ב־14 בספטמבר 2026 נפתח שלב חדש בשיקום אזורי המגורים שנפגעו במלחמה ברמת גן ובבני ברק. יזמים יכולים לדווח על עסקאות שיקום ולהגיש בקשה לקבלת מעמד של "יזם שיקום". ההגשה תיסגר ב־26 בנובמבר, ולאחריה אמור מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להחליט בתוך 15 ימי עבודה מי יוכל להוביל את השיקום בכל אזור שהוכרז.
זה נשמע כמו הליך טכני, אך עבור בעלי הדירות זו נקודת הכרעה. היזם שיאושר לא יהיה רק קבלן שמתקן נזק. החוק מאפשר לקדם שיקום באמצעות התחדשות עירונית: הריסה ובנייה מחדש, ולעיתים שינוי רחב יותר של הבניינים והסביבה. לכן ההחלטה עשויה לקבוע מי ינהל פרויקט גדול, אילו הסכמים יכובדו וכמה מהר יוכלו הדיירים להתקדם מתביעת הפיצוי אל דירה בנויה.
לא מספיק להחתים כמה דיירים
כדי להגיש מועמדות, יזם צריך להראות בסיס ממשי של תמיכה. אחת החלופות המרכזיות דורשת התקשרות עם יותר ממחצית מבעלי הדירות באזור ועם יותר ממחצית הבעלים בכל אחד ממרבית הבניינים. נוסף לכך נדרשות עסקאות שיקום עם לפחות 20% מבעלי הדירות באזור ותמיכה מספקת בכל "בניין ירוק", כלומר בניין שניתן לשקמו במסלול שנקבע בחוק.
חלופה אחרת מאפשרת להגיש בקשה כאשר היזם התקשר עם 80% מבעלי הדירות באזור. החוק והנוהל כוללים גם מצבים שבהם הסכמי יציאה ועסקאות שנחתמו עם כמה יזמים נספרים יחד. המשמעות היא שהליך השיקום אינו בהכרח מרוץ פשוט שבו הראשון שהחתים דיירים זוכה. הרשות צריכה לראות את התמונה הכוללת ולבחון אם ניתן לאחד את ההתקשרויות לפרויקט בר־ביצוע.
אם ניתן אישור לפני שהושג מלוא הרוב המיוחד, הוא מותנה בהשלמת הרוב בתוך 30 ימים. אפילו מגרש ריק באזור נספר לצורך מניין הרוב כדירה אחת. כל עסקה או הסכם יציאה שלא דווחו למנהל הרשות לא ייכללו בספירה, ולכן עצם החתימה על מסמך מול יזם אינה סוף התהליך.
היזם שנבחר עשוי לרשת הסכמים של אחרים
אחד הסעיפים החשובים לבעלי הנכסים הוא חובת היזם המועמד להתחייב לקבל על עצמו עסקאות שיקום והסכמי יציאה שנחתמו מול יזמים אחרים באזור. המנגנון נועד למנוע מצב שבו מתחם שנפגע נתקע בגלל פיצול בין כמה חברות, אך הוא גם יוצר צורך לבדוק היטב מה הובטח בכל הסכם והאם ההתחייבויות יכולות לחיות זו לצד זו.
הבקשה מחייבת פירוט של הכתובות, הגושים, החלקות ומספר היחידות בכל בניין, אישור עורך דין לגבי שיעור ההסכמות, טפסי דיווח לרשות המסים וקובץ מסודר של כלל העסקאות. יזם שמעוניין במימון הסכמי יציאה מקרן הפיצויים של מס רכוש צריך לצרף גם את האישור המתאים.
למה זה שונה מפינוי־בינוי רגיל
בפינוי־בינוי רגיל, 66% חתימות הן רק אבן דרך, ולאחריה עשויים להמתין עוד שנים לתוכנית, להיתר ולמימון. במסלול השיקום יש חלונות הגשה מוגדרים והתחייבות להחלטה מהירה יחסית לאחר סגירתם. הדחיפות נובעת מכך שבעלי דירות כבר איבדו את האפשרות להתגורר בנכס או חיים לצד נזק ממשי.
עם זאת, גם אישור יזם שיקום אינו היתר בנייה ואינו מועד מסירה. לאחר הבחירה עדיין נדרשים תכנון, הסכמות מפורטות, מימון, רישוי וביצוע. הליך בחירת היזם יכול לקצר את שלב ההתארגנות, אבל אינו מבטל את צווארי הבקבוק של ענף הבנייה.
מה צריכים הדיירים לבדוק עכשיו
בעלי נכסים במתחמים צריכים לוודא שההסכם שעליו חתמו דווח, להבין אם מדובר בעסקת שיקום או בהסכם יציאה, ולבדוק מי מייצג אותם מול היזם. חשוב במיוחד להשוות בין התמורה, לוחות הזמנים, הערבויות והפתרון לתקופת הביניים. שיעור חתימות גבוה אינו תחליף לבדיקת יכולת פיננסית וניסיון ביצוע.
פתיחת ההגשה מסמנת שהחוק עובר משלב ההצהרות לשלב שבו ייבחרו החברות שינסו לבנות מחדש. המבחן האמיתי יגיע לאחר 26 בנובמבר: האם הרשות תצליח לאחד את הדיירים וההסכמים במהירות, והאם האישור יהפוך לעבודות בשטח ולא לעוד תחנה בירוקרטית.
