כשמדברים על פינוי־בינוי, קל להתמקד במספר הקומות, במספר הדירות ובתמורה שיקבל כל בעל נכס. אבל מאחורי המגדלים החדשים מתרחש שינוי נוסף, פחות נראה לעין: האוכלוסייה עצמה משתנה.
בניין ישן של שלוש או ארבע קומות, שבו דירות קטנות וזולות יחסית, נהרס. במקומו מוקם בניין גדול יותר, עם לובי, מעליות, חניון ומערכות משותפות. בעלי הדירות הוותיקים אמורים לקבל דירה חדשה ולחזור, אך השוכרים אינם צד לעסקת הפינוי־בינוי. במקביל, הדירות החדשות שנמכרות בשוק מושכות בדרך כלל אוכלוסייה בעלת יכולת כלכלית גבוהה יותר.
הנתון שממחיש את השינוי
מחקר שנערך באזור התחדשות בחולון מצא כי מספר התלמידים באזור שנבדק גדל ב־46.5% בין 2008 ל־2018, לעומת גידול של 4.5% בלבד בשכונה הרחבה. לפי החוקרים, המצטרפים החדשים היו בדרך כלל משפחות צעירות יותר עם ילדים, ובעלות מעמד חברתי־כלכלי גבוה יותר.
גם מלאי הדירות השתנה. שיעור הדירות הקטנות מ־70 מ"ר ירד באותו אזור מכ־70.1% בשנת 2014 לכ־37.5% בשנת 2018. זהו פרט חשוב: דירות קטנות הן לעיתים שער הכניסה של צעירים, שוכרים ומשקי בית בעלי הכנסה נמוכה לשכונה מבוקשת. כשהן נעלמות, לא רק הבניינים משתנים, אלא גם מי שיכול להרשות לעצמו לגור במקום.
חשוב לסייג: מדובר בחקר מקרה ולא בנתון ארצי. אי אפשר להסיק שכל מתחם בישראל יתנהג בדיוק כך. עם זאת, המנגנון שהוא מתאר חוזר במחקרים נוספים: הדירה החדשה משביחה את הנכס, אך גם מעלה את רף הכניסה לשכונה.
בעלי הדירות נשארים יותר מכפי שנהוג לחשוב
המונח "ג'נטריפיקציה" יוצר לעיתים תמונה שבה כל התושבים הוותיקים נדחקים החוצה. המחקר הישראלי מציג מציאות מורכבת יותר. מחקר שבחן שישה מיזמי התחדשות מצא כי שיעור העזיבה של בעלי הדירות המקוריים היה נמוך מהצפוי. במחקר נוסף על פרויקט גרין פארק בנווה שרת נמצא כי בשנת 2019 נותרה בעלות מקורית בכ־52% מהדירות שנבדקו, לעומת 34% באזור ביקורת.
כלומר, עבור חלק מבעלי הדירות פינוי־בינוי הוא דווקא מנגנון שמאפשר להם להישאר בשכונה ולקבל נכס איכותי ובטוח יותר, בלי לרכוש דירה חדשה במחירי השוק.
אבל גם כאן התמונה אינה מלאה. במחקר ששת המיזמים נמצא כי בממוצע כרבע מהדירות שימשו להשקעה, וכרבע מדירות התמורה נמכרו בסמוך לסיום התהליך. הסיבות יכולות להיות שונות: רצון לממש את עליית הערך, שינוי בצורכי המשפחה, קושי להמתין שנים או חשש מהוצאות התחזוקה בבניין החדש.
השוכרים הם הראשונים להיעלם
מי שכמעט אינו מוגן בתהליך הוא השוכר. הוא אינו בעל הזכויות, אינו חותם על ההסכם עם היזם ואינו מקבל דירת תמורה. כאשר הבניין מתפנה, השוכר פשוט מחפש דירה אחרת. אם ירצה לחזור לאחר האכלוס, הוא יפגוש בדרך כלל דירה חדשה ויקרה יותר.
זו אחת הסיבות לכך ששכונה יכולה לשמור על חלק מבעלי הדירות הוותיקים, ובכל זאת לאבד חלק מהאוכלוסייה שהתגוררה בה בפועל. השינוי אינו תמיד פינוי ישיר של בעלי הנכסים. לעיתים זו החלפה שקטה של שוכרים, דיירי משנה ומשקי בית שלא יכלו לעמוד במחיר החדש.
הדירה התקבלה בחינם, התחזוקה לא
גם בעלי הדירות שחוזרים נדרשים להתמודד עם הוצאה חדשה. בניין ותיק ופשוט מוחלף לעיתים במגדל עם כמה מעליות, חניון תת־קרקעי, מערכות כיבוי אש, משאבות, לובי ולעיתים גם חדר דיירים או מתקנים נוספים. כל אלה עולים כסף מדי חודש.
החוק מעניק במקרים מסוימים הגנות לקשישים ולאוכלוסיות זכאיות, והסכמי פינוי־בינוי עשויים לכלול קרן תחזוקה לתקופה מוגבלת. אבל השאלה האמיתית מתחילה לאחר שהסיוע מסתיים. דייר שמתקשה לשלם את ועד הבית החדש עלול לבחור להשכיר או למכור, גם אם התכוון מלכתחילה לחזור.
לא חייבים לבחור בין התחדשות לבין הקהילה
התחדשות עירונית אינה בהכרח סיפור של דחיקה. היא יכולה לחזק מבנים, להוסיף ממ"דים, לשפר את המרחב הציבורי ולהגדיל את היצע הדירות. השאלה היא אם מתכננים מראש גם את ההשפעה החברתית.
דוח חברתי רציני צריך לזהות לא רק בעלי דירות, אלא גם שוכרים, קשישים, משפחות התלויות בשירותים מקומיים ועסקים קטנים. אפשר לשלב דירות קטנות, דיור בר־השגה, סיוע מתמשך בתחזוקה וליווי של הדיירים גם לאחר האכלוס. נציגות דיירים פעילה יכולה לצמצם חיכוכים בין התושבים הוותיקים לחדשים ולהכין מראש כללי ניהול לבניין גדול ומורכב.
ההצלחה של פינוי־בינוי אינה נמדדת רק במספר הדירות שנבנו. היא נמדדת גם בשאלה פשוטה יותר: האם מי שחי בשכונה לפני הפרויקט עדיין יכול לבחור לחיות בה אחריו.
מקורות
Land Use Policy, One+One+One=A lot: The social outcomes of urban regeneration in Israel: https://www.mobt3ath.com/uplode/book/book-99502.pdf
מחקר על שישה מיזמי התחדשות עירונית בישראל, גבע ורוזן: https://aepi.org.il/sheetEssaysFiles/1042_file1.pdf
מכון ון ליר, סקירת מחקרים בנושא התחדשות עירונית והשפעות חברתיות: https://www.vanleer.org.il/wp-content/uploads/2024/05/004bdb9d501dda61e619b33fa648c14d.pdf
Technion Research, מודל דמוגרפי של ג'נטריפיקציה ודחיקה: https://cris.technion.ac.il/en/publications/rethinking-gentrification-and-displacement-modeling-the-demograph-2/
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מדריך להכנת דוח חברתי: https://www.gov.il/BlobFolder/reports/doch_chevrati_hitchadshut_ironit/he/hithadshut_ironit_documents_madrich_doch_chevrati_v2_final.pdf
