אחד הצעדים שנועדו ללחוץ על בעלי קרקעות פנויות להפסיק להמתין לעליית מחירים לא יצא לפועל. מס הרכוש החדש, שהיה אמור לגבות מדי שנה 1.5% משווי הקרקע, פוצל מחוק ההסדרים ואינו בתוקף.
הצעת האוצר נועדה להשיג שתי מטרות. הראשונה הייתה תקציבית: להכניס לקופת המדינה כ־21 מיליארד שקל בשנים 2026 עד 2029. השנייה הייתה נדל"נית: להפוך את ההחזקה בקרקע פנויה ליקרה יותר, וכך לעודד מכירה, ייזום ובנייה.
אבל לאחר ארבעה דיונים ארוכים, ועדת הכספים קבעה במרץ שהחוק אינו בשל. מליאת הכנסת אישרה לפצל את פרק מס הרכוש מחוק ההתייעלות הכלכלית, והתקציב עבר בלעדיו. בדיקת מאגר החקיקה הלאומי בסוף אוגוסט לא מצאה שהפרק המפוצל הושלם כחוק נפרד.
כמה היה עולה המס?
לפי ההצעה, בעל קרקע פנויה בשווי 5 מיליון שקל היה משלם 75 אלף שקל בכל שנה. בקרקע בשווי 10 מיליון שקל, החיוב היה מגיע ל־150 אלף שקל בשנה.
זהו סכום שיכול לשנות את ההתנהגות של בעל קרקע שממתין שנים לתוכנית, לעליית מחירים או לרוכש מתאים. במקום להחזיק נכס כמעט ללא עלות שוטפת, הוא היה נדרש להחליט אם לקדם בנייה, למכור או לשלם מס משמעותי מדי שנה.
האוצר טען כי עדיף למסות הון וקרקע מאשר להעלות מסים על עבודה. מרכז המחקר והמידע של הכנסת כתב כי המס צפוי לחול בעיקר על אוכלוסיות חזקות, וכי מטרתו היא גם להגדיל הכנסות וגם לייעל את השימוש בקרקע.
למה החוק נעצר?
הבעיה המרכזית הייתה הפער בין הרעיון הפשוט לבין היישום המורכב. כדי לגבות 1.5% צריך לקבוע מדי שנה מה שווי הקרקע, להחליט אילו חלקות נחשבות פנויות ולהפריד בין בעל קרקע שממתין מרצונו לבין מי שאינו יכול לבנות בגלל חסם תכנוני או תשתיתי.
בדיוני הוועדה עלו שאלות לגבי מאות אלפי שומות, זכות הערעור, פטורים, קרקעות חקלאיות, ירושות וקרקעות שיש עליהן בנייה חלקית. חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה הזהירו כי המס עלול לפגוע גם בבעלים פרטיים שאין להם יכולת אמיתית לקדם בנייה.
יועצת הוועדה הסבירה כי לנוכח ההשלכות הקנייניות, בעיות השומה והפטורים, ההסדר שהובא אינו בשל. יו"ר הוועדה אף אמר שהתועלת במס מוטלת בספק ושכל חברי הוועדה מתנגדים לנוסח שהוצג.
האם ביטול המס משאיר דירות על הנייר?
מס שנתי על קרקע יכול ליצור תמריץ לבנייה, אבל הוא אינו פותר לבדו את צווארי הבקבוק. אם הקרקע אינה זמינה בגלל תוכנית שלא אושרה, מחסור בכביש, ביוב או חשמל, המס לא יוצר דירה. הוא רק מוסיף הוצאה לבעלים.
מנגד, בקרקע זמינה באזור ביקוש, היעדר עלות שנתית משמעותית מאפשר לבעלים להמשיך להמתין. אם הוא מאמין שמחיר הקרקע יעלה מהר יותר מעלויות ההחזקה, אין לו לחץ למכור ליזם או להתחיל בבנייה. במצב כזה, מס רכוש יכול להגדיל את היצע הקרקעות שמגיע לשוק.
השאלה היא אם החיסכון במס היה מגיע לרוכשי הדירות. יזם שרוכש קרקע אחרי שהמס הוטל עשוי לדרוש מחיר נמוך יותר מהמוכר, אבל בעל קרקע יכול גם לנסות לגלגל את העלות למחיר. בפרויקט שכדאיותו גבולית, מס נוסף עלול דווקא לעכב עסקה במקום לזרז אותה.
המס ירד מהתקציב, אבל לא בהכרח מהשולחן
פיצול מחוק ההסדרים אינו ביטול סופי. הכנסת יכולה לקדם את הפרק כחוק נפרד, לאחר תיקון מנגנון השומה והרחבת הפטורים. בנק ישראל אף ציין בתחזית מרץ 2026 שהדיונים בצעדים קבועים להגדלת הכנסות המדינה, ובראשם מס הרכוש על קרקעות, נדחו.
נכון לעכשיו, בעלי קרקעות פנויות אינם משלמים את המס החדש של 1.5%. המשמעות לשוק הדיור היא שהממשלה איבדה, לפחות זמנית, כלי שנועד להגדיל את עלות ההמתנה. אבל בלי פתרון לחסמי תכנון ותשתיות, גם החזרת המס בעתיד לא תבטיח שהקרקע תהפוך במהירות לדירות.
מקורות
מרכז המחקר והמידע של הכנסת, הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת 2026, פרק מס רכוש, 9 בפברואר 2026.
ועדת הכספים, אישור פיצול פרק מס הרכוש מחוק ההסדרים, 11 במרץ 2026.
הכנסת, אישור המליאה לפיצול פרק מס הרכוש, 11 במרץ 2026.
בנק ישראל, התחזית המקרו־כלכלית של חטיבת המחקר, 30 במרץ 2026.
הערת סטטוס
החוק הכלכלי הראשי התקבל ופורסם ברשומות ב־31 במרץ 2026, אך פרק מס הרכוש פוצל ממנו לפני האישור. נכון לבדיקת מאגר החקיקה הלאומי ב־30 באוגוסט 2026, לא אותר חוק נפרד שהכניס לתוקף את מס הקרקעות המוצע.
