תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה מרחיב עד סוף 2029 את האפשרות לשנות ייעוד של קרקע מתעסוקה וממסחר למגורים. המדינה מבקשת לנצל שטחים שאינם מתממשים, אך החוק לבדו לא הופך משרד לדירה ולא מבטיח שהדירות שיאושרו יהיו זולות.
במשך שנים תכננו ערים בישראל עוד ועוד שטחי משרדים ומסחר. מבחינת הרשויות המקומיות, אלה שימושים שמכניסים ארנונה בלי להוסיף באותו היקף את ההוצאות הכרוכות בגני ילדים, בתי ספר ושירותים לתושבים. אלא שבחלק מהמקומות התכנון נשאר על הנייר, בזמן שהמחסור בדירות המשיך להכביד על שוק הדיור.
כעת המדינה מנסה לפתוח את הפקק מכיוון אחר. תיקון מספר 170 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב־29 ביולי 2026, מרחיב את סמכותה של ועדת משנה במועצה הארצית לדון בתוכניות לשינוי ייעוד של קרקע מתעסוקה או ממסחר למגורים. במקביל, הוא מאריך את המסלול הזמני עד 31 בדצמבר 2029.
במילים פשוטות: מגרש שתוכנן למשרדים או לחנויות, אך אינו מתממש, יוכל לעבור במסלול תכנוני שמטרתו לאפשר בו מגורים. זה עשוי לייצר דירות דווקא במקומות עירוניים שבהם הקרקע כבר תוכננה ולעיתים נמצאת ליד כבישים, תחבורה ציבורית ומוקדי תעסוקה.
למה בכלל נבנו כל כך הרבה תוכניות למשרדים?
הפער מתחיל בתמריצים של הרשויות. דירה חדשה מביאה איתה משפחה שזקוקה לשירותים עירוניים. משרד או חנות משלמים בדרך כלל ארנונה גבוהה יותר ביחס להוצאות הישירות שהם מייצרים לרשות. לכן, במשך שנים היה לרשויות תמריץ להעדיף תעסוקה ומסחר על פני מגורים.
אבל לא כל שטח שמסומן בתוכנית כמשרד הופך לבניין פעיל. כאשר כמה רשויות סמוכות מתכננות במקביל אזורי תעסוקה גדולים, הביקוש האמיתי עלול שלא להספיק לכולם. בדברי ההסבר להצעת החוק כתבה הממשלה במפורש שהמסלול נועד לנצל ביעילות קרקעות המיועדות לשימושים שקיים בהם עודף היצע ולכן אינן ממומשות.
עד התיקון, המסלול המיוחד התמקד בעיקר בקרקע שיועדה לתעסוקה. החוק החדש מוסיף גם קרקע שיועדה למסחר ומאפשר לוועדת המשנה לטפל בתוכניות מפורטות שעיקרן מעבר למגורים או הוספת שימוש למגורים.
האם אפשר פשוט להפוך בניין משרדים לדירות?
לא. זהו ההבדל החשוב ביותר להבנת החוק.
שינוי ייעוד תכנוני אינו שיפוץ פנימי. דירת מגורים צריכה לעמוד בדרישות שונות ממשרד: אור ואוורור, ממ״דים, תשתיות מים וביוב, חניה, שטחים ציבוריים, מוסדות חינוך, נגישות ולעיתים גם פתרונות לרעש ולזיהום. במקרים רבים המבנה הקיים כלל אינו מתאים להסבה, והפתרון יהיה תכנון מחדש או הריסה ובנייה.
גם התיקון אינו מעניק היתר בנייה אוטומטי. יזם או רשות עדיין צריכים לקדם תוכנית, להוכיח שהתשתיות והסביבה יכולות לקלוט מגורים, לעבור את שלבי התכנון ולקבל לאחר מכן היתר. לכן מדובר בהרחבה של מסלול תכנוני, לא במפתח מיידי לאלפי דירות.
למה החוק מאפשר גם את הכיוון ההפוך?
התיקון אינו פועל רק ממשרדים לדירות. לפי תקציר החוק הרשמי, ועדת המשנה יכולה לאשר גם שינוי ייעוד ממגורים לתעסוקה או למסחר. הסיבה היא שתכנון עירוני דורש איזון: שכונה שמוסיפים לה אלפי דירות בלי מקומות עבודה, חנויות ושירותים עלולה להפוך לשכונת שינה שתושביה תלויים ברכב ובנסיעות ארוכות.
המשמעות היא שהצלחת החוק לא תימדד רק במספר הדירות שאושרו. צריך לבדוק גם היכן הן נמצאות, אילו שטחי תעסוקה ומסחר נגרעו, האם נשמר עירוב שימושים, והאם נוספו תשתיות ומבני ציבור.
לכן החוק מחייב את שר הפנים לדווח אחת לשנה לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. הדיווח אמור לכלול את מספר התוכניות שאושרו, מספר יחידות הדיור שאושרו והיקף השטח ששינה ייעוד לתעסוקה או למסחר.
האם המהלך יכול להוריד את מחירי הדירות?
יש לו פוטנציאל להגדיל את היצע הקרקע הזמינה למגורים, בעיקר במקומות שבהם תוכניות מסחר ומשרדים אינן מתקדמות. אם הקרקע נמצאת באזור מבוקש והתוכנית מגיעה במהירות להיתר ולבנייה, דירות נוספות יכולות להגביר את התחרות בין היזמים.
אבל בין פוטנציאל להוזלה לבין ירידת מחיר בפועל יש כמה תחנות. אם שינוי הייעוד יעלה את שווי הקרקע, אם יידרשו השקעות כבדות בתשתיות או אם התוכנית תיתקע במשך שנים, התוספת לא תגיע במהירות לשוק. גם אין בחוק חובה שהדירות יהיו במחיר מופחת, להשכרה ארוכת טווח או קטנות במיוחד.
לכן המספר החשוב לא יהיה כמה תוכניות נכנסו למסלול, אלא כמה דירות קיבלו היתר, כמה התחילו להיבנות וכמה נמסרו. רק אז יהיה אפשר לדעת אם תיקון 170 הפך שטחים תקועים להיצע דיור ממשי, או רק העביר אותם מטבלה תכנונית אחת לאחרת.
החוק מעניק למערכת התכנון כלי הגיוני: במקום להשאיר מגרש ריק מפני שתוכנן לו שימוש שאין לו ביקוש, לאפשר להתאים אותו לצורך עירוני אחר. אבל הוא אינו מחליף תשתיות, רישוי וביצוע. אם המדינה והרשויות ישתמשו בו בזהירות ובמקומות הנכונים, הוא עשוי להוסיף דירות בתוך הערים. אם יסתפקו באישור שינוי הייעוד, הציבור יישאר שוב עם הבטחה על הנייר.
