בכל חודש מתפרסמות עוד תוכניות פינוי־בינוי עם אלפי דירות חדשות. המספרים גדולים, ההדמיות מרשימות, אבל בדרך מהתוכנית לדירה בנויה רוב היחידות עדיין נעצרות הרבה לפני הדחפור.
ניתוח מאגר ההתחדשות העירונית הרשמי, שעודכן ב־15 באוגוסט 2026, מציג 970 מתחמים ובהם 614,896 יחידות דיור מוצעות. באותם מתחמים קיימות כיום כ־150,202 דירות, כך שמדובר בתכנון שמגדיל את מספר הדירות בערך פי ארבעה.
אלא שסך יחידות הדיור שמופיעות בשדה ההיתרים במאגר הוא 76,806 בלבד, כ־12.5% מהדירות המוצעות.
ל־738 מתחמים אין במאגר אפילו יחידת דיור אחת בהיתר
מתוך 970 המתחמים, ב־232 מופיע מספר חיובי של יחידות דיור בהיתרי בנייה. ב־738 מתחמים, יותר משלושה מכל ארבעה, לא מופיעה במאגר אף יחידה בהיתר.
גם שדה הסטטוס מראה כמה רחוק רוב התוכניות מהביצוע. 111 מתחמים מוגדרים בתכנון ראשוני, 282 בתכנון סטטוטורי, 344 כתוכנית מאושרת לפני מימוש ו־177 כתוכנית מאושרת אחרי רישוי. רק 55 מתחמים מסומנים "תוכנית מאושרת במימוש" ובשדה הביצוע נכתב "כן".
חשוב להדגיש: המאגר מחבר תוכניות שנמצאות בשלבים שונים. 615 אלף הדירות אינן כולן מאושרות, זמינות או צפויות להיבנות בשנים הקרובות. זהו מלאי תכנוני רחב, ולא תחזית למסירות.
ירושלים מובילה בתכנון, אבל לא בהיתרים
בירושלים מופיעות 73,808 דירות מוצעות ב־213 מתחמים, לעומת 12,116 דירות בשדה ההיתרים. בלוד מוצעות 33,556 דירות ורק 1,865 מופיעות בהיתרים. בפתח תקווה היחס הוא 29,360 מול 2,774, וברמלה 28,773 מול 1,120.
בבת ים מופיעות 26,163 דירות מוצעות ו־6,265 בהיתרים, ובחיפה 22,775 דירות מוצעות ו־5,061 בהיתרים. גם בערים שבהן השוק פעיל והכדאיות הכלכלית גבוהה יותר, המעבר מהתוכנית להיתר רחוק מלהיות אוטומטי.
הפער אינו אומר שכל יתר הדירות תקועות. חלק מהמתחמים חדשים, חלקם טרם הגיעו לשלב שבו ניתן להגיש בקשה להיתר, וחלקם ממתינים להשלמת חתימות, איחוד וחלוקה, תשתיות או יזם. אבל הוא ממחיש מדוע אי אפשר לחבר את כל יחידות הדיור שבתוכניות ולהציג אותן כהיצע שעומד להגיע לשוק.
איפה התהליך נתקע?
פינוי־בינוי דורש הרבה יותר מאישור תוכנית. היזם צריך להגיע להסכמות עם בעלי הדירות, להשלים תכנון מפורט, לקבל מימון, לעמוד בדרישות הרשות המקומית ולהבטיח פתרונות לתחבורה, ביוב, בתי ספר ושטחים ציבוריים.
לעיתים התוכנית מאושרת, אך אין עדיין כדאיות כלכלית בתנאי השוק. עליית ריבית, עלויות בנייה גבוהות או דרישות ציבוריות נוספות יכולות להפוך פרויקט שהיה רווחי על הנייר לפרויקט שהבנק אינו מוכן לממן.
גם הרשות המקומית משפיעה. מאות דירות חדשות מגדילות הכנסות מארנונה למגורים, אך דורשות במקביל השקעה בתשתיות ובשירותים. בלי הסכם תשתיות או תקציב ממשלתי, עירייה יכולה לקדם את התכנון ובכל זאת להתקשות לתמוך בהיתר ובביצוע.
למה הפער משפיע על מחירי הדירות?
מחיר דירה מגיב בעיקר להיצע שאפשר לקנות ולאכלס, ולא לכמות הדירות שמופיעה במסמכי תכנון. תוכנית של אלפי יחידות יכולה לשפר את הציפיות לעתיד, אבל היא אינה מייצרת תחרות מול קבלנים שכבר מוכרים דירות כל עוד אין היתר, מימון ותחילת בנייה.
לכן הנתון החשוב לציבור אינו רק כמה דירות אושרו, אלא כמה עברו להיתר, כמה נמצאות בבנייה וכמה נמסרו. מעבר למדידה הזו יכול לשנות גם את סדר העדיפויות: פחות חגיגות סביב מספר היחידות בתוכנית, ויותר טיפול במתחמים שאושרו אך אינם מצליחים להגיע לביצוע.
המאגר הממשלתי כבר מאפשר לראות את הפער. כמעט 615 אלף דירות נמצאות בצינור הרחב, אך רק כ־77 אלף מופיעות בהיתרים. עד שהיחס הזה לא ישתפר, ההתחדשות העירונית תמשיך להיות מנוע תכנון גדול, אבל מנוע ביצוע קטן בהרבה.
מקורות
משרד הבינוי והשיכון, מאגר מתחמי התחדשות עירונית, עודכן ב־15 באוגוסט 2026.
מבקר המדינה, תכנון וקידום של התחדשות עירונית ברשויות המקומיות, יוני 2026.
הערת מתודולוגיה
הנתונים חושבו מכל 970 הרשומות במאגר באמצעות השדות YachadMutza, YachadKayam, SachHeterim, Status ו־Bebitzua. ברשומה אחת נמצאה הסטה חריגה בין שדות טקסט; היא אינה משנה מהותית את הסכומים הארציים, אך מלמדת שיש להתייחס למאגר ככלי ניהולי ולא כרישום משפטי פרטני.
