נתוני הלמ״ס החדשים מראים כי 892.4 אלף דירות בישראל משמשות לשכירות, כמעט 30% ממלאי הדירות במדינה. זה כבר אינו שוק שולי, אך בבדיקה האחרונה של מכרזי „דירה להשכיר” נמצאו רק כ־654 דירות עתידיות במחיר מופחת. המספרים אינם מודדים את אותו הדבר, אבל הפער ביניהם ממחיש את קנה המידה של האתגר.
כמעט כל דירה שלישית בישראל היא דירה שכורה. לפי לקט הנתונים השנתי שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בספטמבר, מתוך מלאי של כ־3.02 מיליון דירות בישראל, כ־892.4 אלף משמשות לשכירות. מדובר ב־29.6% מהמלאי, לעומת 69.8% דירות בבעלות הדיירים ועוד 0.6% בדיור מוגן פרטי.
המספר הזה משנה את הדרך שבה כדאי לדבר על משבר הדיור. שוכרים אינם קבוצה זמנית שמחכה בהכרח לרגע שבו תרכוש דירה. מאות אלפי משפחות ויחידים חיים בשכירות לאורך שנים, מושפעים מעליית שכר הדירה ומחוסר הוודאות בחידוש החוזה.
גם בהשוואה לאירופה ישראל אינה מדינה שבה השכירות זניחה. לפי נתוני הלמ״ס, שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות במדינות האיחוד האירופי עמד ב־2025 על 31.5% בממוצע. המדדים אינם זהים לחלוטין, אך הם מציבים את ישראל באותו סדר גודל.
כמעט שליש מהשוק, אבל רובו פרטי
רוב השכירות בישראל מתנהלת בין בעל דירה פרטי לשוכר. למשכיר יש גמישות להחליט אם לחדש את החוזה, למכור את הנכס או לשנות את שכר הדירה. לשוכר, לעומת זאת, אין בדרך כלל ודאות ארוכה מעבר לתקופת החוזה.
שכירות מוסדית וארוכת טווח אמורה לספק חלופה: חוזים ארוכים יותר, כללים ידועים מראש ולעיתים דירות במחיר מופחת לזכאים. אלא שהיקף המכרזים עדיין קטן ביחס לציבור השוכרים.
בבדיקה שנערכה בתחילת ספטמבר ברשימת המכרזים הפתוחים של החברה הממשלתית „דירה להשכיר”, הופיעו 2,379 דירות בסך הכול. לאחר בחינת מסמכי המכרזים נמצא כי 1,489 מהן נועדו להשכרה ארוכת טווח ורק כ־654 תוכננו להשכרה במחיר מופחת.
חשוב להיזהר בהשוואה: 892.4 אלף הוא מלאי קיים של דירות שכורות בכל המדינה, ואילו 654 הוא צילום מצב של דירות מוזלות במכרזים פתוחים, שחלקן עדיין לא זכו, לא קיבלו היתר ולא נבנו. אפשר לומר שהמכרזים שנבדקו מוסיפים פתרון קטן מאוד ביחס לגודל השוק.
גם מכרז אינו עדיין דירה
המרחק בין פרסום מכרז לבין כניסת שוכר לדירה יכול להימשך שנים. תחילה צריך לבחור זוכה, להשלים תכנון, לקבל היתר, לסגור מימון ולבנות. מכרז שנכשל או נדחה אינו מגדיל את היצע השכירות, גם אם אלפי הדירות שלו הופיעו קודם בכותרת.
גם ההגדרה „מחיר מופחת” אינה מבטיחה דירה זולה לכל שוכר. מספר הדירות מוגבל, קיימים תנאי זכאות, וההנחה מחושבת לפי מנגנון שנקבע בכל מכרז.
במקביל, שכר הדירה בחוזים חדשים ממשיך להפעיל לחץ. כשהריבית וההון העצמי מקשים על רכישת דירה, חלק ממשקי הבית נשארים בשכירות זמן רב יותר. התוצאה היא שביקוש שנחלש בשוק הרכישה אינו נעלם, אלא יכול לעבור לשוק השכירות.
מה צריך למדוד מעכשיו
כדי לדעת אם מדיניות השכירות באמת משנה את המצב, לא מספיק לפרסם כמה דירות נכללו במכרזים. נדרשת שרשרת נתונים מלאה: כמה מכרזים הסתיימו בזכייה, כמה דירות קיבלו היתר, כמה הושלמו, כמה אוכלסו וכמה מהן מושכרות בפועל במחיר מופחת.
נדרש גם פילוח גיאוגרפי. אלף דירות להשכרה באזור שבו הביקוש נמוך אינן מחליפות אלף דירות שחסרות ליד מוקדי עבודה ותחבורה במרכז. עבור השוכר, המיקום, משך החוזה ומנגנון העלאת שכר הדירה חשובים לא פחות ממספר הדירות הארצי.
892 אלף דירות שכורות הן תזכורת לכך ששוק השכירות כבר אינו פרק צדדי במדיניות הדיור. אם כמעט שליש ממלאי הדירות מיועד לשוכרים, הפתרון אינו יכול להסתכם בכמה מאות דירות מוזלות בצינור.
