על הנייר, עסקה לרכישת דירה היא עניין פשוט: הקונה חותם, הקבלן מדווח על המכירה, וכעבור כמה שנים נמסרת הדירה. אלא שבשוק הנדל״ן של 2026, החתימה על החוזה כבר לא מבטיחה שהכסף אכן יגיע.
לפי העדכון הארצי האחרון שפורסם, מתחילת 2023 ועד מרץ 2026 בוטלו יותר מ־1,400 עסקאות לרכישת דירות חדשות מקבלנים. אבל הנתון הזה סופר רק עסקאות שהגיעו לביטול רשמי ודווחו לרשות המסים.
הוא אינו כולל רוכשים שביקשו לצאת, התקשו לקבל משכנתה או הודיעו לקבלן שלא יוכלו לעמוד בתשלום, אך נשארו בעסקה לאחר שקיבלו דחייה, פריסה חדשה או הטבה נוספת. במילים אחרות, ייתכן שהלחץ בשוק גדול יותר ממספר הביטולים הרשמי.
הנתון שכבר אי אפשר להתעלם ממנו
בדיקת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצאה כי שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו בשנת 2021 עמד על 0.5% בלבד. בעסקאות 2023 הוא כבר הגיע ל־3.6% בתוך תקופת מעקב דומה. זו עלייה של 620% בתוך שנתיים.
העדכון שנעשה במרץ 2026 הראה כי המגמה נמשכת גם בעסקאות החדשות יותר. מעסקאות 2024 כבר בוטלו 562 רכישות, עלייה של 22% בתוך שלושה חודשים. שיעור הביטולים באותה שנת עסקה הגיע ל־1.74%.
בעסקאות שנחתמו ב־2025 נרשמו 132 ביטולים. המספר עדיין קטן יחסית, אבל הוא הוכפל בתוך שלושה חודשים והגיע לשיעור של 0.6%, כבר יותר משיעור הביטולים בעסקאות 2021.
הבעיה היא שרבות מהדירות שנרכשו בשנים 2024 ו־2025 עדיין לא נמסרו. לכן גם מועד התשלום העיקרי טרם הגיע.
כשהתשלום האמיתי נדחה למפתח
בשנים האחרונות הרחיבו הקבלנים את השימוש במבצעי 10/90 ו־20/80. הרוכש שילם בחתימה רק חלק קטן ממחיר הדירה, ואת רוב הסכום התחייב להעביר במסירה.
השיטה אפשרה לאנשים לרכוש דירה גם כאשר עדיין לא היה בידיהם מלוא ההון העצמי או אישור סופי למשכנתה. חלקם הניחו שהריבית תרד, שהכנסתם תעלה או שיצליחו למכור דירה אחרת לפני המסירה.
אבל כאשר מגיע יום התשלום, הבנק בוחן את מצבו של הרוכש לפי ההכנסה, ההתחייבויות, שווי הדירה והריבית באותו מועד. אישור עקרוני שניתן שנים קודם לכן אינו מבטיח שהמשכנתה תאושר באותם תנאים.
הקבלנים נלחמים על כל עסקה
דוחות הרבעון הראשון של 2026 מספקים הצצה למה שקורה ברמת החברות. עמרם אברהם דיווחה על ביטול שמונה הסכמי מכר בהיקף כולל של כ־23 מיליון שקל. בדוחות של חברות ציבוריות נוספות הופיעו ביטולים נוספים: שישה באקרו נדל״ן, חמישה בישראל קנדה ושלושה באפי קפיטל. במקרה של אקרו, אחת הדירות שבוטלה כבר נמכרה לרוכש אחר.
בסך הכול מדובר ב־22 עסקאות בארבע חברות. זה אינו מדגם שמאפשר לחשב את שיעור הביטולים בכל השוק, אך הוא מוכיח שהתופעה נמשכה גם ברבעון הראשון של השנה.
אלא שלא כל בקשת ביטול מגיעה לדוח כספי או לרשות המסים. בשוק מתארים מאמצים הולכים וגדלים של יזמים להשאיר את הקונה בתוך העסקה: דחיית תשלומים, פריסה מחודשת, ויתור על חלק מההצמדה למדד, שדרוג הדירה או הטבה נוספת ששוויה עשוי להגיע לכ־1% ממחיר הדירה.
בדירה שמחירה 2.5 מיליון שקל, מדובר בהטבה אפשרית של כ־25 אלף שקל. מבחינת היזם, לעיתים זול יותר לתת את ההטבה מאשר לקבל בחזרה דירה בתקופה שבה קצב המכירות חלש והמלאי גבוה.
למה הקבלנים מעדיפים שלא לבטל?
כאשר עסקה מתבטלת, הקבלן לא רק מאבד רוכש. הדירה חוזרת למלאי, תזרים המזומנים שתוכנן נעלם, ולעיתים צריך למכור אותה מחדש בתנאים טובים יותר לקונה הבא.
מנגד, גם הרוכש אינו ממהר לבטל. בחוזי מכר רבים קיים פיצוי מוסכם שיכול להגיע לכ־10% ממחיר הדירה, ולעיתים אף יותר. בדירה של 2.5 מיליון שקל, 10% הם 250 אלף שקל.
לא בכל מקרה נגבה הפיצוי המלא. בבדיקת האוצר באזור באר שבע נמצאו קבלנים שוויתרו עליו, אחרים גבו עשרות אלפי שקלים, ורק בחלק מהמקרים נגבה מלוא הסכום המקובל. התוצאה תלויה בחוזה, בנסיבות וביכולת הצדדים להגיע להסכמה.
ומה המשמעות למחירי הדירות?
אם היקף הביטולים יישאר מוגבל והקבלנים יצליחו למכור מחדש את הדירות, ההשפעה על המחירים עשויה להיות קטנה.
אבל אם דירות רבות יחזרו לשוק בדיוק כאשר לקבלנים כבר יש מלאי גדול ומכירות חלשות, כוח המיקוח עשוי לעבור עוד יותר אל הקונים. הקבלנים ינסו תחילה להימנע מהורדת המחיר הרשמי באמצעות הטבות, פטור מהצמדה ותנאי תשלום משופרים.
לכן הירידה לא תמיד תופיע מיד במדד מחירי הדירות. היא יכולה להסתתר בתוך תנאי העסקה.
הנתון החשוב ביותר כעת אינו רק כמה עסקאות בוטלו, אלא כמה עסקאות כמעט בוטלו וכמה כסף נדרש מהקבלנים כדי להשאיר את הרוכשים בפנים.
כל עוד המדינה אינה מפרסמת נתונים שוטפים על בקשות ביטול, הסדרי תשלום ודירות שחזרו ונמכרו, הציבור רואה רק את קצה התופעה. המבחן הגדול יגיע עם מסירת אלפי הדירות שנמכרו במבצעי 10/90 ו־20/80. רק אז יתברר כמה מהעסקאות היו מכירות אמיתיות וכמה מהן היו בעיקר דחייה של ההחלטה.
