המדינה מציגה את הוותמ״ל כקטר התכנון של שוק הדיור, ובצדק מצביעה על צינור ענק של תוכניות. אלא שדוח הפעילות הרשמי מגלה כי 228 אלף יחידות הדיור נמצאות ב־58 תוכניות בשלבים שונים של ההליך התכנוני. זהו מלאי חשוב לעתיד, אך לא 228 אלף דירות מאושרות, משווקות או בבנייה.
228 אלף דירות נשמעות כמו תשובה גדולה למשבר הדיור. זה מספר שיכול להספיק לכמה שנות בנייה בישראל, ולכן קל להבין מדוע הוא מופיע בכותרות ובהודעות רשמיות. אבל לפני שמסיקים שהיצע עצום כבר בדרך לשוק, צריך לקרוא את האותיות הקטנות.
לפי דוח הפעילות הרשמי של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, הוותמ״ל, בסוף 2025 טיפלה הוועדה ב־58 תוכניות שכללו יחד כ־228 אלף יחידות דיור. הדגש הוא על המילים "מטפלת" ו"בשלבים שונים". חלק מהתוכניות היו בתחילת הדרך, אחרות לקראת הפקדה, התנגדויות או אישור. ביולי 2026, כאשר הכנסת האריכה את פעילות הוותמ״ל, משרד האוצר השתמש שוב באותו סדר גודל והודיע כי הוועדה מקדמת כ־228 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ.
זהו הישג תכנוני משמעותי, אבל אין פירושו שכל הדירות אושרו, ובוודאי לא שהבנייה שלהן החלה.
מהו בעצם המסלול המהיר
הוותמ״ל הוקמה כדי לקדם תוכניות מגורים גדולות בלוח זמנים קצר יחסית למסלול הרגיל. היא מרכזת סביב שולחן אחד נציגים של משרדי ממשלה וגופים מקצועיים, ומנסה לפתור מראש מחלוקות הנוגעות לקרקע, תחבורה, סביבה, תשתיות ודיור.
בשנת 2025 הוכרזו עשרה מתחמים חדשים ובהם 55,130 יחידות דיור, לפי שנתון מינהל התכנון. גם כאן, "הכרזה" אינה אישור לבנות. זו נקודת פתיחה שמאפשרת להעביר את המתחם לטיפול הוותמ״ל. לאחר מכן נדרש להכין תוכנית, לדון בה, להפקיד אותה, לשמוע התנגדויות ולתת לה תוקף.
רק אחרי השלמת התכנון מתחיל מסלול נוסף: איחוד וחלוקה של הקרקע במידת הצורך, שיווק מגרשים בקרקע מדינה, עבודות פיתוח, הוצאת היתרי בנייה, מימון, ביצוע וחיבור לתשתיות. בהתחדשות עירונית מתווספים גם החתמת בעלי הדירות, פינוי הדיירים ומציאת פתרונות דיור זמניים.
למה אסור לספור את הדירות פעמיים
נתוני הוותמ״ל ונתוני הלמ״ס מודדים שלבים שונים לחלוטין. הוותמ״ל מדווחת על יחידות דיור בתוכניות שהיא מקדמת. הלמ״ס דיווחה שבסוף 2025 היו בישראל כ־207.4 אלף דירות בבנייה פעילה. אי אפשר לחבר את שני המספרים ולקבוע שיותר מ־435 אלף דירות בדרך: חלק מהתוכניות יגיעו לביצוע רק בעוד שנים, וחלק מהדירות שנמצאות כבר בבנייה נולדו מתוכניות שאושרו בעבר.
ההבחנה הזאת חשובה גם לדיון במחירים. תוכנית מאושרת מגדילה את מלאי הזכויות לבנייה ועשויה לצמצם מחסור עתידי, אך דירה מתוכננת אינה מתחרה היום בדירה שמוצעת למכירה. השפעה ממשית על המחיר נוצרת כאשר הקרקע זמינה, יש תשתיות, הוצא היתר והיזם מסוגל להתחיל לבנות ולשווק.
לכן הודעה על עשרות אלפי יחידות דיור חדשות היא בשורה תכנונית, לא הבטחה להוזלה מיידית.
המספר שצריך לדרוש לצד כל הודעה
כדי לדעת אם המסלול המהיר באמת מגדיל את ההיצע, לא מספיק לדווח כמה יחידות דיור נמצאות "בטיפול". לצד המספר הכולל צריך לפרסם כמה תוכניות הופקדו, כמה אושרו, כמה מגרשים שווקו, לכמה דירות הוצאו היתרים, בכמה החלה הבנייה וכמה אוכלסו.
המדידה הזאת חשובה במיוחד בפריפריה ובמתחמי התחדשות עירונית. גם תוכנית מאושרת יכולה להישאר על הנייר אם עלויות הפיתוח גבוהות, אם אין כדאיות ליזם, אם חסרה קרקע משלימה או אם הרשויות המקומיות אינן מסוגלות לממן את השירותים הנדרשים לאוכלוסייה החדשה.
הוותמ״ל פותרת צוואר בקבוק אמיתי: היא יכולה לקצר את שלב התכנון ולהכין מלאי גדול לעתיד. אבל היא אינה יכולה לבדה לסלול כבישים, להקים ביוב, להעמיד מימון ולהוציא היתר לכל פרויקט.
החדשות הטובות, והסייג הגדול
החדשות הטובות הן שהמדינה אינה מגיעה לעשור הבא בלי תוכניות. צינור של כ־228 אלף יחידות דיור הוא נכס תכנוני חשוב, במיוחד כאשר הוא כולל מתחמים בצפון, בדרום ופרויקטים של פינוי־בינוי במרכזי הערים.
הסייג הוא שהכותרת הגדולה עלולה ליצור רושם כאילו הדירות כבר בדרך למסירה. בפועל, מדובר במלאי תכנוני בשלבים שונים. רק מעקב אחר המעבר מתוכנית מאושרת לקרקע מפותחת, מהיתר בנייה להתחלה, ומהתחלה לדירה מאוכלסת יגלה כמה מהמספר הגדול הזה הפך להיצע אמיתי.
228 אלף דירות בתכנון הן סיבה לאופטימיות זהירה. הן אינן סיבה להכריז שמשבר ההיצע נפתר.
מקורות ומסמכים
מינהל התכנון, דוח פעילות הוותמ״ל לשנת 2025, פורסם ב־2026.
משרד האוצר, הכנסת אישרה את הארכת חוק הוותמ״ל, 19 ביולי 2026.
מינהל התכנון, שנתון 2025, פרק הוותמ״ל.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ישראל במספרים ערב ראש השנה תשפ״ז, 9 בספטמבר 2026.
