על הנייר, הדירה כבר נמכרה. החוזה נחתם, העסקה דווחה והקבלן הוסיף אותה לטבלת המכירות. אלא שכעבור שנתיים או שלוש מגיע רגע המבחן: צריך להשלים את התשלום, לקבל משכנתה ולעמוד בתנאים שנקבעו בחוזה. אצל מספר גדל והולך של רוכשים, העסקה נעצרת בשלב הזה.
לפי סקירת ענף הנדל״ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נכון לאוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות לרכישת דירות חדשות מקבלנים בשוק החופשי. מדובר בעסקאות שנחתמו בשנים 2023 עד 2025.
בינואר 2026 עמד מספר הביטולים שנקלטו על 1,294. בתוך כשבעה חודשים נוספו למאגר 527 ביטולים, עלייה של 40.7%.
לא 1,821 ביטולים בחודש אחד
כאן חשוב לעצור ולדייק. הנתון אינו אומר ש־1,821 עסקאות בוטלו באוגוסט, וגם לא שכל 527 הביטולים הנוספים התרחשו מאז ינואר. זהו מלאי מצטבר של ביטולים שנקלטו ברשות המסים בשתי נקודות זמן שונות. חלק מהביטולים עשויים להיקלט באיחור, והאוצר עצמו מבהיר שלא בהכרח כל הביטולים כבר דווחו.
הנתון המדאיג יותר נמצא בעסקאות שנחתמו בשנת 2024, התקופה שבה מבצעי המימון של הקבלנים הפכו נפוצים במיוחד. מספר הביטולים של עסקאות מאותה שנה עלה מ־495 בינואר ל־738 באוגוסט.
שיעור העסקאות מ־2024 שבוטלו עלה מ־1.5% ל־2.3%. זו עלייה יחסית של כ־53% בשיעור הביטול. אין פירוש הדבר ש־53% מהדירות שנרכשו ב־2024 בוטלו; בפועל מדובר ב־2.3% מהעסקאות.
גם ההשוואה לשנים קודמות אינה מרגיעה. שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו בשנת 2023 הגיע ל־4.3%. בעסקאות שנחתמו בשנת 2021 עמד שיעור הביטול, לאחר פרק זמן דומה, על כ־0.5% בלבד.
מדוע החשבון עוד לא נסגר
המספרים הנוכחיים עשויים להיות רק תמונת ביניים. לפי האוצר, רק בכ־40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו כבר הגיע מועד המסירה החוזי. ברבע מהעסקאות מאותה שנה המסירה נקבעה ל־2028 או למועד מאוחר יותר.
המשמעות פשוטה: רוב הרוכשים עדיין לא הגיעו בהכרח לנקודה שבה הם צריכים להעביר את יתרת מחיר הדירה. ככל שיותר פרויקטים יתקרבו למסירה, יתברר כמה מהרוכשים אכן מסוגלים להשלים את העסקה וכמה יצטרכו משכנתה גדולה מכפי שתכננו, הון עצמי נוסף או יציאה מהחוזה.
אזור מיסוי מקרקעין באר שבע מרכז את מספר הביטולים הגבוה ביותר, 475 עסקאות שנחתמו בשנים שנבדקו. מדובר בכ־26% מכלל 1,821 הביטולים. אולם התופעה כבר אינה מוגבלת לדרום. בעסקאות שנחתמו ב־2024 הגיע שיעור הביטול ל־2.9% באזור באר שבע, ל־2.8% בירושלים ול־2.7% בתל אביב.
לא כל מי שביטל פשוט לא קיבל משכנתה
הסיבה הראשונה שעולה לראש היא קושי כלכלי. רוכש שחתם על עסקת 10/90 או 20/80 שילם סכום קטן יחסית בתחילת הדרך ודחה את מרבית המחיר למועד המסירה. בזמן שחלף הריבית, ההכנסה המשפחתית, שווי הדירה או יכולת קבלת המשכנתה עשויים להשתנות.
אבל זו אינה הסיבה היחידה. בניתוח המשך שפרסמה גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי, נבדקו ביטולים בתל אביב שנומקו בכך שלא התקיים תנאי מתלה בחוזה. במקרים רבים מדובר היה בכך שהיתר הבנייה לא התקבל במועד שנקבע.
רק 28% מאותם רוכשים קנו לאחר הביטול דירה אחרת. כלומר, רובם לא עברו מיד לפרויקט מתחרה. ייתכן שחלקם ניצלו את אי־קיום התנאי כדי לצאת מעסקה שכבר לא התאימה להם, אך הנתון לבדו אינו מאפשר לקבוע מה הייתה הכוונה של כל רוכש.
האם מבצעי 10/90 הם האשמים?
יש קשר ברור בזמן בין התרחבות מבצעי המימון לבין הגידול בביטולי העסקאות, אבל עדיין אין הוכחה שכל ביטול נגרם בגלל המבצעים. עסקה יכולה להתבטל גם בגלל אי־קבלת היתר, שינוי במצב המשפחתי, מחלוקת עם היזם, תנאי חוזי שלא התקיים או החלטה כלכלית של הרוכש.
בנק ישראל זיהה את הסיכון כבר במרץ 2025. הבנק הזהיר כי דחיית חלק גדול מהתשלום והלוואות בלון בסבסוד קבלן עלולות לאפשר לרוכשים להיכנס לעסקה כאשר יכולתם להשלים אותה עדיין אינה ודאית. בעקבות זאת הוטלו מגבלות על פרויקטים שבהם שיעור גבוה של עסקאות בתשלום דחוי, וכן הוגבל היקף הלוואות הבלון בסבסוד קבלן.
מה המשמעות למחירי הדירות?
ביטול עסקה אינו מוריד מיד את מדד מחירי הדירות. אבל אם מספר הביטולים ימשיך לגדול, דירות שכבר נרשמו כמכורות יחזרו למלאי הקבלנים. היזם יצטרך למצוא להן רוכש חדש בשוק שבו מלאי הדירות הלא מכורות גבוה והמכירות עדיין חלשות ביחס לשנות השיא.
במצב כזה לקבלן יש כמה אפשרויות: להמתין, להגדיל את מבצעי המימון, להציע שדרוגים והטבות או להפחית את המחיר. לא כל דירה שחוזרת למלאי תימכר בהנחה, אך ריבוי ביטולים מחליש את כוח המיקוח של המוכר ומגדיל את התחרות על כל רוכש.
גם נתוני המכירות דורשים קריאה זהירה. חוזה שנחתם היום יכול להירשם כמכירה, אך להתבטל כעבור שנתיים. לכן מספר העסקאות לבדו אינו מספיק כדי להבין את מצב השוק. צריך לבדוק גם כמה כסף התקבל בפועל, כמה דירות נמסרו וכמה חוזים לא הגיעו לקו הסיום.
המספר החשוב, אם כך, אינו רק 1,821. השאלה האמיתית היא כמה עסקאות שנחתמו בתקופת מבצעי המימון ישרדו כאשר יגיע מועד התשלום הגדול. את התשובה המלאה נקבל רק בשנים הקרובות.
מקורות
משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי: סקירת ענף הנדל״ן למגורים, יוני 2026, מתוך עמוד הסקירות התקופתיות: https://www.gov.il/he/pages/weekly-economic-review 2. בנק ישראל: הפיקוח על הבנקים מטיל מגבלות על מכירות דירה בדחיית תשלום ועל הלוואות בולט ובלון, 23 במרץ 2025: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25/ 3. ניתוח ההמשך של סגנית הכלכלן הראשי בנוגע לביטולים בתל אביב, כפי שדווח בגלובס: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553793
