תוכנית פינוי־בינוי יכולה להיות מאושרת, היזם יכול להגיע להסכמות עם הדיירים ואפילו הכדאיות הכלכלית יכולה להיראות סבירה. ובכל זאת, הפרויקט עלול להיתקע בשערי העירייה. הסיבה אינה תמיד הבניין עצמו, אלא כל מה שמסביבו: כבישים שאינם ערוכים לעוד מאות מכוניות, מערכת ביוב וניקוז שדורשת שדרוג, מחסור בכיתות לימוד, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
עדכון שפורסם ב־4 באוקטובר במערכת הרכש הממשלתית מחזיר למרכז את אחד החסמים הפחות מדוברים בהתחדשות עירונית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מזמינה רשויות מקומיות להצטרף להסכמי מסגרת למימון תשתיות תומכות. התקציב הכולל שנקבע במסמכי הקול הקורא עומד על 210 מיליון שקל עבור היתרי בנייה שיוצאו בשנים 2026–2027. מועד ההגשה המעודכן הוא 15 באוקטובר בשעה 15:00.
הכסף מגיע בעקבות היתר, לא בעקבות הבטחה
המנגנון נועד לשנות את התמריץ של הרשות המקומית. תוספת של אלפי תושבים מחייבת אותה להרחיב שירותים ותשתיות, בעוד שהכנסות הארנונה ממגורים לבדן אינן תמיד מכסות את העלויות. לכן רשות עלולה לתמוך בהתחדשות ברמת ההצהרה, אך להתקדם בזהירות כשמגיע שלב ההיתר.
במסלול החדש המימון מחושב לפי מספר הדירות התוספתיות שקיבלו היתר. עבור 500 הדירות הראשונות נקבע תשלום של 15 אלף שקל לדירה; בין 501 ל־800 דירות, 18 אלף שקל; בין 801 ל־1,100 דירות, 21 אלף שקל; ומ־1,101 דירות ומעלה, 24 אלף שקל לכל דירה נוספת.
אפשר לקבל גם תוספות. בין היתר, נקבע מענק נוסף של 5,000 שקל לדירה באזורים מסוימים שבהם חל פטור מהיטל השבחה או היטל בשיעור 25%, וכן תוספות עבור צפיפות גבוהה, שימוש במסלול "מורשה להיתר" וגידול בקצב ההיתרים לעומת השנים הקודמות.
אבל אין מדובר בצ'ק אוטומטי. רשות רגילה צריכה להגיע להיתרים הכוללים לפחות 500 דירות בשנה. ביישוב קטן או פריפריאלי הרף יורד ל־400 דירות, וביישוב שהוא גם קטן וגם פריפריאלי ל־300. בנוסף, כדי להצטרף למסלול ב־2026 נדרש מלאי של לפחות 1,200 דירות בתוכניות מאושרות שטרם מומשו, והכנסה עצמית מארנונה שאינה עולה על 5,440 שקל לנפש לפי נתוני 2023.
לאן מותר להפנות את התקציב
מסמכי הקול הקורא מגדירים רשימה רחבה של תשתיות: כבישים ותחבורה, תיעול וניקוז, מים וביוב, מוסדות חינוך, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים ותשתיות חשמל. ועדת התמיכות אמורה לבחון את הזיקה בין התשתית לבין פרויקטי ההתחדשות, את עלותה, את מקורות המימון האחרים ואת היכולת לבצע אותה.
גם כאן יש פער חשוב בין זכאות לביצוע. הכסף משולם עבור תשתיות שאושרו מראש ורק לאחר ביצוען. רשות שאין לה יכולת תכנון, מכרזים או השלמת מימון עלולה להיות זכאית על הנייר, אך להתקשות להפוך את ההרשאה לכביש, לבית ספר או לקו ביוב חדש. המסמכים אף קובעים עדיפות לתשתיות שאפשר לקדם בתוך שנה, בעוד שתקופת ביצוע התשתיות נמשכת עד סוף 2034.
האם זה יוריד את מחירי הדירות?
המסלול עשוי לקצר את הדרך לבנייה במקומות שבהם החסם האמיתי הוא התנגדות עירונית שנובעת מעלות התשתיות. אם רשות מקבלת מקור תקציבי נוסף, היא יכולה להיות נכונה יותר להוציא היתרים ולהיערך לגידול באוכלוסייה. בטווח הארוך, יותר פרויקטים שמגיעים לביצוע פירושם יותר דירות חדשות בתוך הערים.
אבל אין במסלול מנגנון שמחייב יזם להעביר את המענק למחיר הדירה. הכסף מיועד לרשות המקומית ולתשתיות ציבוריות, לא לסבסוד ישיר של הרוכש. לכן ההשפעה האפשרית על המחירים היא עקיפה: שחרור פרויקטים תקועים, הגדלת היצע ושיפור סביבת המגורים. גם זו אינה מובטחת, משום שהתקציב מוגבל, סכום הזכאות לרשות אחת מוגבל ל־22% מהזכאות השנתית הכוללת, ואם הביקוש יעלה על המסגרת הכסף יחולק באופן יחסי.
המבחן האמיתי לא יהיה כמה רשויות יגישו בקשה עד 15 באוקטובר, אלא כמה מהן יגיעו לרף ההיתרים, אילו תשתיות יאושרו וכמה מהן יושלמו בפועל. רק אז יהיה אפשר לדעת אם 210 מיליון השקלים הפכו לעוד תוכנית ממשלתית, או לכלי שמוציא את הפינוי־בינוי מהנייר אל אתר הבנייה.
