קול קורא חדש מציע לרשויות המקומיות צוותי תכנון במימון המדינה, כדי להכין תוכניות מפורטות או מסמכי מדיניות לשכונות שלמות. אלא שהסיוע מממן את שלב התכנון בלבד, מציב רף מחיר מינימלי לשכונה, וגם במסלול המהיר יחסית מדובר בתהליך של שנה וחצי עד שלוש שנים לפני שמגיעים בכלל לשלב הביצוע
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה קול קורא חדש שבמסגרתו היא מתכוונת להקצות כ־15 מיליון שקל להכנת תוכניות להתחדשות של שכונות ותיקות. על הנייר, זו בשורה לרשויות שמתקשות לממן בעצמן צוות של אדריכלים, שמאים, יועצי תחבורה, תשתיות, סביבה ושיתוף ציבור. בפועל, זהו הצעד הראשון במסלול ארוך: הכסף מיועד להכנת התכנון, לא להריסת בניינים, לא לבניית דירות ולא למימון תשתיות.
המטרה היא לעבור מהתחדשות של בניין בודד לתכנון של שכונה שלמה. במקום שכל יזם יקדם פרויקט נפרד, התוכנית אמורה לבדוק כמה דירות אפשר להוסיף, אילו כבישים ומבני ציבור יידרשו, מה תהיה צפיפות הבנייה, היכן יעברו התשתיות ואילו מתחמים מתאימים לפינוי־בינוי או להתחדשות בניינית.
לפי מסמכי הקול הקורא, כיום מקודמות ברחבי הארץ כ־30 תוכניות שכונתיות דומות. הנתון הזה מראה שהמדינה כבר משתמשת בכלי, אבל גם מדגיש את היקף הפער: בישראל יש מאות שכונות ותיקות, ורק חלק קטן מהן זוכה לתכנון כולל במימון ממשלתי.
שני מסלולים, ושעון שמתקתק אחרת
הרשויות המקומיות יכולות לבקש אחד משני מוצרים. הראשון הוא מסמך מדיניות, שמגדיר עקרונות, מתחמים, צפיפויות וצרכי תשתית, אך אינו תוכנית סטטוטורית שמכוחה אפשר להוציא היתר בנייה. משך הזמן המשוער לאימוצו הוא כשנה וחצי.
המסלול השני הוא תוכנית מפורטת בעלת תוקף סטטוטורי. היא אמורה לקבוע זכויות בנייה, גובה, קווי בניין, תשתיות ושלביות, ובסוף הדרך ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרים. לוח הזמנים המשוער לאישור תוכנית כזאת הוא שלוש שנים.
גם שלוש השנים אינן זמן עד קבלת מפתח. לאחר אישור התוכנית עדיין נדרשים, לפי המקרה, החתמת בעלי דירות, בחירת יזם, תכנון מפורט לביצוע, היתר בנייה, מימון, פינוי ובנייה. לכן הקול הקורא עשוי לפתוח חסם תכנוני, אך הוא אינו מבטיח שדירה חדשה תיבנה בקרוב.
לא כל שכונה יכולה להגיש
תנאי הסף משרטטים היטב את סוג השכונות שהמדינה מחפשת. במסלול של מסמך מדיניות נדרשות בדרך כלל 1,000 עד 2,500 דירות קיימות; במסלול של תוכנית מפורטת נדרשות 700 עד 1,700 דירות. לפחות מחצית ממבני המגורים צריכים להיות מבנים שקיבלו היתר עד סוף 1992, ולכל היותר 35% מהדירות יכולות להיות צמודות קרקע.
בנוסף, המחיר הממוצע של דירה חדשה בשכונה צריך לעמוד על לפחות 14,500 שקל למ״ר. זה אינו פרט טכני. הוא משקף את הצורך בכדאיות כלכלית: גם תוכנית מצוינת לא תתקדם אם ערך הדירות החדשות לא יאפשר ליזם לממן את הריסת המבנים, התמורות לדיירים והבנייה מחדש.
אבל כאן נמצא גם אחד החסרונות המרכזיים של המתווה. דווקא שכונות שבהן ערכי הקרקע נמוכים במיוחד, ובמיוחד בפריפריה, עלולות להתקשות לעבור את רף הכניסה. יתרה מכך, בדירוג ההצעות ניתן ניקוד גבוה יותר ככל שהמחיר למ״ר גבוה יותר, עד לניקוד המרבי בשכונות שבהן המחיר הוא 24 אלף שקל למ״ר ומעלה. המשמעות היא שמימון התכנון לבדו אינו פותר את בעיית הכדאיות במקומות החלשים ביותר.
המדינה משלמת על המתכננים, העירייה נשארת בתמונה
הרשות הממשלתית אמורה לשאת במלוא עלויות עבודת התכנון וניהולה ולבחור את חברות התכנון. העירייה, לעומת זאת, נדרשת ללוות את ההליך, לקיים שיתוף ציבור ולשאת בעלויות המפגשים והפרסום. בתוכניות מפורטות היא גם מתחייבת לגבות בעתיד מהיזמים חלק מהוצאות עריכת התוכנית ולהעביר את הכסף למדינה.
הקול הקורא קובע כי לא די לעמוד בתנאי הסף. ההצעות ידורגו לפי פוטנציאל תוספת הדירות, צפיפות, פעילות התחדשות קיימת, מחיר למ״ר, התרומה הצפויה לשכונה והיכולת הארגונית של הרשות המקומית. ככלל, לא תיבחר יותר מהצעה אחת מכל רשות, והבחירה כפופה למסגרת התקציב.
לרשויות יש חלון זמן קצר יחסית: הגשת הבקשות אמורה להיפתח ב־9 בנובמבר 2026 ולהסתיים ב־12 בנובמבר בשעה 15:00. רק לאחר סיום ההליך יתברר אילו שכונות קיבלו את צוותי התכנון.
מה זה יכול לעשות למחירי הדיור?
לתכנון שכונתי יש ערך ממשי. הוא יכול להפחית אי־ודאות, למנוע פרויקטים נקודתיים שסותמים כבישים ומעמיסים על בתי ספר, וליצור מסלול ברור יותר ליזמים ולדיירים. בטווח הארוך, תוכנית שמוסיפה אלפי דירות באזורי ביקוש יכולה להגדיל את ההיצע.
עם זאת, אין בסיס לקבוע שהקצאת 15 מיליון השקלים תוריד לבדה את מחירי הדירות. ההשפעה תלויה בשאלה אילו שכונות ייבחרו, כמה יחידות יאושרו, האם התוכניות יהיו כלכליות, כמה זמן יידרש להיתרים וכמה מהן יגיעו לבנייה בפועל. החידוש החשוב הוא שהמדינה מוכנה לשלם על יצירת הצינור התכנוני. המבחן האמיתי יתחיל רק כאשר יתפרסמו הזוכים, ובהמשך כאשר התוכניות יעברו מהנייר לאתר הבנייה.
