מי שמחזיק בתעודת זכאות ל״דירה בהנחה״ רואה בדרך כלל רק את הרגע שבו נפתחת ההרשמה. מאחורי הקלעים פועלת שרשרת ארוכה יותר: המדינה מפרסמת מכרז קרקע, יזמים מגישים הצעות, נבחרים זוכים, ורק בהמשך משרד הבינוי והשיכון פותח הגרלה לרוכשים. בדיקה חדשה של נתוני מכרזים והגרלות מראה שבין שני השלבים האלה הצטבר מלאי גדול במיוחד.
לפי הצלבה שפרסמה פלטפורמת נתוני המכרזים WizBid, נכון ל־2 בספטמבר 2026 אותרו 25 מכרזים במסלול מחיר מטרה, שנסגרו מתחילת 2025 ובהם נמכרו ליזמים זכויות לבניית 9,916 דירות, אך לא נמצאה עבורם עדיין הגרלה תואמת במאגר משרד הבינוי והשיכון. מדובר ב־71 מתחמים ב־20 יישובים.
המספר הזה חשוב, אבל צריך לקרוא אותו בזהירות. 9,916 הוא מספר הדירות הכולל במכרזים, ולא מספר הדירות שיוצעו לזכאים. לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שיעור הדירות המיועדות לזכאים במסלול מחיר מטרה עומד ככלל על 80%. באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך מ־100 אלף שקל, או ביישובי מיעוטים, השיעור עשוי לעמוד על 65%. בנוסף, ניתן לשנות את היחס במקרים שבהם אין כדאיות כלכלית או שמכרז אינו מצליח.
כלומר, המלאי העתידי האפשרי קטן מהכותרת של כמעט 10,000 דירות. גם אם נשתמש בטווח הכללי של 65% עד 80%, מדובר באומדן גס של כ־6,445 עד כ־7,933 דירות מוזלות. זה עדיין מלאי משמעותי, אך הוא אינו התחייבות רשמית: התנאים המדויקים נקבעים בכל מכרז, וחלק מהדירות יימכרו בשוק החופשי.
הדרום מוביל את רשימת ההמתנה
הפיזור הגיאוגרפי מלמד לא פחות מהמספר הארצי. שדרות מובילה עם 2,809 דירות בשני מכרזים. אחריה דימונה עם 1,093 דירות, עפולה עם 846, בית שמש עם 662 ולוד עם 607. יחד, שדרות, דימונה ואופקים מרכזות 4,446 דירות, כמעט 45% מהמלאי הכולל שנמצא בבדיקה.
לזכאים זה אומר שהסבבים הבאים עשויים להיות מוטים מאוד לפריפריה, ובעיקר לדרום. מי שממתין להגרלות באזורי הביקוש במרכז לא בהכרח ירגיש שהיצע של אלפי דירות נפתח עבורו. הכותרת הארצית מסתירה פער מקומי גדול: היצע בדימונה אינו תחליף לדירה ברחובות, והגרלה בשדרות אינה נותנת מענה למשפחה שפרנסתה במרכז.
למה יש פער בין המכרז להגרלה?
סגירת מכרז היא רק תחנה אחת. לאחר בחירת היזם נדרשות השלמות חוזיות, תשלומים, תיאום מול המדינה והכנת המידע הדרוש לפתיחת ההרשמה. גם אחרי ההגרלה הדרך אינה קצרה: היזם נדרש לקדם היתר בנייה, ורק לאחר מכן אפשר להתקרב לבחירת דירות, לחתימות ולביצוע.
הבדיקה מצאה שבמכרזים שכבר הגיעו בעבר לשלב ההרשמה, הזמן בין סגירת המכרז לפתיחת ההגרלה נע בין 125 ל־238 ימים, עם חציון של 182 ימים. לכן חלק גדול מהמלאי הנוכחי עדיין נמצא בטווח זמן שאינו חריג. 24 מתוך 25 המכרזים ברשימה נסגרו לאחר סוף 2025. עם זאת, יש גם מקרים ארוכים יותר.
חשוב גם לציין מגבלת נתונים: ב־11 רשומות הגרלה במאגר משרד הבינוי והשיכון חסר מספר מכרז. לכן ייתכן שמספר קטן מהמכרזים כבר משויך להגרלה, אך החיבור אינו מופיע בצורה שמאפשרת לזהותו אוטומטית. עד לפרסום רשימה רשמית ומלאה מצד המשרד, הנתון הוא אינדיקציה חזקה לצבר העתידי, לא ספירה סופית.
המבחן אינו כמה קרקעות נמכרו
מבחינת המדינה, מכרז שנסגר בהצלחה הוא הישג שיווקי. מבחינת משפחה זכאית, הוא עדיין אינו דירה שאפשר להירשם אליה. הפער הזה חשוב במיוחד כאשר הממשלה מציגה נתוני שיווק כמדד להגדלת ההיצע. שיווק קרקע יוצר אפשרות לבנייה, אבל רק הגרלה, היתר וביצוע הופכים אותה להזדמנות ממשית.
המבחן בחודשים הקרובים יהיה פשוט: כמה מתוך הצבר יעבור להרשמה, כמה דירות אכן יוקצו לזכאים, ומה יהיה הפיזור שלהן. אם מרבית המכרזים ייפתחו בתוך כחצי שנה, יהיה מדובר בצינור עבודה גדול שנמצא בתהליך. אם ההמתנה תתארך, כמעט 10,000 הדירות יהפכו לעוד דוגמה לפער שבין הכרזה על היצע לבין הגעתו לציבור.
