בהצעת תקציב רשות מקרקעי ישראל לשנת 2026 נכתב כי העלות המצטברת של מחיר למשתכן ודיור במחיר מטרה, מאז 2015 ועד היום, עומדת על כ־50 מיליארד שקל.
זהו סכום עצום, שממחיש עד כמה המדינה הפכה את הקרקע הציבורית לכלי מרכזי במדיניות הדיור. במקום למכור את הקרקע במחיר המרבי, היא משווקת אותה בתנאים שנועדו לאפשר ליזם למכור חלק מהדירות לזכאים במחיר נמוך ממחיר השוק.
אלא שהמדינה מפרסמת נתונים רבים על מכרזים, הגרלות והרשמות, אך אין לוח אחד שמחבר בין העלות, הזוכים, החוזים, היתרי הבנייה והדירות שנמסרו בפועל.
מה כולל המספר של 50 מיליארד שקל?
לא מדובר בהכרח בכסף שיצא כולו במזומן מתקציב המדינה. חלק ניכר מהעלות נובע מהנחות על קרקע ציבורית, כלומר הכנסות שהמדינה ויתרה עליהן. במקומות שבהם ערך הקרקע נמוך, המדינה מסבסדת לעיתים גם פיתוח ומעניקה מענקים לרוכשים.
הצעת התקציב אינה מציגה פירוט מלא שמאפשר להפריד בקלות בין אובדן הכנסות מקרקע, סבסוד פיתוח, מענקים והוצאות תפעול. לכן אי אפשר לחלק את 50 מיליארד השקלים במספר הזוכים ולקבל עלות אמינה לדירה.
מחקר בנק ישראל מצא כי עד סוף אפריל 2024 שווקו בהצלחה קרקעות לכ־171 אלף דירות בתוכניות המסובסדות. מחקר הכנסת מצא כי בשנים 2015–2022 נמכרו בפועל כ־71 אלף דירות בסבסוד ממשלתי. אף אחד מהמספרים אינו אומר כמה דירות כבר נבנו, נמסרו ואוכלסו.
ההנחה גדולה, אבל הזכייה נדירה
בהצעת תקציב רמ״י נכתב כי בתוכנית מחיר מטרה משווקות דירות בהנחה של 500–600 אלף שקל לדירה. מחקר הכנסת העריך כי בשנים 2021–2022 עמדה ההנחה הממוצעת על כ־635 אלף שקל.
אבל הביקוש גדול בהרבה מההיצע. בהגרלה ה־11 של דירה בהנחה נרשמו כ־115 אלף משקי בית ל־7,922 דירות ב־19 יישובים. חלוקה פשוטה נותנת יחס של דירה אחת לכ־14.5 משקי בית. זה אינו סיכוי הזכייה האישי המדויק, משום שמשפחה יכולה להירשם למספר פרויקטים, אך היחס ממחיש את הפער.
האם התוכנית הורידה את מחירי הדיור?
לזוכה הבודד התשובה ברורה: אם העסקה הושלמה והדירה נמסרה, הוא רכש דירה בהנחה. ברמה הארצית התמונה מורכבת יותר. התוכניות משנות את מחיר המכירה ואת זהות הרוכשים בחלק מהקרקעות, אך לא בהכרח מגדילות את מספר הדירות שתוכננו.
גובה ההנחה לבדו אינו מדד להצלחה. צריך לבדוק כמה זמן עבר עד ההיתר והמסירה, כמה זוכים ביטלו, כמה דירות נותרו ללא רוכש, ומה קרה למחירי השוק באותו אזור.
הנתון שחסר כדי לשפוט את התוכנית
המדינה צריכה לפרסם דוח מחובר לפי פרויקט: שווי הנחת הקרקע והפיתוח, מספר הדירות, משקי הבית הייחודיים שזכו, החוזים שנחתמו, מצב ההיתר, הדירות שנמסרו ומועד האכלוס.
רק כך יהיה אפשר לחשב כמה עלתה למדינה דירה שהגיעה בפועל למשפחה. אחרי יותר מעשור וכ־50 מיליארד שקל, הציבור זכאי לדעת לא רק כמה דירות הוגרלו, אלא כמה משפחות קיבלו מפתח ומה הייתה העלות הציבורית של כל דירה שנמסרה.
