בשנת 2025 אישרה הוותמ״ל יותר מ־63 אלף יחידות דיור, בזמן ממוצע של כ־13 חודשים לתוכנית. אלא שאישור מהיר אינו מבטיח בנייה מהירה: נתון שהוצג בכנסת מראה כי רק 67% מהתוכניות שנבדקו הגיעו בתוך ארבע שנים לרף שנקבע לעבודות הפיתוח.
כמעט בכל פעם שמאושרת תוכנית חדשה לאלפי דירות, הכותרות מבשרות על שכונה חדשה ועל הגדלת היצע הדיור. המספרים אכן מרשימים, אבל בדרך מהתוכנית המאושרת ועד לדירה שאפשר לקנות יש עוד תחנות רבות.
דוח הפעילות של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, המוכרת כוותמ״ל, ממחיש היטב את הפער הזה.
במהלך 2025 אישרה הוועדה 18 תוכניות ובהן 63,427 יחידות דיור. זמן האישור הממוצע של תוכנית עמד על 13.09 חודשים, ממועד קליטתה ועמידתה בתנאי הסף ועד למתן תוקף.
במונחים של מערכת התכנון הישראלית, מדובר בקצב מהיר. אלא שאישור התוכנית הוא רק הרגע שבו המדינה קובעת מה מותר לבנות. הוא אינו אומר שהקרקע כבר פותחה, שניתן היתר בנייה או שהיזם מוכן לעלות על הקרקע.
כמעט חצי מיליון דירות אושרו
מאז הקמתה ועד סוף 2025 אישרה הוותמ״ל 164 תוכניות, הכוללות 472,672 יחידות דיור. מתוך כלל התוכניות, 47 היו תוכניות פינוי־בינוי ובהן 67,901 דירות.
בשנת 2025 לבדה אושרו במסלול פינוי־בינוי שש תוכניות הכוללות 12,104 יחידות דיור.
הנתונים האלה חשובים. בלי מלאי תכנוני אי אפשר להוציא היתרים, לשווק קרקעות או להתחיל לבנות. הוותמ״ל הצליחה לקצר שלב שבעבר היה עלול להימשך שנים רבות.
אבל אסור להתייחס לכל הדירות המאושרות כאילו הן מלאי שמוכן למכירה. בין אישור התוכנית לבין תחילת הבנייה נדרשים לעיתים פיתוח כבישים, מערכות ביוב וניקוז, הקמת מוסדות ציבור, שיווק קרקע, בחירת יזם, השלמת התכנון המפורט וקבלת היתר בנייה.
בפרויקטים של פינוי־בינוי מתווספים גם הסכמות של בעלי הדירות, בדיקות כדאיות כלכלית, ליווי בנקאי, פינוי התושבים והריסת המבנים הקיימים.
הנתון שפחות מגיע לכותרות
בדיון שנערך בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ביולי 2025 הציגה הנהלת הוותמ״ל נתון נוסף: 67% מהתוכניות הרלוונטיות שנבדקו הגיעו בתוך ארבע שנים לרף של 25% מעבודות הפיתוח.
במילים פשוטות, כשני שלישים מהתוכניות שנבדקו הצליחו להגיע בפרק הזמן הזה להתקדמות ממשית בפיתוח. כשליש לא הגיעו לרף שנקבע.
הנתון אינו אומר שהתוכניות שלא הגיעו לרף בוטלו, וגם לא שכל הדירות בתוכניות האחרות כבר נבנו. הוא כן ממחיש שתכנון מהיר אינו מבטיח ביצוע מהיר.
תוכנית יכולה להיות מאושרת ולהמתין לכביש גישה, להעתקת תשתיות, לשיווק המגרשים או להסכם בין המדינה לרשות המקומית. במקרים אחרים היזם עשוי לדחות את הבנייה בגלל ריבית גבוהה, עלויות ביצוע או קצב מכירות נמוך.
מדוע המחירים לא יורדים ביום האישור?
מחירי הדירות מושפעים מהיצע ממשי: דירות שנמצאות בבנייה, מוצעות למכירה ומתחרות על אותם רוכשים. דירה שמופיעה בתוכנית מאושרת עשויה להגיע לשוק רק בעוד מספר שנים.
לכן תוכנית חדשה יכולה להשפיע על הציפיות ועל מלאי הקרקע העתידי, אבל השפעתה המיידית על המחירים מוגבלת. כדי שתיווצר תחרות אמיתית בין יזמים, התוכנית צריכה לעבור משלב האישור לשיווק, להיתר ולבנייה.
הפער הזה מסביר מדוע הציבור שומע מדי שנה על עשרות אלפי דירות שאושרו, אך אינו בהכרח מרגיש גידול דומה במספר הדירות הזמינות לרכישה.
הבעיה אינה בכך שהוותמ״ל מאשרת תוכניות מהר מדי. להפך, קיצור הליכי התכנון הוא הישג חשוב. הבעיה מתחילה כאשר מספר הדירות שאושרו מוצג לבדו, ללא מידע על מה שקרה להן לאחר האישור.
המספרים שצריך לפרסם לצד כל תוכנית
כדי להבין אם תוכנית באמת מגדילה את היצע הדיור, לא מספיק לדעת כמה יחידות אושרו. צריך לבדוק גם:
האם הושלמו עבודות הפיתוח?
כמה מגרשים כבר שווקו?
לכמה דירות ניתן היתר בנייה?
בכמה מהן החלה הבנייה?
כמה דירות כבר אוכלסו?
בתוכניות פינוי־בינוי צריך להוסיף גם את שיעור ההסכמות, מצב הליווי הפיננסי ומועד ההריסה הצפוי.
הוותמ״ל הוכיחה שאפשר לקצר את הליך התכנון לכשנה. כעת האתגר של המדינה הוא לקצר גם את השנים שמגיעות לאחריו. רק כאשר הדירות המאושרות יהפכו לאתרי בנייה ולדירות שמוצעות לציבור, הן יוכלו להגדיל את התחרות ולהשפיע באמת על מחירי הדיור.
