ההתחדשות העירונית אמורה להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש בלי שהיזם ירכוש את הקרקע במכרז רגיל. לכאורה, זה נשמע כמו מתכון להוזלת מחירים. אלא שהדוחות החדשים של קבוצת חג׳ג׳ מציגים תמונה אחרת: המכירות בפרויקטים של החברה הכלולה חג׳ג׳־צים אמנם האיצו בחדות, אבל המחיר הממוצע לדירה לא ירד. הוא דווקא עלה.
לפי דוח הרבעון הראשון של הקבוצה, חג׳ג׳־צים חתמה בינואר עד מרץ 2026 על 9 חוזי מכר מחייבים, בהיקף כולל של כ־20.9 מיליון שקל. מדובר במחיר ממוצע מחושב של כ־2.33 מיליון שקל לדירה.
בדוח הרבעון השני נמסר כי עד 30 ביוני כבר נחתמו מתחילת השנה 46 חוזי מכר בהיקף של כ־126.7 מיליון שקל. כלומר, במהלך הרבעון השני נוספו 37 חוזים מחייבים בהיקף של כ־105.8 מיליון שקל. בחישוב פשוט, המחיר הממוצע של העסקאות שנוספו ברבעון השני הגיע לכ־2.86 מיליון שקל לדירה.
במילים אחרות, מספר החוזים החדשים גדל ביותר מפי ארבעה לעומת הרבעון הראשון, אך המחיר הממוצע המחושב עלה בכ־23%. זו אינה הוכחה שכל מחירי הדירות בהתחדשות עירונית בישראל עלו, אבל זו דוגמה ברורה לכך שיותר מכירות אינן מבטיחות מחיר נמוך יותר.
79 שיווקים, אבל רק 56 חוזים מחייבים
כאן חשוב לעצור ולהבין את שפת הדוחות. עד מועד פרסום הדוח השני הציגה חג׳ג׳־צים 79 יחידות דיור בהיקף כולל של כ־229.6 מיליון שקל. אלא שהמספר הזה כולל לא רק הסכמי מכר, אלא גם בקשות הצטרפות והסכמי אופציה.
מספר חוזי המכר המחייבים שנחתמו מתחילת השנה ועד מועד פרסום הדוח עמד על 56 בלבד, בהיקף של כ־166.6 מיליון שקל. הפער, 23 יחידות, מייצג שיווקים שעדיין אינם חוזי רכישה מחייבים באותה מידה. החברה עצמה מזהירה בדוחותיה כי אין ודאות שבקשות ואופציות יבשילו לעסקאות מחייבות.
ההבחנה הזו חשובה במיוחד בתקופה שבה חברות נדל״ן מדווחות על שיווק באמצעות בקשות הרשמה, תנאי תשלום מיוחדים ואופציות. הכותרת יכולה לדבר על עשרות דירות ששווקו, אבל לקורא כדאי לבדוק כמה מהן כבר הפכו לחוזי מכר.
אם הקרקע לא נרכשת, למה הדירות אינן זולות?
בפינוי־בינוי היזם בדרך כלל אינו משלם לבעלי הדירות כסף תמורת הקרקע. במקום זאת הוא מעניק להם דירות חדשות, מממן שכירות בזמן הבנייה ונושא בעלויות ההריסה, התכנון, המימון, הביצוע והתחזוקה הראשונית. הדירות שנמכרות לציבור צריכות לממן גם את בניית דירות התמורה לבעלים הוותיקים.
לכך מתווספים סיכונים שאינם קיימים באותה צורה בפרויקט רגיל: החתמת בעלי הדירות, התנגדויות, היטלי השבחה, שינויים תכנוניים, קרקע משלימה, עלויות פינוי, ליווי בנקאי ולוחות זמנים ארוכים. בדוח הרשמי שלה מונה קבוצת חג׳ג׳ שורה ארוכה של תנאים שעלולים להשפיע על עצם היציאה לביצוע ועל הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
התוצאה היא שהקרקע אינה באמת חינמית. התשלום עליה נעשה בדירות, בשירותי בנייה ובהתחייבויות כלפי הדיירים הקיימים. לכן המחיר לצרכן נקבע לפי מלוא עלות הפרויקט, מצב הביקוש, מיקום הדירה והתחרות בין היזמים, ולא רק לפי השאלה אם הקרקע נרכשה מרשות מקרקעי ישראל.
גם המחיר בחוזה לא תמיד מספר את כל הסיפור
הדוחות מדגישים כי מחירי המכירה המוצגים הם מחירים חוזיים, בלי לנטרל בהכרח את הערך הכלכלי של הטבות מימון. הקבוצה דיווחה כי בחלק ממכירותיה היא מאפשרת תשלום של 10% עד 20% במועד החתימה ואת היתרה סמוך למסירה, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה או הלוואות יזם.
הנתונים המפורטים על היקף ההטבות מתייחסים למכירות החברה עצמה ולא בהכרח לכל מכירות חג׳ג׳־צים. לכן אי אפשר לקבוע מהדוח מה הייתה ההנחה האפקטיבית בכל דירה בפרויקטי ההתחדשות. אבל האזהרה החשבונאית ברורה: מחיר החוזה לבדו אינו תמיד המחיר הכלכלי המלא של העסקה.
לא מדד ארצי, אלא סימן שכדאי לעקוב אחריו
חג׳ג׳־צים פועלת במספר מצומצם יחסית של פרויקטים, ובהם יבנה, תל אביב, פתח תקווה וקריית אונו. שינוי בתמהיל הדירות או במיקום הפרויקטים יכול להעלות את המחיר הממוצע גם בלי התייקרות של אותה דירה בדיוק. לכן אסור להפוך דוח של חברה אחת למדד של שוק ההתחדשות העירונית כולו.
ובכל זאת, הנתונים מספקים שיעור חשוב. ההתחדשות העירונית יכולה להגדיל את ההיצע, לחדש בניינים ישנים ולספק מיגון, אבל היא אינה מבטיחה דירות מוזלות. כאשר המכירות גדלות יחד עם המחיר הממוצע, המשמעות היא שהשוק קולט יותר דירות גם ברמות מחיר גבוהות יותר.
המבחן הבא יהיה אם הקצב יימשך גם לאחר הורדת הריבית, כמה מבקשות ההצטרפות יהפכו לחוזים מחייבים, ומה יקרה למחיר הממוצע כאשר פרויקטים נוספים יעברו משלב ההחתמות לשיווק רחב. עד אז, הכותרת הנכונה אינה רק ש״המכירות זינקו״, אלא שהן זינקו בלי שהמחיר ירד.
