דוח מבקר המדינה מציג תמונה מטרידה: ישראל מתכננת מאות אלפי דירות בהתחדשות עירונית, אבל חלק גדול מהפעילות נשאר במרכז. בארבע ערים בצפון נבדקו 23 פרויקטים שקודמו במשך שנים — ואף אחד מהם לא הגיע להיתר בנייה.
על הנייר, ההתחדשות העירונית נמצאת בתנופה. לפי דוח מבקר המדינה שפורסם ביוני 2026, נכון ליולי 2025 היו בישראל 814 פרויקטים של פינוי־בינוי ובהם 479,772 דירות מוצעות, בשלבים שונים של התכנון והביצוע.
גם קצב אישור התוכניות עלה: בשנת 2024 אושרו תוכניות הכוללות כ־57 אלף דירות — עלייה של כ־40% לעומת 2023. אלא שמספר הדירות בתוכנית אינו מספר הדירות שנבנות. בין אישור תוכנית לבין היתר, תחילת עבודה ומסירת מפתח עלולות לחלוף שנים רבות.
רוב הפעילות מתרכזת באזורי הביקוש
472 מתוך 814 הפרויקטים שנכללו בנתוני המבקר — 58% — נמצאו במחוזות תל אביב והמרכז. זה אינו מקרי: במקומות שבהם מחירי הדירות גבוהים, היזם יכול לממן הריסה של בניינים ישנים, בניית דירות חלופיות לדיירים, שכירות בתקופת העבודות, תשתיות ומסים באמצעות מכירת הדירות החדשות.
בפריפריה אותה משוואה כלכלית מתקשה להיסגר. מחיר המכירה הצפוי נמוך יותר, בעוד שעלויות הבנייה אינן נמוכות באותו שיעור. כך נוצר מצב שבו דווקא בניינים ישנים באזורים הזקוקים לחיזוק ולהתחדשות נותרים מאחור.
23 פרויקטים — ואף היתר אחד
המבקר בחן את בית שאן, טבריה, צפת וקריית שמונה. בין השנים 2017–2025 קודמו בארבע הערים 23 פרויקטים של התחדשות עירונית, אולם עד מועד הבדיקה לא הוצא היתר בנייה באף אחד מהם.
הנתון הזה חשוב במיוחד מפני שמדובר בערים בצפון שבהן קיימים מבנים ותיקים, ובחלק מהמקרים גם צורך מוגבר במיגון ובחיזוק. המשמעות היא שהשוק לבדו אינו מצליח תמיד להביא את הפרויקטים משלב התוכנית לשלב הבנייה.
גם כסף שאושר לא תמיד מגיע לשטח
הבעיה אינה מסתכמת בכדאיות הכלכלית. לפי הדוח, שיעור ניצול התקציבים במסגרת הסכמי המסגרת שנחתמו בשנת 2023 עם 12 רשויות מקומיות עמד על כשליש בלבד.
מתוך מסגרת של כ־440 מיליון שקל, כ־105 מיליון שקל טרם הוקצו. בלוד, לפי המבקר, לא נוצלה התחייבות של כ־28 מיליון שקל; בנתניה נוצלו כ־3.5 מיליון שקל מתוך כ־23 מיליון שקל.
המספרים מלמדים שגם כשהמדינה מייעדת כסף לתשתיות שתומכות בהתחדשות — כבישים, מוסדות ציבור, ניקוז ומרחב עירוני — החיבור בין התקציב, הרשות המקומית והביצוע אינו תמיד עובד בקצב הנדרש.
למינהלת המקומית יש משמעות
ב־23 מתוך 71 רשויות שבהן קודמו פרויקטים לא פעלה מינהלת להתחדשות עירונית. ברשויות שבהן פעלה מינהלת, שיעור הדירות שנכללו במיזמים מתוך מלאי הדירות הקיים עמד על 1.7%–2%; ברשויות ללא מינהלת הוא עמד על כ־0.8% בלבד.
מינהלת אינה פותרת לבדה את כל החסמים, אבל היא מרכזת את העבודה מול הדיירים, היזמים, הרשות המקומית וגופי התכנון. בלי גורם מקומי שמוביל את התהליך, פרויקט מורכב עלול להיתקע בין מחלקות וגופים שונים.
כמה זמן עובר מהתוכנית למפתח?
אחת הדוגמאות הבולטות בדוח היא פרויקט ברנדייס ברעננה: כ־23 שנים חלפו מתחילת קידומו ועד לאכלוס. זו דוגמה קיצונית, אך היא ממחישה מדוע נתון על מאות אלפי דירות “מתוכננות” אינו תוספת מיידית להיצע.
לוח הזמנים תלוי באישור התוכנית, הסכמות הדיירים, תכנון מפורט, היטל השבחה, תשתיות, היתר בנייה, מימון וביצוע. כל תחנה כזו יכולה להוסיף חודשים ואף שנים.
איך זה משפיע על מחירי הדירות?
התחדשות עירונית יכולה להוסיף היצע גדול דווקא בתוך הערים, במקום שבו כבר קיימים תחבורה, מסחר ושירותים. אבל כל עוד חלק ניכר מהדירות נשאר בתוכניות, ההשפעה על ההיצע בפועל ועל המחירים מוגבלת.
הריכוז במרכז גם מעמיק את הפער: ההתחדשות מתקדמת היכן שהדירות כבר יקרות מספיק כדי לממן אותה, ואילו באזורים שבהם מחירי הקרקע נמוכים יותר נדרש סיוע ציבורי, תשתיות ולעיתים מודל כלכלי אחר.
המסקנה מדוח המבקר ברורה: הצלחה לא צריכה להימדד רק במספר הדירות שאושרו בתוכניות. המדדים החשובים לציבור הם כמה פרויקטים קיבלו היתר, כמה עלו לקרקע, כמה דירות נמסרו — ובאילו אזורים בארץ. עד שהמספרים האלה לא יעלו, כמעט חצי מיליון דירות יישארו בעיקר הבטחה על הנייר.
