דווקא בחודש שבו כלל הכנסות המדינה ממסים עלו, הגבייה ממס שבח וממס רכישה התכווצה. הנתון אינו מודד ישירות את מספר העסקאות או את מחירי הדירות, וחגי תשרי השפיעו על העיתוי, אבל הוא מספק עוד סימן לכך שפחות כסף מחליף ידיים בשוק הנדל״ן
שוק הדיור האיטי כבר אינו מורגש רק במשרדי המכירות של הקבלנים ובמודעות שנשארות זמן רב באוויר. הוא מגיע גם לקופת המדינה. לפי נתוני משרד האוצר ורשות המסים לחודש ספטמבר 2026, ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו בכ־1.3 מיליארד שקל, לעומת כ־1.6 מיליארד שקל בספטמבר 2025. לאחר התאמה למדד מדובר בירידה ריאלית של כ־18%.
הירידה בולטת במיוחד משום שבאותו חודש כלל הכנסות המדינה ממסים דווקא עלו. הכנסות המסים בספטמבר הסתכמו בכ־46.1 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 6% לעומת החודש המקביל. במילים פשוטות: המשק המשיך לייצר הכנסות מס, אך הנדל״ן הלך בכיוון ההפוך.
בפירוט, הגבייה נטו ממס שבח ירדה בכ־20% והגבייה ממס רכישה ירדה בכ־16%. שני המסים נגבים בנקודות שונות של העסקה: מס רכישה משולם בידי הקונה ושיעורו תלוי בסוג הנכס ובמעמד הרוכש; מס שבח מוטל, בכפוף לפטורים ולחישובים הקבועים בחוק, על הרווח שנוצר למוכר.
כאשר שני הסעיפים נחלשים באותו חודש, ההסבר הסביר הוא שילוב של פחות עסקאות, שינוי בתמהיל העסקאות, שווי עסקאות נמוך יותר או עיתוי שונה של תשלומי המס. עם זאת, אי אפשר לגזור מהגבייה לבדה כמה דירות נמכרו או בכמה השתנו המחירים.
למה המס הוא מדחום, אבל לא מונה עסקאות
הכנסות ממסי מקרקעין הן מדד שימושי לפעילות בשוק, אבל הן אינן תחליף לנתוני העסקאות. עסקה אחת גדולה בקרקע, במשרדים או בנכס מסחרי יכולה להזיז את הגבייה באופן משמעותי. מנגד, מכירת דירה שנהנית מפטור ממס שבח עשויה להופיע במאגר העסקאות אך כמעט לא להוסיף להכנסות המדינה.
גם מס הרכישה אינו אחיד. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מופחתות ומפטור עד לתקרה, בעוד שרוכש דירה נוספת משלם מס גבוה מהשקל הראשון. לכן ירידה במס הרכישה עשויה לנבוע לא רק מירידה במספר העסקאות, אלא גם מירידה במשקלם של משקיעים או של עסקאות יקרות.
יש גם השפעת עיתוי. משרד האוצר מציין כי בשל חגי תשרי חלק מהתשלומים שנועדו לספטמבר נקלטו רק בתחילת אוקטובר. ההערכה נוגעת בעיקר למע״מ ולמסים ישירים, אבל ימי העבודה המועטים עלולים להשפיע גם על מועדי דיווח ותשלום בעסקאות נדל״ן. לכן נכון יהיה לבדוק את ספטמבר ואוקטובר יחד לפני שמכריזים על החרפה חדשה.
השוק שולח איתות חלש יותר גם אחרי אוגוסט
הנתון של ספטמבר אינו עומד לבדו. באוגוסט הסתכמו הכנסות מיסוי המקרקעין בכ־1.8 מיליארד שקל, כמעט ללא שינוי לעומת אוגוסט 2025, אבל גם אז נרשמה ירידה של כ־13% במס הרכישה. העלייה במס השבח באותו חודש הושפעה, לפי הדיווח הרשמי, ממספר עסקאות גדולות בנדל״ן שאינו למגורים.
המעבר מאוגוסט, שבו התמונה הכוללת נראתה יציבה בשל עסקאות גדולות, לספטמבר, שבו גם מס הרכישה וגם מס השבח ירדו, מחזק את הצורך להסתכל מתחת לסכום הכולל. שוק הדירות למגורים יכול להיות חלש גם כאשר עסקה מסחרית חריגה משפרת את נתון המס החודשי.
האם ירידת הגבייה תוביל לירידת מחירי הדירות?
לא בהכרח, ובוודאי לא מיד. שוק עם מעט עסקאות יכול להגיב בשתי דרכים. אם מוכרים חייבים למכור, הם מורידים מחיר והעסקאות החדשות מסמנות ירידה. אבל אם בעלי הדירות יכולים להמתין, מספר העסקאות יורד בעוד המחירים נשארים קשיחים יחסית. אצל קבלנים, ההנחה יכולה להופיע גם כמבצע מימון או כדחיית תשלום ולא תמיד במחיר הרשום.
ובכל זאת, ירידה מתמשכת בהכנסות ממס רכישה היא איתות חשוב. היא עשויה ללמד שקונים, ובמיוחד משקיעים ומשפרי דיור שצריכים להביא הון עצמי ומימון יקר, ממשיכים לשבת על הגדר. ככל שההמתנה מתארכת, הלחץ עובר לקבלנים עם מלאי ולמוכרים פרטיים שצריכים להשלים עסקה.
מבחינת המדינה, יש כאן גם השלכה תקציבית. מסי מקרקעין אינם מקור ההכנסה הגדול ביותר, אך הם רגישים מאוד למחזור בשוק. כשהפעילות נחלשת, המדינה גובה פחות דווקא בתקופה שבה היא נדרשת להשקיע בתשתיות, דיור ציבורי והתחדשות עירונית.
המבחן הבא יהיה נתון אוקטובר. אם חלק מהירידה בספטמבר נבע מהחגים, הגבייה אמורה להתאושש. אם גם אוקטובר יציג חולשה, יהיה קשה יותר להסביר את הנתון בעיתוי בלבד, והוא יצטרף באופן ברור יותר לתמונה של שוק שבו העסקאות והכסף שנלווה אליהן מצטמצמים.
