אחרי תקופה של ירידות מחירים, מלאי גבוה של דירות לא מכורות ורוכשים שישבו על הגדר, הבנקים מזהים שינוי אפשרי בשוק הדיור.
סקר קציני האשראי של בנק ישראל לרבעון השני של 2026 מצא כי הירידה בביקוש למשכנתאות נעצרה. הביקוש התייצב, והבנקים צופים כי ברבעון השלישי הוא כבר יעלה.
אלא שבצד השני של השוק מתקבלת תמונה שונה: הביקוש לאשראי מצד חברות הבנייה והנדל"ן ירד, והבנקים מעריכים שהירידה תימשך. במקביל דווח על הקשחת תנאי האשראי לפרויקטים ולחברות ברמת סיכון גבוהה.
במילים פשוטות: הבנקים נערכים לכך שיותר משפחות יבקשו משכנתה, אבל נזהרים יותר במימון היזמים שאמורים לבנות את הדירות עבורן.
הריבית ירדה, והרוכשים עשויים לחזור
בתחילת יולי הפחית בנק ישראל את הריבית ברבע אחוז, לרמה של 3.5%. ההפחתה אינה הופכת את המשכנתאות לזולות בן־לילה, והיא בוודאי אינה מחזירה את השוק לסביבת הריבית הנמוכה שהייתה נהוגה לפני כמה שנים. עם זאת, היא משנה את הכיוון.
ירידת ריבית יכולה להפחית בהדרגה את עלויות המימון, לשפר את יכולת ההחזר של חלק מהלווים ולהחזיר לשוק משפחות שדחו רכישה בתקווה לתנאים טובים יותר.
הפעילות בשוק המשכנתאות ממילא לא הייתה נמוכה. לפי בנק ישראל, בחודש מאי הועמדו משכנתאות בהיקף של כ־9.5 מיליארד שקל, בניכוי עונתיות.
כעת הבנקים מעריכים שהביקוש יגדל. חשוב להדגיש: זו ציפייה של קציני האשראי, ולא תחזית מחייבת. הסקר אינו מוכיח שמספר המשכנתאות אכן יעלה, וגם אינו קובע שהפחתת הריבית היא הסיבה היחידה לשינוי הצפוי.
בצד של היזמים התמונה פחות אופטימית
בעוד הציבור עשוי להתחיל לחזור, חברות הבנייה מתמודדות עם מציאות פיננסית מורכבת יותר.
הבנקים דיווחו על ירידה בביקוש לאשראי בענפי הבינוי והנדל"ן, והם צופים שהמגמה תימשך גם ברבעון הבא. במימון ברמת סיכון גבוהה אף נרשמה הקשחה בתנאים.
לא כל יזם מושפע באותה צורה. פרויקט באזור מבוקש, עם שיעור מכירות גבוה והון עצמי משמעותי, עשוי לקבל מימון בתנאים נוחים יחסית. לעומתו, פרויקט עם רווחיות נמוכה, מכירות חלשות או תלות בהנחות גדולות עלול להתקשות יותר להשיג אשראי — או לשלם עליו מחיר גבוה יותר.
למימון הזה יש השפעה ישירה על קצב הבנייה. כאשר האשראי מתייקר או נעשה קשה יותר להשגה, יזמים יכולים לדחות רכישת קרקע, להאט יציאה לביצוע או לצמצם פרויקטים חדשים. גם עלויות המימון עצמן נכנסות לחישוב הכלכלי של הפרויקט, ובסופו של דבר עשויות להתגלגל למחיר הדירה.
האם מחירי הדירות עומדים שוב לעלות?
עדיין מוקדם לקבוע זאת. הנתונים האחרונים דווקא הצביעו על שוק מתון: לפי החלטת הריבית של בנק ישראל, מחירי הדירות ירדו בחודשים מרץ–אפריל ב־0.3%, ובחישוב שנתי נרשמה ירידה של 1.3%. גם מלאי הדירות שנותרו למכירה המשיך להיות גבוה.
במקביל, הפעילות בענף הבנייה נותרה גבוהה יחסית. קצב התחלות הבנייה ברבעון הראשון עמד על כ־76 אלף דירות בשנה, היקף ההיתרים נשאר גבוה וגמר הבנייה המשיך לעלות.
כל אלה עשויים למתן עליות מחירים. לקבלנים עדיין יש דירות למכור, והרוכשים עדיין יכולים להתמקח — במיוחד בפרויקטים שבהם קצב המכירות נמוך.
הסיכון נמצא בפער הזמנים. הביקוש יכול להשתנות בתוך חודשים: ריבית יורדת, ההחזר החודשי נעשה מעט נוח יותר ומשפחות חוזרות למשרדי המכירות. הגדלת ההיצע, לעומת זאת, אורכת שנים. צריך להשיג מימון, להוציא היתר, להעסיק עובדים ולבנות בפועל.
אם הביקוש למשכנתאות אכן יעלה בזמן שהבנקים מקשיחים את המימון לחלק מהיזמים, ייתכן שהשוק יקבל יותר קונים — בלי תוספת מהירה מספיק של דירות. זה לא מבטיח התייקרות, אבל זה בהחלט עלול לעצור את ירידות המחירים.
השאלה החשובה בחודשים הקרובים לא תהיה רק כמה רוכשים חוזרים לשוק, אלא כמה פרויקטים חדשים מצליחים לקבל מימון ולצאת לביצוע. אם שני הצדדים לא יתקדמו יחד, הורדת הריבית שתקל על הקונים עלולה בהמשך לסייע דווקא למוכרים.
