כולם מדברים על מחסור בקרקע, על ריבית גבוהה ועל הליכי תכנון שנמשכים שנים. אלא שאחד החסמים המרכזיים בדרך להגדלת היצע הדירות נמצא דווקא בקופה של העירייה.
מבחינת רשות מקומית, בניין מגורים חדש אינו רק מקור להכנסות מארנונה. הוא מביא איתו מאות תושבים הזקוקים לגני ילדים, בתי ספר, כבישים, תאורה, ניקיון, גינון ושירותי רווחה. ההוצאות האלה נמשכות מדי שנה — בעוד שהארנונה למגורים לא תמיד מספיקה כדי לממן אותן.
בניין משרדים או אזור מסחר, לעומת זאת, עשויים להכניס לרשות ארנונה גבוהה בלי להוסיף מספר דומה של תושבים שזקוקים לשירותים. כך נוצר תמריץ כלכלי ברור: להעדיף עסקים ומשרדים על פני דירות.
הפערים שמסתתרים מאחורי הארנונה
מערכת מידע חדשה שפרסם משרד הפנים ביולי 2026 מאפשרת לראות לראשונה בצורה מרוכזת את מבנה ההכנסות של הרשויות המקומיות.
לפי נתוני 2024, ארנונה שאינה למגורים — הכוללת בין השאר מסחר, משרדים ותעשייה — סיפקה 18.5% מכלל הכנסות הרשויות המקומיות בישראל.
אבל הממוצע הארצי מסתיר פערים קיצוניים. במועצה האזורית תמר, שבה נמצאים מפעלי ים המלח ומתחמי תיירות, ארנונה שאינה למגורים היוותה 70.5% מהכנסות הרשות. בתל אביב־יפו השיעור עמד על 35.6%, בקריית גת על 29.7% ובחיפה על 25.8%.
לעומת זאת, באלעד ארנונה שאינה למגורים סיפקה רק 4.9% מההכנסות. בבית שמש השיעור עמד על 15.1% ובבאר יעקב — עיר שצמחה במהירות בשנים האחרונות — על 11.1%.
הפערים האלה אינם רק עניין חשבונאי. רשות שנהנית מאזורי תעסוקה גדולים יכולה לממן שירותים עירוניים ברמה גבוהה יותר וגם לקלוט תושבים נוספים בקלות יחסית. רשות המבוססת בעיקר על מגורים עלולה לגלות שכל שכונה חדשה מעמיסה עוד יותר על התקציב.
הנתונים החדשים מראים גם כי 38.1% מהרשויות המקומיות סיימו את שנת 2024 בגירעון שוטף. כלומר, כמעט ארבע מכל עשר רשויות הוציאו במהלך השנה יותר מהכנסותיהן השוטפות.
המדינה כבר מכירה את הבעיה
הבעיה אינה חדשה. צוות ממשלתי שהוקם כדי לבחון כיצד לעודד רשויות לקדם בנייה למגורים קבע כבר בדוח שפורסם ב־2021 כי אחד הגורמים המרכזיים בהחלטה אם להוסיף דירות הוא ההשפעה של תושבים חדשים על תקציב הרשות.
הדוח הגדיר זאת כ״גירעון שולי לתושב״: מצב שבו ההכנסה השוטפת שמביאה משפחה חדשה נמוכה מהעלות של השירותים שהרשות צריכה לספק לה.
התוצאה, לפי הדוח, היא שלרשות עלול להיווצר אינטרס למנוע או לצמצם את הגידול במספר התושבים. היא אולי לא יכולה לבטל לבדה תוכנית שקידמה המדינה, אבל היא יכולה להקשות על קידומה, לדרוש עוד שטחי מסחר, להתנות אותה בתשתיות או לעכב את שלבי הרישוי והביצוע.
איך זה מגיע למחיר הדירה?
כאשר רשויות אינן ממהרות לקדם שכונות מגורים, פחות קרקעות הופכות לדירות שניתן לבנות ולמכור. גם תוכנית שכבר אושרה עלולה להיתקע בגלל מחסור בכבישים, בתי ספר, מערכות ניקוז או תקציב עירוני.
העיכוב מצמצם את היצע הדירות הזמין ומגדיל את עלויות המימון של היזם. ככל שהפרויקט מתעכב, היזם משלם יותר ריבית, נושא בעלויות תכנון ארוכות ונדרש להתמודד עם חוסר ודאות. חלק מהעלות הזאת עשוי להתגלגל למחיר המבוקש מהרוכשים.
עם זאת, חשוב לא להפוך את נתוני הארנונה להסבר יחיד למחירי הדיור. שיעור גבוה של הכנסות מעסקים אינו מוכיח שרשות מסוימת מאשרת יותר דירות, ושיעור נמוך אינו מוכיח שהיא מעכבת בנייה. גם קרקע, ריבית, תשתיות, כוח אדם ומדיניות התכנון הארצית משפיעים על המחירים.
הנתונים כן חושפים את התמריץ שבתוכו פועלים ראשי הערים. גם ראש עיר שמעוניין להגדיל את היצע הדיור צריך לוודא שהשכונה החדשה לא תפגע בשירותים הניתנים לכלל התושבים.
מה יכול לשנות את המשוואה?
המדינה כבר מפעילה הסכמי גג ומענקים שנועדו לסייע לרשויות שקולטות אלפי דירות. אלא שמימון כבישים, בתי ספר ותשתיות פותר בעיקר את עלויות ההקמה. הוא אינו בהכרח מכסה את הפער התקציבי השוטף שנשאר לאורך שנים.
פתרון אפשרי הוא לקבוע מענק קבוע עבור כל דירה ותושב חדשים, ולא רק תקציב חד־פעמי לפיתוח. אפשרות אחרת היא להרחיב את חלוקת ההכנסות מארנונה עסקית בין רשויות סמוכות, כך שגם עיר שבונה דירות עבור עובדי אזור תעסוקה הנמצא בשטח רשות אחרת תקבל חלק מההכנסות.
דרך נוספת היא לתכנן מראש שכונות מעורבות הכוללות מגורים, מסחר ותעסוקה. אלא שגם כאן צריך להיזהר: תוספת של מגדלי משרדים על הנייר אינה מספקת הכנסות אם אין ביקוש והשטחים נשארים ריקים.
הדוח החדש של משרד הפנים אינו מוכיח ששינוי בארנונה יוריד מיד את מחירי הדירות. הוא כן מצביע על מלכוד בסיסי: המדינה רוצה שראשי הערים יאשרו יותר דירות, אבל מבנה ההכנסות עלול להפוך כל משפחה חדשה לבעיה תקציבית.
כל עוד המשוואה הזאת לא תשתנה, המדינה תמשיך להציב יעדי בנייה — והרשויות ימשיכו לשאול מי יממן את התושבים שיגורו בדירות החדשות.
