אחרי חודשים של ירידות, מדד מחירי הדירות חזר לטריטוריה חיובית. לפי הנתונים החדשים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו ב־0.1% בתקופה האחרונה שנמדדה. אלא שהמספר הקטן הזה אינו מבשר עדיין על שינוי כיוון ברור בשוק.
הסיבה הראשונה היא נקודת ההשוואה: בתקופה הקודמת נרשמה ירידה של 1.1%, לאחר עדכון לאחור של הנתון הראשוני. הסיבה השנייה היא שבמבט שנתי המחירים עדיין נמוכים ב־1.5%. ובעיקר, המדד הארצי מחבר יחד שווקים שמתנהגים באופן שונה מאוד.
המרכז יורד, ירושלים והצפון עולים
הפער הבולט ביותר נמצא בין מחוז המרכז לבין ירושלים והצפון. בחישוב המבוסס על סדרות המדד המחוזיות של הלמ״ס, מחירי הדירות במחוז המרכז ירדו ב־1% במדידה האחרונה ובכ־4.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במחוז תל אביב נרשמה ירידה של 0.7% בתקופה האחרונה ושל כ־1.7% בשנה.
מנגד, בירושלים נרשמה עלייה של 1.8% בתקופה האחרונה ושל כ־1.8% בשנה. בצפון עלו המחירים ב־0.9% בתקופה האחרונה ובכ־1.6% בשנה. בחיפה נרשמה עלייה תקופתית של 1.5%, אך המחירים עדיין נמוכים בכ־1.8% לעומת השנה שעברה. בדרום נרשמה עלייה של 0.7% בתקופה האחרונה, והשינוי השנתי היה כמעט אפסי, כ־0.1%.
במילים פשוטות, אין כרגע שוק דיור ישראלי אחד. יש אזורים שבהם המחירים ממשיכים להישחק, ולעומתם אזורים שבהם הביקוש וההיצע המקומיים מייצרים תנועה אחרת.
גם הדירות החדשות עלו, אבל הן עדיין זולות יותר מלפני שנה
מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב־0.5% בתקופה האחרונה, לאחר שבמדידה הקודמת לא נרשם שינוי. למרות העלייה, מחירי הדירות החדשות עדיין נמוכים ב־2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ורמת המדד נמוכה בכ־3.7% מהשיא שנרשם באביב 2025.
גם כאן דרושה זהירות. בשנים האחרונות קבלנים השתמשו במבצעי מימון כמו 10/90, הלוואות בלון וסבסוד ריבית. המבצעים האלה יכולים להוזיל את העלות הכלכלית של העסקה לרוכש בלי לשנות באופן מלא את המחיר הרשום בחוזה. בנק ישראל אף הגביל חלק מהשימוש במבצעי דחיית תשלום, בשל הסיכונים לרוכשים, ליזמים ולמערכת הבנקאית.
לכן מדד מחירי הדירות הוא כלי מרכזי להבנת המגמה, אך הוא אינו תמיד משקף במלואו את כל ההנחות הסמויות ואת תנאי המימון שניתנים בשטח.
במונחים ריאליים, הירידה עמוקה יותר
מדד המחירים לצרכן עלה ב־1.5% בשנה האחרונה, בעוד שמחירי הדירות ירדו ב־1.5%. לאחר התאמה לאינפלציה, מדובר בשחיקה ריאלית של קרוב ל־3% במחירי הדירות.
הפער הזה חשוב במיוחד לרוכשים ולמשקיעים. מחיר דירה יכול להיראות כמעט יציב בשקלים, ובכל זאת לאבד מערכו ביחס למחירים ולשכר במשק. מצד שני, היכולת לקנות דירה אינה תלויה רק במחיר הדירה: הריבית, גובה המשכנתה וההחזר החודשי ממשיכים לקבוע אם משק בית יכול לבצע עסקה בפועל.
למה נתון אחד עדיין לא מוכיח שהירידות הסתיימו
מדד מחירי הדירות מבוסס על עסקאות שדווחו לרשות המסים ומותאם להבדלים באיכות ובמאפייני הדירות. הוא מתפרסם לתקופות דו־חודשיות חופפות, ולכן כל פרסום חדש חולק חודש אחד עם הפרסום הקודם. בנוסף, שלוש התצפיות האחרונות הן ארעיות ועלולות להתעדכן כאשר יגיעו דיווחים נוספים.
לכן עלייה של 0.1% לאחר ירידה של 1.1% מתאימה יותר להגדרה של עצירה זמנית או התייצבות, ולא בהכרח לתחילתו של גל עליות חדש. כדי לדבר על שינוי מגמה יהיה צורך לראות כמה מדידות רצופות, לצד התאוששות במספר העסקאות, ירידה במלאי הדירות הלא מכורות והצטמצמות מבצעי המימון.
הנתון הארצי החדש מספק כותרת, אבל הסיפור האמיתי נמצא בפערים: המרכז ותל אביב עדיין חלשים יחסית, ירושלים והצפון מציגים עליות, והדירות החדשות מתאוששות מעט לאחר ירידה שנתית. מי שמנסה להבין לאן הולכים מחירי הדיור צריך להסתכל פחות על עשירית האחוז הארצית, ויותר על האזור, סוג הדירה ותנאי העסקה בפועל.
