אחד הסיפורים הקבועים בהתחדשות עירונית הוא מתחם שבו כולם רוצים להתקדם, אבל המספרים פשוט אינם מסתדרים. בעלי הדירות רוצים ממ״ד, מעלית ובניין חדש, העירייה רוצה לחדש את השכונה, והיזם מוכן לקדם תוכנית. אלא שבסוף, ההכנסות ממכירת הדירות החדשות אינן מכסות את פינוי הדיירים, ההריסה, הבנייה, המימון ושאר עלויות הפרויקט ברווח שמאפשר לבנק ללוות אותו.
באשקלון המדינה מנסה לפתור את הבעיה באמצעות כסף ישיר. קול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמועד ההגשה אליו הסתיים ב־6 באוקטובר, מאפשר ליזמים לבקש מענק להשלמת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי־בינוי בעיר.
לפי המסמכים הרשמיים, הכוונה היא להקצות ב־2026 מסגרת של כ־148.5 מיליון שקל. מתוכה כ־70 מיליון שקל זמינים להקצאה בשלב הנוכחי, והיתרה, כ־78.5 מיליון שקל, תלויה בקבלת תקציב כדין. בהחלטת הממשלה נקבעה מסגרת עקרונית של 70 מיליון שקל בשנה בשנים 2026–2031, אך גם המסמכים מדגישים שהחלטה אינה שווה לתשלום בפועל כל עוד התקציב לא התקבל.
לא מענק לכל פרויקט
הסיוע מיועד למיזמים שלא מגיעים לכדאיות כלכלית מספקת. אחד מתנאי הסף הוא ששיעור הרווח היזמי המחושב לפרויקט לא יעלה על 16% מההוצאות. סכום ההשלמה עצמו מחושב כך שהפרויקט יגיע לרווח יזמי של 17%, בהתאם לעקרונות תקן שמאי 21.1 ולפרמטרים שקבעה הרשות.
במילים פשוטות: המדינה אינה אמורה לממן פרויקט שכבר יכול לצאת לדרך בכוחות עצמו. היא מבקשת לסגור את הפער בפרויקטים שבהם חסר סכום מסוים כדי להפוך אותם לממומנים ולברי ביצוע.
גם תקרת המימון מוגבלת. לפי החוברת, סכום המימון המרבי לא יעלה על 180 אלף שקל ליחידת דיור יוצאת; בחישוב הנוגע ליחידות המתווספות נלקח סכום זה בתוספת מע״מ. הסכום הסופי נקבע לאחר בדיקה כלכלית של הרשות, והיזמים שיימצאו זכאים יתבקשו להציע את המימון שהם דורשים, בלי לעבור את התקרה שנקבעה למתחם.
מה נדרש מהיזם ומהדיירים
המסלול אינו פתוח לפרויקט שנמצא רק בשלב רעיוני. היזם צריך להוכיח ניסיון ואיתנות כלכלית ולעמוד בדרישות מקצועיות. במתחם חייבות להיות לפחות 24 יחידות קיימות, והתוכנית צריכה להוסיף לפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או להגיע ל־70 יחידות, לפי הגבוה.
נדרש גם בסיס קנייני משמעותי: לפחות 51% מבעלי הזכויות בכלל המתחם ובכל אחד מהבניינים צריכים כבר להיות חתומים על הסכם פינוי־בינוי. מבחינה תכנונית נדרשת צפיפות של לפחות 35.2 דירות לדונם נטו, זכויות בנייה למגורים בהיקף של לפחות פי שניים מהבנייה הקיימת, וכן התקדמות תכנונית ממשית, למשל דיון בשולחן עגול בוותמ״ל או קליטה בוועדה המחוזית.
המשמעות היא שהמענק אינו אמור להתחיל תהליך מאפס. הוא מיועד לפרויקטים שכבר עברו דרך ארוכה, אך נתקעו בנקודה שבה עלות הביצוע גבוהה מדי ביחס לשווי הדירות שאפשר למכור.
הכסף משולם לפי התקדמות הבנייה
גם יזם שיזכה לא יקבל את כל הסכום מראש. התשלום בנוי בשלבים: 10% לאחר היתר בנייה והסכם ליווי, או לאחר היתר הריסה בתנאים שנקבעו; 20% לאחר השלמת חפירה ודיפון; 40% לאחר השלמת השלד; והיתרה, 30%, לאחר גמר הבנייה וקבלת תעודת גמר.
המבנה הזה מצמצם את הסיכון שהמדינה תעביר כסף לפרויקט שלא מתקדם, אבל הוא גם מחייב את היזם להגיע עם מימון ויכולת ביצוע אמיתיים. המענק מסייע לסגור את הפער, אך אינו מחליף ליווי בנקאי, הון עצמי, היתר בנייה והסכמות דיירים.
האם המענק יוזיל דירות?
לא בהכרח. מטרת המהלך אינה להעניק הנחה לרוכשים, אלא לאפשר בנייה במקום שבו היא אינה כלכלית. המענק יכול להגדיל את היצע הדירות, לחדש בניינים ישנים ולספק מיגון טוב יותר בעיר החשופה לירי. בטווח הארוך, תוספת היצע עשויה למתן לחצים על המחירים, אבל אין במסלול התחייבות שמחיר הדירות החדשות יהיה נמוך יותר.
השאלה החשובה כעת היא כמה הצעות הוגשו עד סגירת המועד, כמה מהן יעמדו בתנאי הסף ומה יהיה סכום המענק הממוצע לדירה ולמתחם. בלי פרסום הנתונים האלה, יהיה קשה לדעת אם המסלול יצר תחרות על כסף ציבורי והציל מספר גדול של פרויקטים, או שרק מעט מתחמים בשלים הצליחו לעבור את הרף.
המדינה כבר הגדירה את הבעיה והעמידה כסף ראשון לפתרונה. מעכשיו המדד אינו גודל ההכרזה, אלא מספר ההיתרים, הבניינים שנהרסו והדירות החדשות שנמסרו.
