בשלט המכירות זה נשמע פשוט: משלמים עכשיו חלק קטן ממחיר הדירה ואת רוב הכסף רק לקראת קבלת המפתח. עבור משפחה שאין ברשותה עדיין את מלוא ההון העצמי, או שממתינה למכירת דירה קיימת, זו יכולה להיות דרך נוחה לסגור עסקה בלי לקחת מיד משכנתה מלאה.
אבל הנוחות הזאת אינה מוחקת את החשבון. היא בעיקר מזיזה אותו קדימה.
נתונים שפרסם בנק ישראל במאי 2026 מראים עד כמה התופעה כבר משפיעה על שוק האשראי. בשנים 2018 עד 2022 חלפו בממוצע כחצי שנה בין חתימת העסקה לרכישת דירה לבין נטילת ההלוואה לדיור. החל מ־2023 הפער התרחב, וב־2025 הוא הגיע לכשמונה חודשים.
בבנק ישראל מייחסים את השינוי, בין היתר, להטבות המימון שהציעו יזמים ולהתארכות משך הבנייה. המשמעות היא שרוכשים רבים חתמו על מחיר הדירה היום, אבל השלימו את המימון רק חודשים מאוחר יותר, כשהריבית, מצבם הכלכלי ותנאי הבנק כבר עלולים להיות שונים.
שני מבצעים שנראים דומים, אבל פועלים אחרת
תחת הכותרת "מבצעי מימון" מסתתרים בדרך כלל שני מנגנונים שונים.
הראשון הוא פריסת תשלומים לא לינארית, כמו מבצע 10/90 או 20/80. הרוכש משלם סכום קטן יחסית בעת החתימה ואת עיקר התמורה במועד מאוחר יותר, לרוב סמוך למסירת הדירה.
השני הוא הלוואת בולט או בלון בסבסוד קבלן. במקרה כזה נלקחת הלוואה כבר בשלב מוקדם, אך פירעון הקרן, ולעיתים גם תשלומים נוספים, נדחים. היזם משלם את הריבית כולה או חלק ממנה לתקופה שנקבעה.
מבחינת הרוכש, שני המנגנונים מקטינים את הלחץ המיידי. אלא שבשניהם נשארת שאלה מרכזית פתוחה: מאין יגיע רוב הכסף כאשר יגיע מועד התשלום.
שמונה חודשים שבהם הכול יכול להשתנות
אישור עקרוני למשכנתה שניתן בעת חתימת החוזה אינו בהכרח התחייבות סופית של הבנק לתנאים שיינתנו חודשים לאחר מכן. עד מועד השלמת העסקה הריבית עשויה להשתנות, שווי הדירה בשמאות עלול להיות נמוך מהמחיר בחוזה, הכנסת משק הבית יכולה לעלות או לרדת, והוצאות המשפחה עשויות להשתנות.
גם מי שמתכנן למכור דירה קיימת עלול לגלות שהמכירה נמשכת יותר מהצפוי, או שהמחיר שקיבל נמוך מהסכום שעליו בנה. במקרה כזה נוצר פער שצריך לסגור במהירות, באמצעות הון נוסף, הלוואה יקרה יותר או שינוי בתנאי העסקה.
בנק ישראל מדגיש כי עצם התרחבות פער העיתוי אינה מעידה בהכרח על התפתחות סיכון באשראי לדיור. עם זאת, הוא קובע שככל שהפער מתארך, גדלה אי־הוודאות לגבי מחיר המשכנתה במועד השלמת העסקה ולגבי יכולת הרוכש להשלים אותה.
זה ההבדל בין הנחה אמיתית לבין דחיית תשלום. הנחה מורידה את מחיר הדירה. דחייה משאירה את המחיר על כנו, ולעיתים מאפשרת לקבלן להימנע מהפחתה גלויה במחירון, אבל מעבירה חלק מסיכון המימון אל העתיד.
האשראי גדל גם כשהעסקאות ירדו
הפער הזה כבר מופיע במספרים. לפי בנק ישראל, האשראי למטרת מגורים גדל ב־7.4% במהלך 2025, אף שמספר העסקאות בשוק הדיור ירד, ובמיוחד המכירות של דירות חדשות מקבלנים.
אין כאן סתירה. חלק מהמשכנתאות שנלקחו ב־2025 שימשו להשלמת עסקאות שנחתמו חודשים קודם לכן. ככל שיותר דירות שנמכרו במבצעי מימון מתקרבות למסירה, יותר רוכשים צריכים לעבור משלב החתימה לשלב שבו הכסף באמת מועבר.
מבקר המדינה הצביע ביולי 2026 על אותה נקודת תורפה. בדוח על שוק המשכנתאות נכתב כי בשנים האחרונות גדל השימוש בדחיית תשלומים ובהלוואות בסבסוד קבלנים, וכי מבצעים אלה מגדילים את הסיכון בתיק האשראי לדיור. המבקר המליץ לבנק ישראל להמשיך לעקוב אחר המבצעים ולבדוק את יעילות צעדי הפיקוח.
בנק ישראל כבר הגביל את השוק
הפיקוח על הבנקים לא הסתפק באזהרה. במרץ 2025 הוא פרסם הוראת שעה שנועדה לצמצם את הסיכון במבצעי המימון, והיא אמורה להישאר בתוקף עד סוף 2026.
בין היתר נקבע כי הלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן לא יעלו על 10% מסך הביצועים החודשיים של הלוואות לדיור. בנוסף הוחמרה דרישת ההון מהבנקים במימון פרויקטים שבהם שיעור גבוה מהדירות נמכר בפריסת תשלומים לא לינארית.
המגבלה אינה אוסרת את המבצעים. היא מאפשרת להשתמש בהם, אך מנסה למנוע מצב שבו הם הופכים לשיטת המכירה העיקרית של פרויקט שלם. בנק ישראל הודיע כי יבחן בהמשך אם להאריך את הוראת השעה, לעדכן אותה או לנקוט צעדים נוספים.
למי המבצע יכול להתאים
דחיית תשלום אינה בהכרח עסקה גרועה. היא עשויה להתאים למשפרי דיור שמחזיקים בנכס קיים וצפויים למכור אותו, למשפחה שכסף מובטח אמור להשתחרר עבורה במועד ידוע, או לרוכש שיכול לעמוד במשכנתה גם אם התנאים יהיו מעט פחות טובים מהצפוי.
הסיכון מתחיל כאשר העסקה אפשרית רק בתרחיש אופטימי: שהריבית תרד, שהדירה הישנה תימכר במהירות, שההכנסה תעלה או שהבנק יאשר בעתיד הלוואה שעדיין לא אושרה סופית.
לפני חתימה כדאי לבקש תשובות ברורות לחמש שאלות: כמה כסף בדיוק יש לשלם בכל מועד, האם הריבית העתידית מובטחת או רק משוערת, מה קורה אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, מהו מועד הפירעון של הלוואת הבלון, ומה העלות במקרה שהרוכש אינו מצליח להשלים את התשלום בזמן.
מבצע 10/90 יכול להקל מאוד על החודשים הראשונים. אבל הוא אינו הופך דירה של שלושה מיליון שקל לדירה זולה יותר. הוא רק מאפשר לשלם מאוחר יותר. וככל שיום התשלום מתרחק מיום החתימה, כך גדל הסיכוי שהחשבון שיגיע יהיה שונה מזה שהרוכש דמיין באולם המכירות.
