נתוני בנק ישראל לאוגוסט מראים שכ־5 מיליארד שקל מכספי המשכנתאות שסווגו לפי יחס ההחזר ניתנו ללווים שההחזר שלהם תופס 30%–40% מההכנסה הפנויה. למרות העלייה בהיקף האשראי, ההחזר הממוצע דווקא ירד מעט ורק חלק זעיר מהכסף עבר את רף ה־40%
כמה מהמשכורת נשארת אחרי תשלום המשכנתה? נתונים מעודכנים של בנק ישראל מספקים תשובה מורכבת. באוגוסט 2026 הועמדו משכנתאות חדשות בהיקף כולל של כ־10.9 מיליארד שקל. מתוך כ־9.49 מיליארד שקל שסווגו לפי יחס ההחזר מההכנסה, כ־4.99 מיליארד שקל, 52.6%, נמצאו בטווח של 30%–40%.
זהו נתון משמעותי, אבל חשוב לקרוא אותו נכון. הוא אינו אומר שיותר ממחצית מהרוכשים נמצאים בטווח הזה, משום שבנק ישראל מפרסם את היקף הכסף ולא את מספר הלווים. הוא כן מלמד שיותר ממחצית מכספי המשכנתאות הרגילות שסווגו באותו חודש ניתנו במשקי בית שבהם ההחזר מתקרב לשליש מההכנסה הפנויה ולעיתים אף ל־40% ממנה.
מהו יחס החזר מהכנסה?
יחס ההחזר בודק כמה מתוך ההכנסה החודשית הפנויה של משק הבית נדרש לתשלום המשכנתה. לפי הגדרת בנק ישראל, ההכנסה הפנויה היא ההכנסה החודשית נטו לאחר הפחתת הוצאות קבועות, כמו תשלומי הלוואות לתקופה ארוכה, מזונות ובמקרים מסוימים גם שכר דירה.
לדוגמה, משק בית עם הכנסה פנויה של 20 אלף שקל והחזר חודשי של 7,000 שקל נמצא ביחס החזר של 35%. לאחר המשכנתה נותרים לו 13 אלף שקל לכל יתר ההוצאות. הבנק עשוי לאשר את ההלוואה, אך למשפחה יש פחות מרווח להתמודד עם הוצאה בלתי צפויה, ירידה בהכנסה או התייקרות במסלול בריבית משתנה.
בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר משכנתה ביחס החזר העולה על 50%. כבר מעל 40% נדרשים הבנקים להקצות להלוואה משקל סיכון גבוה יותר. כלומר, הרגולטור אינו רואה ב־40% קו שרירותי, אלא נקודה שבה הסיכון עולה באופן מהותי.
המשכנתאות גדלו, אבל הנטל הממוצע לא החמיר
היקף המשכנתאות הכולל באוגוסט היה גבוה בכ־19.5% לעומת אוגוסט 2025, אז נלקחו משכנתאות בכ־9.12 מיליארד שקל. גם הסכום שסווג לפי יחס החזר גדל בכ־21%, מכ־7.84 מיליארד שקל לכ־9.49 מיליארד שקל.
למרות זאת, יחס ההחזר הממוצע ירד מעט, מ־29.61% באוגוסט 2025 ל־29.23% באוגוסט 2026. גם חלקו של הטווח 30%–40% ירד מ־55.2% ל־52.6%. במקביל, רק כ־0.39% מהסכום המסווג נמצא בטווח 40%–50%, לעומת כ־0.49% שנה קודם.
התמונה, לכן, אינה של הסתערות המונית על משכנתאות מסוכנות. הציבור לווה יותר כסף, אך בממוצע לא הגדיל את חלק ההכנסה שהוא מקדיש להחזר. ייתכן שהלווים שהצליחו להיכנס לשוק הם בעלי הכנסות גבוהות יותר או הון עצמי גדול יותר, וייתכן שחלקם פרסו את ההלוואה לתקופה ארוכה כדי להחזיק את ההחזר החודשי ברמה שניתנת לאישור. הנתונים שפורסמו אינם מאפשרים לקבוע איזה מההסברים הוא הנכון.
למה בכל זאת יש כאן נורת אזהרה
גם כאשר היחס הממוצע יציב, משכנתה שנוגסת כמעט בשליש מההכנסה הפנויה משאירה פחות כרית ביטחון. הוצאות מחיה, חינוך, רכב וביטוחים אינן נעלמות לאחר רכישת הדירה. משפחה שמתחילה ביחס החזר של 35% עלולה להרגיש לחץ אם מסלול משתנה יתייקר או אם אחת ההכנסות תיפגע.
מנגד, אסור להסיק מהנתונים שכל הלוואה בטווח 30%–40% אינה אחראית. אותו יחס החזר עשוי להיות סביר למשק בית בעל הכנסה גבוהה וחסכונות, ומכביד מאוד על משק בית שהוצאותיו השוטפות גבוהות. יחס ההחזר הוא מדד מרכזי, אך הוא אינו מחליף בדיקה של יתרת הכסף שנשארת למשפחה ושל העלות הכוללת לאורך חיי ההלוואה.
הנתון החשוב לרוכשים אינו רק השאלה אם הבנק מוכן לאשר את המשכנתה. השאלה הנכונה היא אם ההחזר יישאר סביר גם בתרחיש פחות נוח. אישור בנקאי קובע את הגבול הרגולטורי; הוא אינו מבטיח שהתקציב המשפחתי יהיה נוח.
הבדיקה הבאה תגיע עם נתוני ספטמבר. אם היקף המשכנתאות ימשיך לגדול בזמן שיחס ההחזר הממוצע נשאר יציב, יהיה זה סימן שהפעילות מתרחבת בעיקר בקרב מי שעומדים במבחני ההכנסה. אם חלקו של טווח 30%–40% יעלה שוב, הלחץ על התקציב המשפחתי יחזור למרכז התמונה.
