במבט ראשון נדמה שהמדינה עומדת להציף את שוק השכירות באלפי דירות חדשות. ברשימת המכרזים הפתוחים של החברה הממשלתית „דירה להשכיר” מופיעים, נכון ל־2 בספטמבר 2026, עשרה מכרזים ובהם 2,379 יחידות דיור.
אלא שהמספר הגדול אינו מספר את כל הסיפור. בדיקה של תנאי המכרזים מראה שרק 1,489 מהדירות, כ־63% מהסך הכולל, מיועדות להשכרה ארוכת טווח. יתר 890 הדירות ניתנות למכירה מיידית או אינן נכללות בחלק המחייב של ההשכרה.
גם בתוך מאגר הדירות להשכרה, רק חלק יושכר לזכאים במחיר מופחת. לפי שיעורי ההקצאה שנקבעו במכרזים, מדובר בכ־654 דירות בלבד. בגלל עיגול של אחוזים על מספרים אי־זוגיים, המספר הסופי עשוי להשתנות בדירה אחת או שתיים.
במילים פשוטות, רק כ־27% מכלל 2,379 הדירות שמופיעות ברשימה צפויות להיות דירות בשכר דירה מופחת. וגם אלה עדיין אינן דירות מוכנות: הן נמצאות בשלב המכרז, לפני בחירת זוכה, מימון, היתר בנייה, הקמה ואכלוס.
אותה כותרת, תנאים שונים מאוד
המונח „דירה להשכיר” מחבר תחת מותג אחד מכרזים בעלי מבנה כלכלי שונה. בחלקם כל הדירות מיועדות להשכרה לתקופה ארוכה, ובאחרים המדינה מאפשרת ליזם למכור מיד חלק גדול מהפרויקט. גם שיעור הדירות המוזלות משתנה ממכרז למכרז.
במתחם הדרומי ברחובות מזרח, לדוגמה, כל 155 הדירות מיועדות להשכרה למשך 15 שנה. מחציתן אמורות להיות מושכרות לזכאים בשכר דירה מפוקח, והמחצית השנייה במחיר שוק.
במכרז בית אשל בבאר שבע התמונה שונה. מתוך 392 דירות, רק 155 מיועדות להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנה, ואילו 237 דירות ניתנות למכירה מיידית. מתוך דירות ההשכרה, רק 25% מיועדות לשכר דירה מופחת. בפועל מדובר בכ־39 דירות מוזלות בפרויקט שמונה 392 יחידות דיור.
גם בערד, מתוך 198 דירות, מחצית מיועדת להשכרה ומחצית למכירה. רבע בלבד מדירות ההשכרה צפוי להיות מוצע במחיר מפוקח, כלומר כ־25 דירות מכל הפרויקט.
לעומת זאת, בשני המתחמים בקריית גת מערב חלק גדול יותר מהדירות נשאר במסלול השכירות: 233 מתוך 423 דירות במתחם א', ו־175 מתוך 315 דירות במתחם ב'. מחצית מדירות ההשכרה בכל אחד מהמתחמים מיועדת לזכאים במחיר מפוקח.
למה בכלל מאפשרים למכור דירות?
האפשרות למכור חלק מהדירות אינה בהכרח טעות. פרויקט להשכרה ארוכת טווח דורש מהיזם להחזיק מאות דירות במשך 15 או 20 שנה, לממן את ההקמה ולשאת בעלויות הניהול והתחזוקה. מכירת חלק מהדירות יכולה להכניס כסף מוקדם יותר, לצמצם את צורכי המימון ולהפוך את המכרז לכדאי יותר.
אבל מבחינת השוכר חשוב להבחין בין סיוע לכדאיות הכלכלית של הפרויקט לבין יצירת דיור מוזל. דירה שנמכרת בשוק החופשי מגדילה את היצע הדירות לרכישה, אך אינה מצטרפת למאגר השכירות. דירה שמושכרת במחיר שוק מעניקה יציבות חוזית, אך אינה בהכרח מפחיתה את הוצאות הדיור של משפחה זכאית.
לכן המספר שצריך להופיע לצד כל מכרז אינו רק מספר הדירות המתוכננות. נדרשים ארבעה נתונים נפרדים: כמה דירות ייבנו, כמה יישארו להשכרה, כמה מהן יהיו במחיר מופחת וכמה הגיעו בפועל לזכייה, להיתר ולאכלוס.
מכרז „פתוח” עדיין אינו פרויקט
גם הסטטוס באתר מחייב זהירות. מכרז יבנה, הכולל 104 דירות, עדיין הופיע בבדיקה ברשימת המכרזים הפתוחים, אף שמועד הגשת ההצעות חלף ב־31 באוגוסט. אין בכך הוכחה שהמכרז נכשל. ייתכן שמדובר בפער עדכון טכני, אך נכון לעכשיו אין לראות בו פרויקט שביצועו מובטח.
במכרזים אחרים פורסמו דחיות מועד רבות. דחייה יכולה להיות תוצאה של שאלות מצד יזמים, שינוי מסמכים או התאמת התנאים. עם זאת, ריבוי דחיות הוא גם תזכורת לכך שהכדאיות של שכירות ארוכת טווח רגישה למחיר הקרקע, לריבית, לעלויות הבנייה ולתנאי המימון.
השורה התחתונה אינה שהמכרזים חסרי ערך. פוטנציאל של 1,489 דירות להשכרה ארוכת טווח הוא משמעותי. אבל כאשר הדיון הוא בהוזלת הדיור, המספר הרלוונטי יותר הוא כ־654 דירות במחיר מופחת. וגם הוא עדיין מייצג התחייבויות במכרזים, לא דירות מאוכלסות ולא חוזי שכירות שכבר נחתמו.
מקורות
דירה להשכיר, רשימת המכרזים הפתוחים: https://www.renten.co.il/ent-tender-status/open/
דירה להשכיר, מכרז רחובות מזרח, מתחם דרומי, מר/445/2024: https://www.renten.co.il/michraz/%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-%D7%9E%D7%A8-445-2024-%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D-%D7%93%D7%A8%D7%95%D7%9E%D7%99-%D7%A8%D7%97%D7%95%D7%91%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%96%D7%A8%D7%97/
דירה להשכיר, מכרז בית אשל באר שבע, בש/466/2025: https://www.renten.co.il/michraz/%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-%D7%91%D7%A9-334-2024-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8-%D7%91%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D-%D7%94%D7%A8%D7%A7%D7%A4%D7%95-2-2/
דירה להשכיר, מכרז שכונת רננים בערד, בש/42/2026: https://www.renten.co.il/michraz/%D7%9E%D7%9B%D7%A8%D7%96-%D7%9E%D7%A1%D7%A4%D7%A8-%D7%99%D7%9D-378-2023-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8-%D7%91%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D-%D7%94%D7%90%D7%A8%D7%96%D7%99-2-2/
דירה להשכיר, מכרזי קריית גת מערב, מתחמים א' וב': https://www.renten.co.il/ent-tender-status/open/
