המדד האחרון של הלמ״ס ירד ב־0.6% בתוך חודשיים והשלים ירידה שנתית של 1.8%. גם בניכוי העסקאות המסובסדות ירדו מחירי הדירות החדשות. עם זאת, העסקאות חזרו לעלות ומלאי הקבלנים המשיך לגדול, ולכן מוקדם לקבוע שהשוק כבר מצא את התחתית
אחרי חודשים של נתונים מעורבים, שוק הדיור שולח איתות ברור יותר. מדד מחירי הדירות של הלמ״ס ירד ב־0.6% בעסקאות שבוצעו ביולי–אוגוסט 2026 לעומת יוני–יולי. בהשוואה לשנה שעברה נרשמה ירידה של 1.8%.
הלמ״ס מציינת כי זו תקופת הירידות השנתיות הארוכה ביותר שנרשמה במדד בעשור האחרון. הירידה אינה מוגבלת עוד למחוז אחד או שניים: בהשוואה שנתית נרשמו ירידות מחירים בכל ששת המחוזות.
הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז המרכז, 2.7%. אחריו תל אביב עם 1.9%, הדרום עם 1.5%, חיפה עם 1.4%, הצפון עם 0.8% וירושלים עם 0.2%.
גם דירות חדשות ירדו, למרות שינוי בתמהיל
מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב־0.4% בתקופה האחרונה. אלא שכמעט מחצית מהעסקאות במדד זה, 45.8%, נעשו במסגרת סבסוד ממשלתי. דירות כאלה נמכרות מראש במחיר נמוך ממחיר השוק ועלולות לשנות את תמהיל העסקאות מחודש לחודש.
כדי לבדוק אם הירידה נובעת רק מכניסה של יותר עסקאות מסובסדות, הלמ״ס חישבה גם מדד ללא העסקאות האלה. התוצאה הייתה ירידה חדה יותר של 0.8%. כלומר, הירידה במחירי הדירות החדשות אינה רק תוצאה סטטיסטית של הגרלות ממשלתיות.
עם זאת, המדד אינו מודד את כל ההטבות שמעניקים הקבלנים. דחיית תשלום, סבסוד ריבית, פטור מהצמדה ושדרוגים יכולים להוזיל את העסקה בלי לשנות באותו שיעור את המחיר המדווח. לכן ייתכן שהלחץ בפועל על מחירי הדירות החדשות גדול יותר מהירידה הרשמית, אך אין כיום נתון רשמי מלא שמאפשר לכמת את כל ההנחות הסמויות.
אם המחירים יורדים, למה מספר העסקאות עלה?
נתוני העסקאות של הלמ״ס מראים שבחודשים יוני–אוגוסט נמכרו כ־24,200 דירות, עלייה של 8.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בדירות החדשות נרשמה עלייה של 24.9%, בעוד שבדירות יד שנייה נרשמה ירידה של 1.4%.
הפער הזה חשוב. יותר עסקאות אינן בהכרח סימן שמחירי השוק חזרו לעלות. 35.8% מהדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האלה היו בסבסוד ממשלתי. כלומר, חלק מהעלייה במכירות נבע מדירות שהמחיר שלהן נקבע במסגרת תוכנית ממשלתית ולא במשא ומתן רגיל בין קבלן לקונה.
במקביל, בסוף אוגוסט נותרו למכירה כ־85,680 דירות חדשות, שהן 26.7 חודשי היצע בקצב המכירות שנמדד. זהו מלאי גדול שממשיך להפעיל לחץ על חברות הבנייה. גם כאשר מספר העסקאות עולה, המלאי אינו נעלם במהירות.
מה השתנה מאז המדד הקודם
בפרסום הקודם התמונה הייתה מעורבת יותר: המחירים השנתיים כבר היו נמוכים מרמתם שנה קודם, אך המדד הדו־חודשי ומספר מחוזות עדיין הציגו עליות. הנתון החדש מוסיף שתי התפתחויות מהותיות: ירידה של 0.6% בתקופה האחרונה וירידה שנתית בכל המחוזות.
זו אינה הוכחה שכל דירה בישראל התייקרה פחות או נמכרת כעת בהנחה. המדד מנכה הבדלי איכות ומחשב שינוי ממוצע על בסיס העסקאות שדווחו. בעיר מסוימת, בשכונה מסוימת או בדירות מסוג מסוים התמונה יכולה להיות שונה לחלוטין.
גם שלושת המדדים האחרונים עדיין ארעיים ועשויים להשתנות כאשר עסקאות נוספות ידווחו לרשות המסים וייכנסו לחישוב. לכן נכון לדבר על מגמה מתחזקת, אך לא על נתון סופי.
האם המחירים ימשיכו לרדת?
שלושה כוחות יכריעו את המשך הדרך. הראשון הוא הריבית, שמשפיעה ישירות על גובה ההחזר ועל יכולת הקנייה. השני הוא מלאי הקבלנים, שמגדיל את הצורך במבצעים ובהנחות. השלישי הוא קצב העסקאות: אם יותר קונים יחזרו לשוק, חלק מהלחץ על המחירים עשוי להיחלש.
כרגע הנתונים מצביעים על שוק שבו המחירים יורדים, אבל הפעילות אינה קפואה. קונים חוזרים בעיקר לשוק הדירות החדשות, בחלקו בסבסוד ממשלתי, בזמן שהמלאי נשאר גבוה. זו אינה קריסה, אך גם כבר לא ירידה נקודתית שאפשר להסביר באמצעות מחוז אחד או חודש חריג.
המדד הבא, שיפורסם באמצע נובמבר, יראה אם הירידה התרחבה גם לעסקאות אוגוסט–ספטמבר. רצף נוסף של ירידות, במיוחד בדירות חדשות שאינן מסובסדות, יחזק את המסקנה שהכוח עובר בהדרגה מהמוכרים אל הקונים.
