על הנייר, שוק הדיור הישראלי מחזיק מלאי גדול מאוד של דירות שעדיין נמצאות בתהליך בנייה. לפי לקט הנתונים השנתי שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בספטמבר, בסוף 2025 היו בישראל כ־207.4 אלף דירות בבנייה פעילה. אלא שבמהלך אותה שנה הושלמה בנייתן של כ־60 אלף דירות בלבד.
הפער הזה אינו אומר שכל 207 אלף הדירות היו אמורות להסתיים באותה שנה. מדובר בפרויקטים שהחלו במועדים שונים ונמצאים בשלבים שונים. ובכל זאת, הוא ממחיש את צוואר הבקבוק המרכזי: השוק יודע להכניס דירות רבות לצינור, אך הדרך מהתחלת הבנייה ועד למסירת המפתח ארוכה.
לפי הלמ״ס, משך הבנייה הממוצע הפשוט של דירה עמד על 32.3 חודשים. כאשר משקללים את הנתון לפי מספר הדירות בכל בניין, הזמן מתארך ל־37.8 חודשים, יותר משלוש שנים. המדד המשוקלל חשוב במיוחד משום שהוא נותן משקל גדול יותר לבניינים שבהם נמצאות יותר דירות, ובהם גם מגדלים ופרויקטים מורכבים.
מלאי בבנייה אינו מלאי שאפשר לגור בו
כאשר מתפרסם נתון על מאות אלפי דירות בבנייה, קל לפרש אותו כאילו ההיצע עומד להציף את השוק. בפועל, דירה בשלבי חפירה אינה מתחרה בדירה מוכנה למסירה. עד לקבלת מפתח נדרשים שלד, מערכות, עבודות גמר, חיבור לתשתיות, אישורי אכלוס ולעיתים גם השלמת כבישים ומבני ציבור.
לכן השפעתו של המלאי על המחירים תלויה לא רק בגודלו, אלא גם במועד שבו הוא הופך לדירה זמינה. אם קצב ההשלמה נשאר איטי, היצע גדול שנמצא בבנייה עשוי להשפיע בעיקר על מבצעי הקבלנים ועל תנאי התשלום, ולא בהכרח ליצור ירידת מחירים מיידית.
העיכוב גם עולה כסף. ככל שהפרויקט נמשך זמן רב יותר, היזם נושא זמן רב יותר בעלויות מימון, ניהול, כוח אדם וציוד. בתקופה שבה הביקוש חלש, הוא עשוי להציע הטבות כדי להכניס כסף מוקדם יותר. בתקופה חזקה יותר, חלק מעלויות העיכוב עלול למצוא את דרכו למחיר המבוקש.
השוק מכר פחות דירות, למרות הצינור הגדול
הנתונים השנתיים מציגים גם ירידה בפעילות. בשנת 2025 נמכרו בישראל כ־90.5 אלף דירות, לעומת כ־102.8 אלף בשנת 2024, ירידה של כמעט 12%. מתוך העסקאות ב־2025, כ־33.9 אלף היו בדירות חדשות וכ־56.6 אלף בדירות יד שנייה.
כלומר, בזמן שמאות אלפי דירות נמצאות בבנייה, מספר העסקאות ירד. זהו שילוב שמגדיל את הלחץ על יזמים המחזיקים מלאי, אך אינו מבטיח שהמחיר הרשמי יירד מיד. חברות יכולות להגיב באמצעות פריסת תשלומים, הלוואות מסובסדות ושדרוגים במקום להפחית את המחיר הנקוב.
גם בנק ישראל תיאר בהחלטת הריבית מספטמבר מלאי גבוה של דירות שנותרו למכירה לצד עלייה מתונה בעסקאות במאי וביוני. הבנק ציין שמחירי הדירות עלו באותה מדידה ב־0.1%, אך ירדו ב־1.5% בהשוואה שנתית. התמונה, אם כן, אינה של קריסה או של מחסור פשוט, אלא של שוק שבו מלאי גדול, ביקוש זהיר וקצב מסירה ארוך פועלים בו־זמנית.
כמעט שליש מהבנייה החדשה קשורה להתחדשות עירונית
נתון נוסף של הלמ״ס מראה כי 29.5% מהדירות שהחלו להיבנות ב־2025 היו במסגרת התחדשות עירונית. מתוך אלה, 75.9% היו במסלולי תמ״א 38 ופינוי־בינוי.
זהו שינוי משמעותי במבנה ההיצע. פרויקט התחדשות אינו מתחיל במגרש ריק: לפני בניית הדירות החדשות צריך לפנות דיירים ולעיתים להרוס מבנים קיימים. לאחר הבנייה יש להחזיר לבעלי הדירות את דירות התמורה, ורק יתרת הדירות משווקת לציבור. לכן אלפי התחלות בנייה בהתחדשות אינן הופכות במלואן לתוספת נטו של דירות לשוק.
מכאן שגם נתון התחלות הבנייה דורש פירוש זהיר. הוא חשוב, אך אינו מספר כמה דירות חדשות באמת יתווספו למלאי הזמין, ובאיזה מועד.
המספר שצריך לעקוב אחריו הוא קצב היציאה מהצינור
הממשלה מרבה למדוד תוכניות שאושרו, קרקעות ששווקו והיתרים שניתנו. אלה תחנות הכרחיות, אבל מבחינת משפחה שמחפשת דירה, התחנה הקובעת היא גמר הבנייה והאכלוס.
הנתון של 207.4 אלף דירות בבנייה הוא פוטנציאל גדול. כדי שהוא יהפוך ללחץ אמיתי על המחירים, צריך לראות גידול עקבי במספר הדירות המושלמות, קיצור של 37.8 חודשי הבנייה והשלמת התשתיות סביב הפרויקטים. בלי אלה, הצינור יכול להישאר מלא במשך שנים, בעוד מספר הדירות שאפשר לקבל בהן מפתח גדל לאט יותר.
הבשורה מהנתונים אינה שאין היצע בדרך. להפך, יש הרבה מאוד דירות בתהליך. השאלה היא כמה מהר הן יצאו ממנו, כמה מהן יהיו תוספת אמיתית לשוק וכמה זמן יוכלו היזמים לשאת את המלאי לפני שהלחץ יתבטא במחיר ולא רק במבצעים.
