על הנייר, מאי היה חודש מצוין לקבלנים. לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נרכשו בישראל 8,246 דירות, עלייה של 23% לעומת מאי אשתקד וזינוק של כ־62% לעומת אפריל. מכירות הקבלנים הגיעו ל־3,613 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 51% בתוך שנה.
אלא שהכותרת על התאוששות מספרת רק חצי מהסיפור. אפריל היה חודש קצר בגלל חג הפסח, ולכן ההשוואה החודשית מנפחת את עוצמת הזינוק. גם לאחר העלייה, מספר העסקאות בשוק החופשי במאי עדיין דורג בשליש התחתון מבין חודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים.
הנתון החשוב יותר נמצא מאחורי החוזים: השווי הפוטנציאלי של הדירות שמכרו הקבלנים במאי הוערך בכ־8.5 מיליארד שקל, אך תזרים המזומנים שנכנס בפועל, לפני ניכוי תשומות, עמד על כ־5.9 מיליארד שקל. פער של כ־2.6 מיליארד שקל.
זה לא אומר שהכסף אבד. בעסקאות רבות התשלום פשוט נדחה למועד מאוחר יותר. אבל זה כן אומר שמספר החוזים לבדו אינו מספיק כדי לדעת עד כמה המכירות מחזקות עכשיו את קופת היזם.
הדירה נמכרה היום, רוב הכסף יגיע אחר כך
מבצעי 10/90, 20/80 והלוואות קבלן מאפשרים לרוכש לחתום על עסקה בתשלום ראשוני קטן, ולהשלים את רוב הסכום לקראת מסירת הדירה. מבחינת הסטטיסטיקה זו דירה שנמכרה. מבחינת התזרים, חלק גדול מהכסף עדיין נמצא בעתיד.
במאי, 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי היו דירות “על הנייר”, שמועד המסירה שלהן צפוי בעוד שנתיים לפחות. במקביל חזר השימוש בהטבות מימון: באזור ירושלים הן הופיעו ב־43% מהעסקאות הרלוונטיות, לעומת 17% במאי אשתקד, ובאזור רחובות השיעור הגיע ל־37%.
גם בנק ישראל זיהה את התופעה. הבנק מצא שהפער הממוצע בין חתימת חוזה לרכישת דירה לבין נטילת המשכנתה התארך מכחצי שנה בשנים 2018 עד 2022 לכשמונה חודשים בשנת 2025. הסיבה המרכזית היא הטבות המימון והארכת משך הבנייה. המשמעות היא שחלק מהמשכנתאות של עסקאות שכבר נחתמו יופיעו רק בחודשים הבאים.
לא כל הזינוק הגיע מביקוש רחב
גם הפיזור של המכירות מחייב זהירות. באזור תל אביב, 44% ממכירות הקבלנים במאי התרכזו בשני פרויקטים בלבד. כאשר שני מבצעי מכירות גדולים מסוגלים להשפיע כך על נתון אזורי, קשה להסיק מחודש אחד שכל השוק שינה כיוון.
גם הסבסוד הממשלתי מילא תפקיד משמעותי. מתוך 3,613 הדירות שמכרו הקבלנים, 1,201 היו במסגרת סבסוד ממשלתי. כלומר, כשליש ממכירות הדירות החדשות לא היו עסקאות רגילות בשוק החופשי. בניכוי הסבסוד נמכרו 2,412 דירות חדשות.
מנגד, שוק היד השנייה עלה בשיעור מתון בהרבה. במאי בוצעו בו 4,633 עסקאות, עלייה של 7% לעומת השנה הקודמת. הפער בין הזינוק בדירות החדשות לבין העלייה הקטנה ביד השנייה מחזק את ההערכה שמבצעי הקבלנים והסבסוד, ולא רק שיפור כללי בכוח הקנייה, הניעו חלק משמעותי מהפעילות.
לקבלנים יש חוזים, אבל גם הוצאות
לאחר ניכוי תשומות, תזרים הקבלנים במאי הוערך בכ־570 מיליון שקל, לאחר תזרים שלילי באפריל. חשוב להדגיש: זה אינו רווח. החישוב אינו כולל הוצאות מימון, ריבית, שיווק, הנהלה ומסים, ולכן הוא בעיקר מדד לכיוון התזרים ולא לשורה התחתונה של החברות.
בנק ישראל דיווח כי האשראי הכספי למימון פרויקטים למגורים זינק בכ־40% בשנת 2025, מ־49 מיליארד שקל לכ־69 מיליארד. במקביל, חלקם של הפרויקטים שבהם הבנייה מתקדמת מהר יותר מהמכירות עלה ל־44%. הנתונים האלה אינם מעידים בהכרח על משבר, אך הם מסבירים מדוע קצב התקבולים חשוב לא פחות ממספר הדירות שנמכרו.
אז האם השוק מתאושש?
התשובה היא שיש שיפור, אך הוא עדיין אינו רחב ונקי מספיק כדי להכריז על שינוי מגמה. נחתמו יותר עסקאות, התקבולים התאוששו לעומת אפריל ומשקיעים ורוכשי דירה ראשונה חזרו לפעול. מנגד, חלק גדול מהדירות נמכר בסבסוד, על הנייר או באמצעות תנאי תשלום נוחים, והמכירות באזורים מסוימים רוכזו במספר קטן של פרויקטים.
המבחן האמיתי יהיה בחודשים הבאים: האם המכירות יישארו גבוהות גם בלי השפעת חג הפסח, האם שיעור ההטבות יירד, והאם הכסף שנדחה אכן ייכנס כאשר הרוכשים יידרשו להשלים את התשלום ולקבל משכנתה.
עבור רוכש דירה, המסר פשוט: מבצע מימון אינו בהכרח עסקה רעה, אך הוא גם אינו הנחה בחינם. צריך לבדוק את מחיר הדירה מול עסקאות דומות, לחשב את המשכנתה שתידרש ביום המסירה ולהבין מה יקרה אם ההכנסה, הריבית או שווי הדירה ישתנו עד אז.
