במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות ל־99 מתחמי מגורים של רמ״י, ו־44 מהם נסגרו ללא זוכה. המשמעות אינה שמחירי הדירות יעלו מחר בבוקר, אבל היא מצביעה על הצטמקות מדאיגה של צנרת הפרויקטים העתידית
שוק הדירות נמצא כעת בתקופה שבה הקונים נהנים מכוח מיקוח גדול יחסית. ליזמים יש מלאי לא מכור, מבצעי מימון עדיין מוצעים בחלק מהפרויקטים, והריבית הגבוהה של השנים האחרונות הרחיקה קונים רבים מהמשרדים. אלא שמתחת לשוק הנוכחי הולכת ונבנית בעיה אחרת: פחות קרקעות מדינה מגיעות בהצלחה לידיהם של יזמים.
עיבוד שביצעה מחלקת המחקר של קבוצת יסודות לנתוני המכרזים של רשות מקרקעי ישראל מצא כי במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות ל־99 מתחמי מגורים בלבד. 44 מהם נסגרו ללא זוכה ורק 55 הסתיימו בזכייה.
לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2025 פורסמו תוצאות ל־268 מתחמים, מהם 214 הסתיימו בזכייה. במחצית הראשונה של 2022 נרשמו 743 מתחמים, ורק שישה מהם נסגרו ללא זוכה. כלומר, מספר המתחמים שהסתיימו בזכייה ירד בכ־74% בתוך שנה ובכ־92.5% לעומת 2022.
מהו מתחם, ולמה המספר אינו מספר הדירות
חשוב להבין מה הנתון אומר. מתחם במכרז רמ״י הוא מגרש או קבוצת מגרשים המשווקים במסגרת מכרז. מתחם אחד יכול לכלול עשרות דירות, ולעיתים מאות. לכן אי אפשר להסיק מהמספר 55 כי שווקו רק 55 דירות.
המדד החשוב הנוסף הוא מספר יחידות הדיור במתחמים שבהם נרשמה זכייה. לפי אותו עיבוד, במחצית הראשונה של 2026 נכללו במתחמים הזוכים 7,664 יחידות דיור, לעומת 15,230 בתקופה המקבילה ב־2025. זו ירידה של כ־49.7% בתוך שנה.
גם הנתון הזה אינו מתאר דירות מוכנות, ואף לא דירות שהחלה בנייתן. הוא מתאר קרקע שעברה בהצלחה את שלב המכרז ונמצא לה יזם. מכאן עדיין נדרשים תכנון מפורט, תשלום, פיתוח, היתר בנייה, מימון וביצוע.
מכרז שפורסם אינו בהכרח קרקע שנמכרה
השיח הציבורי מתמקד לעיתים במספר יחידות הדיור שרמ״י מפרסמת במכרזים. אבל פרסום חוברת אינו מבטיח שמישהו יגיש הצעה, שההצעה תעמוד בתנאים או שהקרקע תגיע לבנייה.
ב־2026 כמעט 44.4% מהמתחמים שנבדקו נסגרו ללא זוכה. ארבע שנים קודם לכן שיעורם עמד על פחות מאחוז. הפער הזה מלמד שהבעיה אינה רק כמה קרקעות המדינה מוציאה לשוק, אלא גם אם תנאי המכרז, מחיר המינימום ועלויות הפיתוח מאפשרים פרויקט כלכלי.
הצעת תקציב רמ״י ל־2026 מכירה למעשה בקושי הזה. היא כוללת 300 מיליון שקל לסבסוד נוסף של מכרזי מקרקעין שנכשלו. הכסף עשוי לשפר את הכדאיות במכרזים מסוימים, אך בשלב זה לא פורסמה רשימה מלאה שמראה אילו מכרזים יקבלו סיוע, כמה דירות יושפעו וכמה מההפחתה יגיע למחיר הסופי לצרכן.
למה הקונים לא מרגישים את זה כרגע
המלאי שנמצא היום במשרדי המכירות נוצר מקרקעות שנרכשו ומתוכניות שקודמו לפני שנים. לכן ירידה בזכיות במחצית הראשונה של 2026 אינה גורמת למחסור מיידי בדירות.
ההשפעה, אם תגיע, תהיה מאוחרת. פחות זכיות היום עלולות להפוך לפחות היתרים, פחות התחלות בנייה ופחות דירות חדשות בעוד כמה שנים. במצב כזה, כאשר הביקוש יתאושש, הקונים עלולים למצוא פחות פרויקטים שמתחרים ביניהם.
עם זאת, אין כאן תחזית ודאית לעליית מחירים. התחדשות עירונית, קרקעות פרטיות ומלאי גדול של דירות לא מכורות יכולים לצמצם את הפגיעה. גם האטה ממושכת בביקוש עשויה להשאיר את השוק מאוזן למרות ירידה בשיווקי הקרקע.
הנתון שהמדינה צריכה לפרסם
כדי להבין אם מדובר בתקלה זמנית או במשבר היצע מתפתח, לא מספיק לספור מכרזים שפורסמו. נדרש מעקב פתוח אחר כל מכרז: כמה מתחמים יצאו, כמה הצעות התקבלו, כמה נסגרו ללא זוכה, כמה יחידות דיור נכללו בזכיות, מתי ניתן היתר וכמה דירות החלו להיבנות.
המספר החשוב כרגע הוא לא רק 99 המתחמים שתוצאותיהם פורסמו, אלא 55 המתחמים שהצליחו להגיע לזוכה. זהו החיבור הראשון בין תוכנית על הנייר לפרויקט שאולי ייבנה. כאשר החיבור הזה נחתך בכשלושה רבעים בתוך שנה, זו כבר לא רק בעיה של יזמים. זהו סימן אזהרה לציבור שקונה דירות בשנים הבאות.
מקורות
רשות מקרקעי ישראל, מערכת מכרזי מקרקעין מקוונת, מאגר פרסומי המכרזים ותוצאותיהם.
קבוצת יסודות, עיבוד מחלקת המחקר לנתוני תוצאות מכרזי רמ״י במחציות הראשונות של 2022–2026, פורסם ביולי 2026.
הצעת תקציב רשות מקרקעי ישראל לשנת 2026, לרבות הקצאה של 300 מיליון שקל לסבסוד מכרזים שנכשלו.
בנק ישראל, דוח לשנת 2024, פרק שוק הדיור, על שיווקי קרקע, מכרזים ותהליכי היצע הדיור.
