בנק ישראל נתן היום לרוכשי הדירות ולבעלי המשכנתאות מעט אוויר. הוועדה המוניטרית הורידה את הריבית מ־3.5% ל־3.25%, לאחר שתי הפחתות קודמות במאי וביולי. בתוך קצת יותר משלושה חודשים ירדה הריבית ב־0.75 נקודת אחוז.
זו בשורה חיובית ללווים, אבל חשוב להבין את גודלה. ההפחתה אינה מוזילה מיד את כל המשכנתה, והיא גם לא מבטיחה שמחירי הדירות ירדו. למעשה, אם יותר משקי בית יחזרו לחפש דירה בעקבות השיפור בתנאי המימון, התוצאה עלולה להיות דווקא חיזוק של הביקוש.
כמה באמת ייחסך בהחזר החודשי?
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5 נקודות אחוז. בעקבות ההחלטה היא צפויה לרדת מ־5% ל־4.75%.
מי שיש לו משכנתה במסלול פריים ירגיש את השינוי בהתאם ליתרה שנותרה לו, למספר השנים שנותרו ולמרווח שסיכם עם הבנק. לעומת זאת, מסלול בריבית קבועה אינו משתנה בעקבות ההחלטה. גם מסלול שמשתנה אחת לכמה שנים לא בהכרח יתעדכן עכשיו.
להמחשה בלבד: אם נותרו במשכנתה 500 אלף שקל במסלול פריים לתקופה של 25 שנה, והריבית במסלול יורדת מ־4.5% ל־4.25%, ההחזר החודשי המחושב בשיטת שפיצר יורד מכ־2,779 שקל לכ־2,709 שקל. החיסכון הוא כ־70 שקל בחודש וכ־21 אלף שקל לאורך כל התקופה, בהנחה שהריבית תישאר ברמה החדשה עד סוף ההלוואה.
זו הנחה תאורטית בלבד. בפועל ריבית הפריים יכולה לעלות או לרדת שוב, ולכן אי אפשר להציג את החיסכון המצטבר כמובטח. גם ההחזר בפועל תלוי בתמהיל, במועדי העדכון ובתנאי ההלוואה.
למה בנק ישראל הוריד את הריבית עכשיו?
הסיבה המרכזית היא התמתנות האינפלציה. לפי הודעת הבנק, מדד המחירים לצרכן עלה ב־1.5% בלבד ב־12 החודשים שהסתיימו ביולי, מתחת למרכז יעד האינפלציה. במקביל, פרמיית הסיכון של ישראל נותרה קרובה לרמתה לפני 7 באוקטובר, והמשק הציג התאוששות במחצית הראשונה של השנה.
עם זאת, בבנק ישראל לא הכריזו שהסיכון חלף. ההודעה מדגישה את אי־הוודאות הגיאופוליטית, את מחירי האנרגיה, את מגבלות ההיצע ואת מצב התקציב כגורמים שעשויים לשנות את כיוון האינפלציה ואת תוואי הריבית בהמשך.
החלטת הריבית הבאה צפויה להתפרסם ב־21 באוקטובר. עד אז אין ודאות שתהיה הפחתה נוספת.
שוק הדיור עדיין חלש, אבל לא קפוא
בנק ישראל ציין כי מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עדיין גבוה ויציב. בחודשים מאי ויוני נרשמה עלייה מתונה במספר העסקאות, בעיקר בדירות חדשות. מחירי הדירות עלו באותם חודשיים ב־0.1%, אך בהשוואה שנתית עדיין ירדו ב־1.5%.
גם שוק המשכנתאות אינו קפוא. ביולי הועמדו משכנתאות בהיקף של כ־10 מיליארד שקל בניכוי עונתיות. הפחתת הריבית יכולה לשפר מעט את יכולת ההחזר של רוכשים חדשים, להגדיל את הסכום שהבנק מוכן להעמיד להם ולחזק את כוח המיקוח של מי שבודק כמה הצעות.
מצד שני, היא יכולה להחזיר לשוק קונים שישבו על הגדר. אם הביקוש יתאושש מהר יותר מקצב הבנייה והמסירה, מלאי הדירות הגבוה לא בהכרח יתורגם להנחות עמוקות יותר.
מה כדאי לעשות עכשיו?
בעלי משכנתאות במסלול פריים אינם צריכים לחתום על הסכם חדש כדי ליהנות מירידת העוגן. העדכון נעשה לפי תנאי המסלול. עם זאת, זו הזדמנות לבדוק את דוח המשכנתה ולברר מהו החלק שבאמת מושפע מריבית בנק ישראל.
מי ששוקל מחזור צריך להשוות את העלות הכוללת של ההלוואה החדשה, ולא רק את ההחזר הראשון. יש להביא בחשבון עמלות פירעון מוקדם, שמאות, רישום, הארכת תקופה והצמדה למדד. הפחתת ההחזר באמצעות פריסה ארוכה יותר יכולה להקל היום, אך להגדיל את הריבית הכוללת שתשולם לבנק.
לרוכשי דירה המסר דומה: ירידה של רבע אחוז היא הקלה, לא שינוי של כללי המשחק. היא משפרת מעט את החשבון החודשי, אך אינה הופכת דירה יקרה לזולה. לפני רכישה צריך לבדוק את מחיר הנכס, ההון העצמי, ההחזר גם בתרחיש של עליית ריבית ואת החלופות בשוק. דווקא כשהאשראי מתחיל להתוזל, חשוב לא לתת לתחושת ההחמצה להחליף בדיקה כלכלית.
החישוב בכתבה הוא המחשה מתמטית לפי לוח שפיצר ואינו ייעוץ משכנתאות או התחייבות לחיסכון בפועל.
