מגדל בבל חוזר? את השיכונים הישנים לא העלימו, פשוט העמידו אותם

בסיפור מגדל בבל ביקשו בני האדם לבנות מגדל שיגיע עד השמים. הם רצו לפעול יחד ולהישאר מאוחדים, אבל התוצאה הייתה בלבול, מחלוקת ופיזור.

אנחנו לא בשיעור תנ״ך, אבל המגדלים חוזרים לחיינו במלוא העוצמה, הפעם במסגרת ההתחדשות העירונית.

במקומות רבים, בניין ישן של שלוש או ארבע קומות נהרס ובמקומו מוקם מגדל של עשרים קומות ולעיתים הרבה יותר. שיכון הרכבת לא באמת נעלם. במידה מסוימת, פשוט לקחו אותו, הוסיפו לו לובי ומעליות והעמידו אותו לגובה.

עבור בעלי הדירות מדובר לכאורה בשדרוג ברור: דירה חדשה, ממ״ד, מרפסת, מעלית, חניה ולעיתים גם נוף פתוח. בפרויקטים מסוימים מצטרפים לכך חדר כושר, מועדון דיירים, חללי עבודה משותפים ואפילו בריכת שחייה.

אבל השאלה המעניינת אינה כיצד נראה המגדל ביום שבו הדיירים מקבלים את המפתח. השאלה היא כיצד הוא ייראה כעבור 15 או 20 שנה, ומי ישלם כדי לשמור עליו.

מגדל הוא למעשה רחוב אנכי

בניין קטן כולל בדרך כלל מספר מצומצם של משפחות, מעלית אחת ומעט מערכות משותפות. במגדל מתגוררים עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות ושוכרים. כדי שהוא יתפקד נדרשות מעליות רבות, משאבות מים, מערכות אוורור, גנרטורים, מערכות כיבוי אש, מתקנים לפינוי אשפה ולעיתים גם חניון תת קרקעי גדול.

לכך מצטרפים השטחים המשותפים: הלובי, חדר הכושר, מועדון הדיירים, הגינה והבריכה. כל מתקן שמצטלם יפה בחוברת המכירה דורש ניקיון, ביטוח, תיקונים והחלפת ציוד לאורך השנים.

מסיבה זו, מגדל אינו רק בניין עם יותר קומות. הוא רחוב אנכי עם ועד בית.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הזהירה כי הוצאות התחזוקה במגדלים גבוהות משמעותית מאלו שבבניינים רגילים. בדוגמה שהציגה הרשות, סבסוד של תוספת חודשית בסך 400 שקל ל־72 דיירים ותיקים חייב הקמת קרן של כ־1.4 מיליון שקל לעשר שנים. מדובר בדוגמה ממועד פרסום הדוח ולא במחיר עדכני לכל מגדל, אך היא ממחישה את היקף הבעיה.

עבור מי שמכר דירה ישנה וקיבל דירה חדשה, תוספת של מאות שקלים בחודש אינה תמיד עניין שולי. פנסיונר ששילם בעבר ועד בית בסיסי עלול לגלות כי הדירה החדשה אמנם שווה יותר על הנייר, אבל יקרה בהרבה לניהול בחיי היום יום.

ככל שיש יותר דיירים, הניהול נעשה מורכב יותר

בכל בניין קיימות מחלוקות: כמה להשקיע בניקיון, מתי לתקן את המעלית והאם צריך לשפץ את הלובי. במגדל, הוויכוחים האלה מתקיימים בין עשרות או מאות בעלי דירות.

יש בו דיירים ותיקים לצד רוכשים חדשים, משקיעים לצד שוכרים ומשפחות שמבקשות לשמור על הבניין לעשרות שנים לצד בעלי דירות שמעדיפים לצמצם את התשלום החודשי.

מספיק שחלק מהדיירים אינם משלמים כדי שייווצר חור בתקציב. כאשר מדובר בתיקון יקר, כמו החלפת מערכת או שיקום מעלית, הבעיה עלולה להפוך למשבר של ממש.

מחקר של עיריית תל אביב תיאר את המגדל כמעין רחוב אנכי והצביע על הקושי לייצר בו אחריות משותפת וקהילה יציבה. ככל שמספר הדירות גדול יותר ותחלופת השוכרים גבוהה יותר, כך קשה יותר לקבל החלטות ולגבות כסף לטיפול בתקלות עתידיות.

לכן חברת ניהול טובה וקרן תחזוקה אינן מותרות. הן התשתית שמחזיקה את המגדל מתפקד אחרי שהיזם מסיים את הפרויקט ועוזב.

בריכה היא פינוק, עד שמגיע החשבון

בפרויקטים חדשים משווקים מתקנים משותפים כחלק מחוויית מגורים יוקרתית. בשנים הראשונות הם אכן עשויים להעניק לדיירים איכות חיים גבוהה. אלא שלא כל מתקן שומר על הפופולריות שלו לאורך זמן.

חדר כושר דורש ציוד, ביטוח, ניקיון ותחזוקה. בריכה מחייבת פיקוח, טיפול במים ותיקונים. מועדון דיירים דורש ניהול שוטף. גם כאשר רק חלק קטן מהדיירים משתמש במתקנים, בדרך כלל כולם משתתפים בתשלום.

כך עלול להיווצר פער בין הדרך שבה המגדל משווק לבין האופן שבו הוא מתנהל בפועל. המתקנים שמעלים את רמת החיים בשנים הראשונות עלולים להפוך עם הזמן למקור לוויכוחים: האם להמשיך להפעיל אותם, להעלות את דמי הניהול או לסגור אותם.

בגובה, התחזוקה היא גם עניין בטיחותי

תחזוקה לקויה במגדל אינה משפיעה רק על הנראות. היא עלולה לפגוע גם בבטיחות הדיירים.

בדוח מבקר המדינה על בטיחות אש בבניינים גבוהים הוסבר כי מעל גובה מסוים אי אפשר להסתמך על סולמות רכבי הכיבוי, המגיעים לכ־44 מטרים, בערך לגובה הקומה ה־14. בקומות הגבוהות, פינוי בטוח תלוי במידה רבה בחדרי מדרגות מוגנים ובמערכות גילוי עשן, כיבוי, אוורור ולחץ אוויר שמתוחזקות כראוי.

בבניין נמוך, תקלה במערכת משותפת עשויה להיות מטרד. במגדל היא עלולה להשפיע מיד על מאות אנשים.

צפיפות אינה חייבת להגיע רק בצורת מגדל

ישראל צריכה להוסיף דירות, במיוחד בתוך הערים ובסביבת תחבורה ציבורית. ההתחדשות העירונית גם מאפשרת להחליף בניינים ישנים בדירות ממוגנות, נגישות ועמידות יותר.

לכן הפתרון אינו להפסיק לבנות לגובה. השאלה היא האם כל פרויקט חייב להפוך למגדל ענק, או שניתן לשלב גם בנייה מרקמית של שמונה עד עשר קומות.

כבר היום קיימות תוכניות המשלבות כמה בניינים בינוניים לצד מספר מצומצם של מגדלים. התכנון הזה עדיין מאפשר להוסיף דירות, אך מפזר את הדיירים בין בניינים ומצמצם את התלות במבנה אחד גדול ומורכב.

צריך גם לבחון מראש את יכולת התחזוקה: מה יהיו דמי הניהול, אילו מערכות יידרשו להחלפה, האם תוקם קרן ארוכת טווח וכיצד יוגנו דיירים ותיקים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים.

האם בנייני הבוטיק יהפכו למוצר הנדיר?

היום המגדל נתפס פעמים רבות כסמל לשדרוג, בעוד בניין קטן נראה פשוט ומיושן יותר. אבל ייתכן שבעוד עשור או שניים התמונה תשתנה.

ככל שיותר שכונות יתמלאו במגדלים, בניין קטן ושקט, עם מעט דיירים ומערכות פשוטות יחסית, עשוי להפוך למוצר נדיר. יהיו רוכשים שיעדיפו לוותר על חדר הכושר המשותף תמורת פרטיות, ניהול פשוט ופחות תלות במאות שכנים.

למגדלים יש יתרונות ברורים: נוף, אוויר, ביטחון, נגישות ומתקנים שלא ניתן לקבל בכל בניין. אבל הדירה אינה מסתיימת בדלת הכניסה. הרוכש מקבל גם חלק במערכת גדולה ומורכבת שצריכה להמשיך לעבוד מדי יום במשך עשרות שנים.

נכון, למעלה יש נוף. אבל יכול להיות שבעתיד דווקא למטה, בבניין קטן, פשוט ושקט, יימצא המוצר הנדיר באמת.