בסוף יוני נותרו בישראל כ־84,280 דירות חדשות למכירה, כמות המספיקה לכאורה ל־26 חודשי מכירות. אלא שחלק מהדירות עדיין בבנייה, הקונים אינם מחפשים כולן באותם אזורים והקבלנים יכולים להעניק הטבות בלי להפחית מיד את המחיר הרשמי. לכן המלאי הגדול מפעיל לחץ על השוק, אך אינו מבטיח ירידת מחירים מהירה.
המספר הראשון נראה דרמטי: בסוף יוני 2026 נותרו בישראל כ־84,280 דירות חדשות למכירה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בקצב המכירות שנמדד באותה תקופה המלאי הזה שווה לכ־26 חודשי היצע.
במילים פשוטות, אם לא הייתה מתווספת לשוק אף דירה חדשה והקונים היו ממשיכים לרכוש באותו קצב, היו נדרשות קצת יותר משנתיים כדי למכור את המלאי הקיים. זהו נתון שמעניק לקונים כוח מיקוח ומכביד על היזמים, אבל הוא אינו אומר ש־84 אלף דירות גמורות וריקות ממתינות כעת למסירה.
דירה למכירה אינה בהכרח דירה מוכנה
מאגר הדירות שנותרו למכירה כולל גם דירות בפרויקטים שנמצאים בשלבי בנייה שונים. חלקן יימסרו בקרוב, אחרות רק בעוד חודשים או שנים. לכן אי אפשר להשוות את כל המלאי לדירות שאפשר להיכנס אליהן מחר בבוקר.
גם המיקום משנה. דירה חדשה שנותרה למכירה באזור מסוים אינה תחליף מלא לדירה שמשפחה מחפשת ליד מקום העבודה, בתי הספר או בני המשפחה. מלאי גדול ברמה הארצית יכול להתקיים לצד מחסור מקומי באזורי ביקוש.
אותו הדבר נכון לגבי גודל הדירה והמחיר. מלאי של דירות גדולות ויקרות אינו בהכרח מסייע לזוג שמחפש דירת שלושה חדרים בתקציב מוגבל.
המכירות נחלשו, בעיקר בדירות החדשות
ברבעון אפריל עד יוני נמכרו בישראל כ־22,640 דירות, חדשות ויד שנייה יחד. בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 14.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בשוק הדירות החדשות נמכרו כ־9,670 דירות, ירידה של 11.3%.
ביוני לבדו נמכרו כ־3,670 דירות חדשות וכ־5,140 דירות יד שנייה. שליש מהדירות החדשות שנמכרו באותו חודש היו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי.
כאשר קצב המכירות יורד, מספר חודשי ההיצע עולה גם אם לא נוספה למלאי דירה אחת. לכן הנתון של 26 חודשים אינו תחזית קבועה.
אז למה המחירים לא נחתכים מיד?
יזם שמחזיק דירות לא מכורות צריך לשלם ריבית על האשראי, לממן את הבנייה ולעמוד בתנאי הבנק המלווה. ככל שהמלאי נשאר זמן רב יותר, הלחץ למכור גדל. אבל הורדת מחיר המחירון אינה הכלי היחיד שלו.
קבלנים משתמשים במבצעי תשלום דחוי, בסבסוד ריבית, בשדרוגים ובתנאי הצמדה כדי לשפר את העסקה בלי לרשום הנחה ישירה במחיר הדירה. צעדים כאלה יכולים לשמור על המחיר הרשמי, אף שהמחיר הכלכלי שמשלם הקונה בפועל נמוך יותר.
גם הבנק המלווה אינו תמיד מעוניין בירידת מחיר חדה, שעלולה להשפיע על שווי הביטחונות ועל המכירות שכבר בוצעו בפרויקט. התוצאה היא תהליך הדרגתי: תחילה מופיעות הטבות, אחר כך גדל המיקוח, ורק אם החולשה נמשכת עשויה להירשם ירידה ברורה יותר במחירים.
מה הקונה צריך לבדוק
המספר הארצי הוא נקודת פתיחה, לא מחירון. לפני רכישה כדאי לבדוק כמה דירות דומות נותרו בפרויקט ובסביבה, מתי צפויה המסירה, אילו עסקאות נסגרו בפועל ומה שוויין האמיתי של הטבות המימון.
חשוב לחשב את מלוא עלות העסקה. דחיית רוב התשלום יכולה להיראות כמו הנחה, אך אם הקונה יידרש לקחת בעתיד משכנתה בריבית גבוהה או יתקשה לקבל מימון, היתרון עלול להיעלם.
84 אלף דירות שנותרו למכירה הן סימן ברור ללחץ בצד ההיצע. אבל הדרך ממלאי גדול לירידת מחיר עוברת דרך מיקום הדירות, שלב הבנייה, עלות המימון וקצב העסקאות.
