כשמדברים על המחסור בדירות בישראל, האצבע מופנית בדרך כלל לעבר הליכי התכנון, מחירי הקרקע והמחסור בעובדי בנייה. אלא שבחלק מאזורי הביקוש קיימת בעיה בסיסית עוד יותר: הקרקע אמנם נמצאת במקום המתאים, ולעיתים כבר מתוכננות עליה אלפי דירות, אבל לפני שבונים צריך לברר מה מסתתר בתוכה.
לפי ניתוח מאגר הקרקעות המזוהמות של המשרד להגנת הסביבה, שעודכן ביולי 2026, מופיעים בו 2,260 אתרים. רק 591 מהם מסומנים כאתרים ששוקמו, כ־26% מהמאגר. בכ־980 רשומות מצוין כי האתר נמצא בבדיקה או בחקירה, וב־1,398 רשומות מופיע זיהום בגזי קרקע.
הקטגוריות עשויות לחפוף ולא כל אתר במאגר מיועד לבניית מגורים. ובכל זאת, הנתונים ממחישים את היקף הבעיה: בישראל קיימות קרקעות רבות שאי אפשר לפתח בלי לבצע תחילה בדיקות, חפירות ולעיתים טיפול ממושך ויקר.
מהי קרקע מזוהמת?
קרקע מזוהמת היא שטח שבו הצטברו דלקים, שמנים, מתכות, חומרי נפץ, ממסים או חומרים כימיים אחרים. הזיהום נפוץ במיוחד בשטחי תעשייה ישנים, בסיסים צבאיים, מפעלים ביטחוניים, מוסכים, תחנות דלק ומתקני אחסון.
המזהמים אינם נשארים בהכרח במקום שבו נשפכו. הם עלולים לחלחל למי התהום או להפוך לאדים החודרים למרתפים, לחניונים ולמבנים. לכן, לפני הקמת שכונת מגורים בשטח החשוד בזיהום, נדרשים סקרים, קידוחים, דגימות קרקע ובדיקות של מי התהום וגזי הקרקע.
במקרים מסוימים אפשר לטפל בזיהום במקום. במקרים אחרים נדרשת חפירה ופינוי של כמויות גדולות של קרקע לאתר מורשה. מדובר בהליך חיוני להגנה על בריאות הציבור, אך הוא עלול להפוך לחסם משמעותי כאשר מתחילים בו רק לאחר שהתכנון כבר התקדם.
תע״ש השרון: 36,600 דירות מחכות לקרקע
הדוגמה הבולטת ביותר נמצאת במתחמי תע״ש באזור השרון. המדינה מבקשת לבנות בשטחים אלה כ־36,600 דירות, אך לפני כן צריך לפנות את הפעילות התעשייתית, לחקור את הקרקע ולטפל בזיהומים שהצטברו בה במשך עשרות שנים.
דוח מבקר המדינה הצביע על עיכובים בפינוי ובחקירת הקרקע. לפי הדוח, עד דצמבר 2024 טרם הסתיים חקר הקרקע במתחם אליהו, וחלו דחיות נוספות בפינוי מתחמי תע״ש.
המשמעות אינה מסתכמת בדחיית הדירות. מבקר המדינה ציין כי שיווק הקרקעות עשוי להכניס לקופת המדינה כ־33 מיליארד שקל. כל עוד הפינוי והשיקום מתעכבים, מתעכבים גם השיווק, הבנייה וההכנסות.
אפולוניה: אי אפשר לתכנן לפני שיודעים מה נמצא בקרקע
בשטח תע״ש נוף ים, מצפון להרצליה, תוכננה שכונה של כ־3,000 דירות. כמחצית משטח התוכנית נמצא באזור שבו פעל מפעל שייצר חומרי נפץ, חומרי הדף ותחמושת.
המחלוקת סביב התוכנית הגיעה לבית המשפט. נקבע כי התכנון התקדם על בסיס מידע סביבתי שאינו מלא וכי יש להשלים את חקירת הקרקע ומי התהום.
פרשת אפולוניה הפכה למקרה מבחן ארצי. בעקבותיה גובשו הנחיות תכנון לקרקעות החשודות בזיהום, במטרה לוודא שמוסדות התכנון יקבלו את המידע הסביבתי הדרוש לפני אישור תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה.
המקרה ממחיש כיצד הניסיון לקצר את שלב התכנון עלול דווקא להאריך אותו, אם הבדיקות המורכבות נדחות לשלבים מאוחרים יותר.
מפרץ חיפה: 100 אלף דירות תלויות גם בשיקום הקרקע
התוכנית לשינוי פני מפרץ חיפה היא אחת מתוכניות הפיתוח הגדולות בישראל. היא מבוססת על הפסקת הפעילות הפטרוכימית והפיכת חלק מהאזור לשכונות מגורים, מתחמי תעסוקה ופארקים.
לפי נתונים שהוצגו בכנסת, התכנון האזורי כולל פוטנציאל של כ־100 אלף דירות. אלא שחלק מהשטחים שימשו במשך שנים את התעשייה הכימית והפטרוכימית.
מסמכי הממשלה קובעים כי לצורך פיתוח המתחמים יידרשו סקרים היסטוריים, בדיקות קרקע, גזי קרקע ומי תהום, טיפול במוקדי הזיהום והקמת מתקנים שיוכלו להתמודד עם כמויות גדולות של קרקע מזוהמת.
כאן כבר לא מדובר במגרש בודד אלא במהלך שעשוי לשנות מטרופולין שלם. הצלחתו תלויה לא רק בפינוי המפעלים ובאישור התוכניות, אלא גם ביכולת לבצע את השיקום בהיקף ובקצב הנדרשים.
שדה דב: המזהם שהתגלה לאחר השיקום
שדה דב בתל אביב ממחיש שגם לאחר ביצוע שיקום עלולות להתגלות הפתעות. בפברואר 2026 הודיע המשרד להגנת הסביבה כי בשטח נמצאו תרכובות PFAS, חומרים המתפרקים באיטיות ועלולים להישאר בסביבה במשך עשרות שנים.
הקרקע בשטח כבר עברה פעולות שיקום, אך בעקבות הממצאים החל המשרד בבדיקות נוספות ופרסם הנחיות בנוגע לחפירה ולפינוי קרקע החשודה בזיהום.
אין משמעות הדבר שכל הבנייה ברובע נעצרה. המקרה כן ממחיש את הסיכון בפרויקט גדול: גילוי של מזהם שלא נבדק בעבר עלול לשנות את דרישות הפינוי והטיפול דווקא לאחר שהפיתוח כבר יצא לדרך.
כיצד הזיהום משפיע על מחיר הדירה?
עלות השיקום אינה עוברת בהכרח במלואה לרוכשים. לעיתים המדינה או בעל הקרקע מממנים את הטיפול. במקרים אחרים היזם נדרש לשאת בחלק מהעלויות.
אבל גם כאשר המדינה משלמת על השיקום, לעיכוב יש מחיר. הקרקע נשארת מחוץ לשוק, מספר הדירות הזמינות קטן והוצאות התכנון, המימון והניהול ממשיכות להצטבר.
יזם שמתמודד במכרז על קרקע החשודה בזיהום צריך להביא בחשבון את חוסר הוודאות: כמה קרקע יהיה צורך לפנות, כמה זמן יימשך הטיפול והאם יתגלו מזהמים נוספים. ככל שהסיכון גדול יותר, הוא עשוי להפחית את המחיר שיציע עבור הקרקע, לדרוש הגנות מהמדינה או לגלם את העלות במחירי הדירות.
עם זאת, שיקום קרקע אינו מבטיח הוזלה לצרכן. כדי שהחיסכון יתגלגל לרוכשים נדרשים גם תחרות בין היזמים, היצע מספיק של דירות ותנאי שיווק שלא מאפשרים למחיר להישאר גבוה למרות הירידה בעלויות.
לבדוק לפני שמתחילים לתכנן
מסמך שפרסם המשרד להגנת הסביבה מצביע על חולשה במצב הקיים. חלק ניכר מהדרישות לחקירה ולשיקום מופעל כיום רק במסגרת הליכי התכנון ורישוי הבנייה. כתוצאה מכך, הזיהום מתגלה לעיתים כשהפרויקט כבר מתקדם.
המשרד מקדם חוק לשיקום קרקעות מזוהמות, שנועד בין היתר לאפשר להשלים את החקירה והשיקום לפני תחילת הליכי התכנון והבנייה. טיפול מוקדם יכול לצמצם את חוסר הוודאות, למנוע את התפשטות הזיהום ולהציג ליזמים ולציבור תמונה אמינה יותר של העלויות ושל לוחות הזמנים.
החוק לא יפתור לבדו את משבר הדיור. אבל הנתונים מחדדים נקודה חשובה: כדי לבנות יותר דירות לא מספיק לסמן קרקע על המפה. צריך לוודא שגם אפשר לבנות עליה בבטחה, בזמן ובעלות שאינה הופכת את הפרויקט לבלתי אפשרי.
