על הנייר, זו בדיוק ההתערבות ששוק ההתחדשות העירונית צריך. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית העמידה מסגרת של 210 מיליון שקל לסיוע לרשויות מקומיות שיקדמו היתרי בנייה בשנים 2026 ו־2027. הכסף מיועד לתשתיות שנדרשות כאשר מאות משפחות חדשות נכנסות לשכונה ותיקה: כבישים, ניקוז, מים וביוב, בתי ספר, מבני ציבור, גינות, חשמל ותקשורת.
הקול הקורא פורסם ביולי ועודכן ב־12 באוגוסט. הרשויות יוכלו להגיש בקשות בין 27 בספטמבר ל־12 באוקטובר. המטרה ברורה: להפוך את הוצאת היתרי הבנייה לכדאית יותר גם מבחינת העירייה, שלא תמיד ממהרת לאשר אלפי דירות כאשר ההכנסות אינן מכסות את העלות של השירותים והתשתיות הנוספים.
אלא שמאחורי המסגרת החדשה מסתתר סימן שאלה גדול. דוח מבקר המדינה שפורסם השנה מצא כי בהסכם מסגרת קודם, שכלל 440 מיליון שקל, נוצלו בפועל רק כ־144.5 מיליון שקל נכון לאוגוסט 2025. כלומר, שיעור ניצול של 32.9% בלבד. כ־105 מיליון שקל אפילו טרם הוקצו לרשויות, אף שההסכם עדיין מאפשר להקצות ולממש כספים בהמשך.
כמה כסף יכולה לקבל עירייה
המנגנון החדש מתגמל רשויות לפי מספר הדירות התוספתיות שקיבלו היתר. אלה הדירות החדשות שנוספות לאחר הפחתת מספר הדירות הישנות שנהרסות בפרויקט.
עבור 500 הדירות התוספתיות הראשונות נקבע תשלום של 15 אלף שקל לדירה. הסכום עולה בהדרגה ל־18 אלף, 21 אלף ועד 24 אלף שקל לדירה, בהתאם למספר הדירות שאושרו. אפשר לקבל תוספות בגין תנאים מסוימים, ובהם אזור שבו נקבע היטל השבחה של 25% או פטור, שימוש במורשה להיתר, צפיפות גבוהה במיוחד או קצב היתרים שעולה על הממוצע הקודם של הרשות.
כדי להיכנס למסלול, רשות צריכה לעמוד בשורה של תנאי סף. בין היתר, נדרש מלאי של לפחות 1,200 דירות בתוכניות מאושרות שטרם מומשו, וכן הכנסה עצמית מארנונה שאינה עולה על 5,440 שקל לתושב, לפי נתוני 2023. לאחר ההצטרפות נדרש יעד שנתי של היתרים הכוללים לפחות 500 דירות. ביישוב קטן או פריפריאלי הרף יורד ל־400, וביישוב שהוא גם קטן וגם פריפריאלי ל־300 דירות.
במילים אחרות, המדינה אינה משלמת על תוכנית שאושרה או על הדמיה מרשימה. היא מנסה לשלם על מעבר לשלב ההיתר, שבו פרויקט כבר קרוב יותר לביצוע.
הבעיה: קודם העירייה משלמת
המלכוד נמצא בתזרים. לפי תנאי הקול הקורא, התשתית צריכה לקבל אישור מראש, אך התשלום מועבר לאחר ביצועה. עירייה שאין לה כסף פנוי נדרשת לממן בעצמה את העבודות, להמתין ורק אחר כך לקבל את ההחזר.
מבקר המדינה מצא שזה אינו קושי תיאורטי. לוד לא ניצלה כלל התחייבות של כ־28 מיליון שקל. נתניה מימשה כ־3.5 מיליון שקל מתוך כ־23 מיליון, כ־15% בלבד. גם קריית ים לא ניצלה את התקציב שנותר לזכותה. מנגד, רמת גן ניצלה כ־98% מהתקציב שאושר לה, בת ים כ־82% וירושלים כ־76%.
לוד ונתניה הסבירו למבקר כי הצורך לשלם לפני קבלת המימון יוצר קושי בנזילות. הן גם הצביעו על בעיה נוספת: העלות האמיתית של תשתית מתבררת לעיתים רק בתכנון המפורט, אחרי שהתקציב כבר חושב. הרשות להתחדשות עצמה מסרה כי להערכתה הסכום המוצע אינו תמיד מכסה את מלוא העלות.
הפערים האלה מראים שהבעיה אינה רק כמה כסף המדינה מבטיחה, אלא אם העירייה מסוגלת לתכנן, לממן ולבצע את העבודות בתנאים שנקבעו.
האם המהלך יוריד את מחירי הדירות
לא באופן מיידי, ובוודאי לא מובטח שכל שקל שתחסוך העירייה יגיע לרוכש. מחיר דירה תלוי גם בקרקע, בעלויות הבנייה והמימון, בביקוש ובכוח המיקוח של הקבלן והרוכש.
אבל לתשתיות יש השפעה עקיפה חשובה. רשות מקומית שחוששת מהעלות של בית ספר חדש, הרחבת ביוב או עומסי תנועה יכולה לעכב היתרים או לצמצם תוכניות. אם הסיוע יאפשר לה להסיר את החסם, יותר דירות עשויות לעבור מתכנון לרישוי ולבנייה. לאורך זמן, הגדלת ההיצע יכולה למתן את הלחץ על המחירים.
לכן המבחן של התוכנית החדשה לא יהיה גודל הכותרת התקציבית. צריך לבדוק כמה רשויות הצטרפו, כמה היתרים הוצאו, כמה תשתיות הושלמו וכמה כסף שולם בפועל. בלי הנתונים האלה, גם 210 מיליון שקל עלולים להישאר בעיקר הבטחה במערכת הממשלתית, ולא כביש, גן ילדים או צינור ביוב בשכונה שמתחדשת.
