הריבית על המשכנתאות יורדת, והציבור מגיב. מנתוני הגלם שפרסם בנק ישראל ב־12 באוגוסט עולה כי בחודש יולי 2026 העמידו הבנקים הלוואות לדיור בהיקף של כ־11.56 מיליארד שקל.
זהו גידול של כ־4.6% לעומת יוני, שבו ניתנו כ־11.06 מיליארד שקל, ועלייה של כ־8.2% לעומת יולי 2025. אבל הסכום הכולל הוא רק חלק מהסיפור. בתוך הנתונים מסתתר שינוי נוסף: כמעט מחצית מכספי המשכנתאות החדשות ניתנו בשיעור מימון של יותר מ־60% משווי הנכס.
במילים פשוטות, משקי הבית חוזרים לקחת יותר אשראי, וחלק גדול ממנו מממן נתח גדול יחסית ממחיר הדירה.
הריבית הלא־צמודה ירדה ל־4.48%
רוב המשכנתאות שניתנו ביולי, כ־10.39 מיליארד שקל, היו במסלולים שאינם צמודים למדד. הריבית הממוצעת בקבוצה זו עמדה על 4.48%, לעומת 4.65% ביוני ו־4.98% ביולי אשתקד.
הפער נראה קטן, אבל במשכנתה ארוכה הוא מצטבר לסכום משמעותי. להמחשה בלבד, הלוואה של מיליון שקל ל־25 שנה בריבית של 4.98% מייצרת החזר חודשי של כ־5,834 שקל. בריבית של 4.48% ההחזר יורד לכ־5,547 שקל, פער של כ־287 שקל בחודש וכ־86 אלף שקל לאורך התקופה, לפני שינויים בריבית, הצמדה, עמלות ותמהיל המסלולים.
הירידה הזאת מחזירה לשוק חלק מכוח הקנייה שנשחק בשנות הריבית הגבוהה. משפחה שקיבלה בעבר הצעה יקרה מדי עשויה לגלות שעכשיו היא יכולה לעמוד בהחזר, או לקבל סכום גבוה יותר באותו תשלום חודשי.
אלא שכאשר הבנק מוכן לממן יותר, לא תמיד מחיר הדירה חייב לרדת כדי שהעסקה תיסגר.
כמעט 5.7 מיליארד שקל במימון של יותר מ־60%
בחישוב שערכנו על בסיס שלושת לוחות המטבע בקובץ בנק ישראל, כ־5.70 מיליארד שקל מהאשראי שניתן ביולי סווגו בשיעור מימון העולה על 60% משווי הנכס. מדובר בכ־49.3% מכלל ביצועי ההלוואות לדיור באותו חודש.
ביוני עמד השיעור על כ־46.9%, וביולי 2025 על כ־46.0%. כלומר, בתוך שנה גדל חלקו של האשראי במימון גבוה ביותר משלוש נקודות אחוז.
חשוב לדייק: מדובר בחלק מהסכום הכספי שניתן, ולא בחלקם של הלווים. הנתון אינו אומר שאחד מכל שני רוכשים נטל משכנתה גבוהה, משום שגודל ההלוואות משתנה ממשפחה למשפחה. הוא גם כולל הלוואות לדיור שאינן בהכרח רכישה חדשה, ובהן מחזורים.
ובכל זאת, המסר ברור. חלק גדל מהכסף שהבנקים מעמידים נמצא בטווח שבו הרוכש מביא פחות מ־40% הון עצמי.
מה נחשב שיעור מימון גבוה?
שיעור המימון, או LTV, הוא היחס בין סכום המשכנתה לבין שווי הדירה שהבנק מכיר בו. אם דירה שווה שני מיליון שקל והמשכנתה היא 1.3 מיליון שקל, שיעור המימון הוא 65%.
לפי הוראת בנק ישראל, רוכש דירה יחידה יכול לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הקיימת מוגבל ל־70%, ומשקיע מוגבל ל־50%.
כמעט כל הסכום שנמדד ביולי מעל רף 60% היה בטווח שבין 60% ל־75%. לכן אין פירוש הנתון שהבנקים חרגו מהמגבלות. הוא בעיקר מעיד על כך שרוכשי דירה יחידה ומשפרי דיור משתמשים בחלק גדול יחסית ממסגרת המימון המותרת להם.
שיעור מימון גבוה אינו בהכרח טעות. לעיתים עדיף למשפחה לשמור כרית ביטחון ולא לרוקן את כל החסכונות בעת הרכישה. אבל ככל שההלוואה גדולה יותר ביחס לדירה, הרוכש רגיש יותר לירידת מחיר, לשינוי בריבית ולפגיעה בהכנסה.
המשקיעים דווקא תופסים חלק קטן יותר
הנתונים אינם מצביעים על חזרה גדולה של משקיעי הדירות. הלוואות שסווגו לצורך רכישת דירות להשקעה הסתכמו ביולי בכ־961 מיליון שקל, כ־8.3% מסך ביצועי המשכנתאות.
ביולי 2025 עמד הסכום על כ־1.10 מיליארד שקל והיווה כ־10.3% מהביצועים. כלומר, היקף האשראי למשקיעים ירד בכ־12% בשנה, בזמן שכלל שוק המשכנתאות גדל.
המסקנה היא שהגידול באשראי אינו נשען בעיקר על משקיעים שחזרו לשוק. הוא מגיע במידה רבה ממשקי בית שרוכשים דירה למגורים או מחליפים דירה, ולעיתים נדרשים למימון גבוה כדי להתמודד עם המחירים.
האם יותר משכנתאות יעצרו ירידת מחירים?
לא בהכרח. נתוני האשראי לבדם אינם מוכיחים שמחירי הדירות עומדים לעלות, משום שהם מושפעים גם ממחזורי משכנתאות, מעסקאות שנחתמו בעבר ומעיתוי משיכת הכספים. בנק ישראל עצמו מצא שהפער בין חתימת עסקה לבין השלמת המימון התארך בשנים האחרונות.
אבל משכנתה זולה יותר בהחלט משנה את כוח המיקוח. כאשר ההחזר החודשי יורד, יותר רוכשים מסוגלים לעמוד במחיר המבוקש. הדבר עשוי להקל על קבלנים ועל מוכרי יד שנייה לסגור עסקאות בלי להוריד מחיר באופן חד.
מנגד, רוכש שמנצל את מלוא מסגרת האשראי צריך לבדוק לא רק אם הבנק מאשר את ההלוואה, אלא אם התקציב המשפחתי יכול לשאת אותה גם בתרחיש פחות נוח. בנק ישראל אוסר משכנתה שבה שיעור ההחזר עולה על 50% מההכנסה הפנויה, ומחייב את הבנקים להקצות משקל סיכון גבוה יותר כאשר ההחזר עולה על 40%.
השורה התחתונה של נתוני יולי כפולה: הכסף נעשה זול יותר ושוק המשכנתאות מתרחב, אבל הרוכשים משתמשים ביותר מינוף. זה עשוי לסייע לשוק הדיור להתעורר, אך גם משאיר משפחות רבות עם פחות מרווח לטעות במשך עשרות שנות ההלוואה.
