 מגרשים ל־182 יחידות דיור. שומת הקרקע הכוללת עומדת על כ־13.25 מיליון שקל, אך הוצאות הפיתוח מגיעות לכ־29.2 מיליון שקל. עוד לפני בניית הבית, התשתיות הן כמעט 69% מחשבון הקרקע והפיתוח
כשמדברים על הוזלת דיור בפריפריה, ההנחה המקובלת היא שהקרקע זולה ולכן גם הבית אמור להיות זול. מכרז פתוח של רשות מקרקעי ישראל בחורה מראה מדוע החישוב הזה עלול להטעות.
במכרז 379/2024 משווקים 84 מגרשים בשכונה 17, המיועדים יחד ל־182 יחידות דיור. המועד האחרון להגשה הוא 14 בספטמבר 2026 בשעה 12:00, והזוכים ייקבעו במסלול הרשמה והגרלה, ולא בתחרות שבה ההצעה הגבוהה ביותר מנצחת.
שומת הקרקע לכל המגרשים מסתכמת בכ־13.25 מיליון שקל. בממוצע, מדובר בכ־72.8 אלף שקל ליחידת דיור. אלא שלצד הקרקע מופיע חשבון נוסף: כ־29.2 מיליון שקל להוצאות פיתוח, שהם כ־160.4 אלף שקל ליחידת דיור.
במילים פשוטות, על כל שקל של שומת קרקע יש במכרז הזה כ־2.2 שקלים של פיתוח. הקרקע היא פחות משליש מהסכום המשולב, ואילו הפיתוח הוא כמעט 69% ממנו.
מה בעצם כוללות הוצאות הפיתוח
הוצאות פיתוח הן התשלום עבור הפיכת שטח מתוכנן לשכונה שאפשר לבנות ולחיות בה. הן עשויות לכלול סלילת כבישים ומדרכות, ניקוז, ביוב, מים, תאורה, עבודות עפר ותשתיות ציבוריות נוספות, בהתאם למסמכי המכרז ולהסכמי הפיתוח.
זהו אינו מחיר הבית. לאחר רכישת הזכות במגרש ותשלום הוצאות הפיתוח, הזוכה עדיין צריך לממן תכנון, היתרים, בנייה, חיבורים, מסים, אגרות ומימון. לכן הסכום הממוצע של כ־233 אלף שקל ליחידת דיור עבור שומת הקרקע והפיתוח יחד הוא רק נקודת הפתיחה.
גם את הממוצע צריך לקרוא בזהירות. 77 מהמגרשים מיועדים לשתי יחידות דיור ושבעה מגרשים מיועדים לארבע יחידות. כלומר, העלות הרשומה למגרש מתחלקת בין כמה יחידות, והחשבון האישי תלוי במגרש, בזכאות ובהסדר בין השותפים.
הקרקע זולה, אבל הכביש עולה אותו דבר
ערך הקרקע משתנה מאוד בין מרכז הארץ לפריפריה. עלות סלילת כביש, הנחת צינור או הקמת מערכת ניקוז אינה יורדת באותו יחס. לפעמים היא אף מתייקרת בגלל מרחק, תנאי שטח, צורך בעבודות הכנה והיקף הבנייה בשכונה.
לכן, ככל שהקרקע זולה יותר, משקל הפיתוח בחשבון הכולל גדל. בחורה שומת הקרקע הממוצעת ליחידה נמוכה, אבל התשתיות לבדן עולות יותר מפי שניים ממנה. זה מסביר מדוע הפחתה נוספת במחיר הקרקע לא בהכרח תשנה דרמטית את העלות הסופית למשפחה.
המשמעות רחבה יותר ממכרז אחד. אם המדינה רוצה שהקרקע הזולה בפריפריה תהפוך בפועל לדיור נגיש, היא צריכה לעסוק גם במחיר התשתיות. סבסוד פיתוח יכול להקטין את נקודת הפתיחה, אך הוא צריך להיות שקוף ומדיד. יש לבדוק מי מקבל את ההפחתה, מהו הסכום ליחידה, והאם החיסכון אכן נשאר אצל משק הבית ולא נבלע בעלויות אחרות.
עדיין לא ידוע כמה משפחות יתמודדו
נכון למועד הכתיבה, המכרז עדיין פתוח ולכן אין תוצאות. לא ידוע כמה בקשות כשרות יוגשו, כמה מגרשים יוקצו בפועל או אם המועד יידחה שוב. המכרז פורסם לראשונה באוקטובר 2024, וחוברת המכרז פורסמה ביוני 2026, לאחר שורה של עדכונים ודחיות מועדים.
גם שומת הקרקע אינה בהכרח הסכום הסופי שישלם כל זוכה. במסלולי הקצאה מסוג זה עשויים לחול כללי זכאות, עדיפויות והנחות בהתאם לתנאים המחייבים בחוברת ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. לעומת זאת, הוצאות הפיתוח נקבעות במסמכים ואינן נעלמות משום שהזכייה נעשית בהגרלה.
המבחן האמיתי יגיע אחרי ההגרלה
הנתון החשוב אינו רק כמה מגרשים שווקו, אלא כמה מהם יוקצו, כמה זוכים ישלימו את התשלום, כמה יקבלו היתר וכמה בתים ייבנו בפועל. ללא המעקב הזה, שיווק של 182 יחידות נשאר מספר על הנייר.
המכרז בחורה מספק שיעור פשוט על מחיר הדיור: קרקע זולה היא יתרון, אבל היא אינה כל העסקה. כאשר הפיתוח הוא הרכיב הגדול ביותר עוד לפני הבנייה, הדיון על הוזלה צריך לעבור ממחיר הקרקע בלבד אל החשבון המלא שמגיע למשפחה.
מקורות
רשות מקרקעי ישראל, מערכת מכרזי מקרקעין, מכרז 379/2024 בחורה, חוברת המכרז והעדכונים שפורסמו עד 9 בספטמבר 2026.
מסמכי מכרז רמ״י 379/2024, טבלאות המגרשים, שומות הקרקע והוצאות הפיתוח; חישובי הממוצע והיחס בכתבה בוצעו על בסיס 84 מגרשים ו־182 יחידות דיור.
