ההתחדשות העירונית בישראל שוברת שיאים, לפחות במספר הארצי. לפי סיכום שנת 2025 של הלמ״ס, במהלך השנה החלה בנייתן של כ־17,800 דירות בעקבות הריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש במקומו. מתוכן 14,540 נבנו במסגרת תמ״א 38 או פינוי־בינוי.
זה נתון משמעותי, אך מאחוריו מסתתר פער גיאוגרפי: 51.8% מהדירות שהחלו להיבנות לאחר הריסה נמצאות במחוז תל אביב ועוד 27.1% במחוז המרכז. יחד, שני המחוזות מרכזים 78.9% מהבנייה מהסוג הזה.
למה זה קורה דווקא במרכז?
פינוי־בינוי נשען בדרך כלל על עסקה כלכלית. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, והיזם מוכר דירות נוספות כדי לממן הריסה, בנייה, שכירות זמנית, מימון, מסים, תשתיות ורווח יזמי.
ככל שמחיר הדירה החדשה באזור גבוה יותר, ניתן לממן את הפרויקט באמצעות מספר סביר של דירות חדשות. באזורים שבהם מחירי המכירה נמוכים, המשוואה דורשת לעיתים הרבה יותר דירות, קרקע משלימה, מענק ממשלתי או סיוע בתשתיות. בלי פתרונות כאלה, התוכנית יכולה להתקדם על הנייר ולהיתקע לפני ההיתר או הליווי הבנקאי.
גם מבקר המדינה מצביע על הפער
דוח מבקר המדינה שפורסם ביוני 2026 הגיע למסקנה דומה. נכון ליולי 2025 תוכננו כ־480 אלף דירות במיזמי פינוי־בינוי, אך 58% מהמיזמים נמצאו באזור תל אביב והמרכז. באזורים האלה היו כמעט פי חמישה יותר מיזמים מאשר בצפון ובדרום יחד.
נתוני המבקר עוסקים בתוכניות, ואילו נתוני הלמ״ס בהתחלות בנייה בפועל. הם אינם אותו מדד, אך שניהם מצביעים לאותו כיוון: הריכוז במרכז אינו נעלם כשהפרויקט עובר מתכנון לביצוע.
הצלחה במספר הדירות, כשל בפריסה
14,540 דירות שבנייתן כבר החלה הן הישג. ההתחדשות מוסיפה ממ״דים, מעליות ותשתיות חדשות. אבל כדי למדוד הצלחה צריך לשאול גם היכן הדירות נבנות, כמה זמן עבר מההכרזה ועד תחילת העבודה, וכמה דיירים באזורים חלשים חיים בבניינים שלא ניתן לחדש באמצעות השוק הפרטי בלבד.
אם המדינה רוצה להפוך את ההתחדשות העירונית לכלי לאומי, היא תצטרך לפרסם נתוני ביצוע לפי עיר ומתחם, כולל קרקע משלימה, מענקים, ליווי פיננסי והתחלות בנייה.
האם ריבוי הבנייה יוריד מחירים?
הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש יכולה למתן לחצי מחירים לאורך זמן, אך אין קשר אוטומטי בין תחילת בנייה להוזלה מיידית. חלק מהדירות מחליפות דירות קיימות, ורק היתרה היא תוספת נטו. בנוסף, עלויות המימון, הבנייה והתשתיות משפיעות על המחיר.
בסופו של דבר, 2025 הייתה שנה חזקה להתחלות בנייה בהתחדשות עירונית. המבחן הבא אינו רק אם המספר ימשיך לעלות, אלא אם המפה תתחיל להשתנות.
