כשמכרז קרקע של המדינה נכשל, מאחוריו עשויות לעמוד עשרות או מאות דירות שתוכננו אך נשארות בלי מי שיבנה אותן. במקום לפרסם שוב את אותו מכרז באותם תנאים, המדינה מתכוונת להכניס כסף נוסף למשוואה.
בהצעת תקציב משרד הבינוי והשיכון לשנת 2026 מופיעה תוספת של 300 מיליון שקל עבור סבסוד נוסף למכרזי מקרקעין שנכשלו. לפי מסמך התקציב, ועדה תקצה את הכסף לפי קריטריונים שוויוניים.
המטרה היא להפוך קרקע שלא הייתה כדאית ליזמים לקרקע שניתן לבנות עליה. אבל השאלה החשובה לרוכשים היא מה יקרה אחרי שהמכרז יצליח: האם הסבסוד יוריד גם את מחיר הדירה, או רק יאפשר לפרויקט לצאת לדרך?
למה יזם מוותר על קרקע?
מחיר הקרקע הוא רק חלק מהחשבון. היזם משלם גם הוצאות פיתוח עבור כבישים, ביוב, ניקוז, חשמל, שטחים ציבוריים ותשתיות. באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים, הוצאות הפיתוח עלולות להיות גבוהות ביחס להכנסה הצפויה.
לכך מצטרפות עלויות הבנייה, המימון, השיווק, המסים והסיכון. אם לא נשאר רווח סביר, היזם יכול להחליט שלא להגיש הצעה. מכרז שנכשל הוא איתות: בתנאים שנקבעו, הקרקע אינה כלכלית מספיק.
מה עושה הסבסוד החדש?
התקציב נועד לאפשר סבסוד נוסף במכרזים שכבר נכשלו. המדינה עשויה לשאת בחלק גדול יותר מעלויות הפיתוח וכך להפחית את הסכום שהיזם נדרש להביא בתחילת הדרך.
הפחתה של עשרות אלפי שקלים ליחידת דיור יכולה להפוך פרויקט גבולי לכדאי ולהגדיל את מספר המציעים. עם זאת, מסמך התקציב אינו מפרט רשימת מכרזים, גובה סיוע בכל מכרז או מדדי הצלחה. הוא גם אינו קובע שכל שקל שנחסך ליזם צריך להפחית את מחיר הדירה.
החיסכון ליזם אינו הנחה אוטומטית
במכרז מחיר מטרה קיימים כללים שמגבילים את מחיר המכירה של חלק מהדירות. במקרה כזה, סבסוד הפיתוח יכול לסייע להוציא לשוק דירות שמחירן נקבע במנגנון ממשלתי.
במכרז רגיל המחיר נקבע לפי הביקוש והתחרות. היזם עשוי להשתמש בסבסוד כדי להציע מחיר נמוך יותר, אך הוא יכול גם לשמור את החיסכון ברווחיות, לכסות סיכונים או להציע הטבות בלי להפחית את המחיר הרשמי. הצלחת המכרז מוכיחה בעיקר שהפרויקט נעשה כדאי יותר לבנייה.
למה המהלך בכל זאת חשוב?
שחרור קרקעות תקועות מגדיל את פוטנציאל ההיצע. בטווח הארוך, יותר בנייה יכולה למתן עליות מחירים, במיוחד במקומות עם תעסוקה, תחבורה ושירותים. הסבסוד חשוב בפריפריה, שבה ערך הקרקע נמוך אך עלות התשתיות אינה נמוכה בהתאם.
מצד שני, סבסוד במקום שאין בו ביקוש מספיק אינו פתרון מלא. נדרשים היתר, מימון, קבלן ורוכשים. לכן צריך לבדוק לא רק אם המכרז הצליח, אלא אם הבנייה החלה והדירות נמכרו ואוכלסו.
מה המדינה צריכה לפרסם?
לכל מכרז צריך לפרסם את התנאים לפני הסבסוד ואחריו: מחיר הקרקע, הוצאות הפיתוח, מספר הדירות, מספר ההצעות, גובה הסבסוד ומסלול השיווק. בהמשך יש לעקוב אחר ההיתר, הבנייה, המחירים והאכלוס.
המבחן אינו כמה מכרזים עברו מ״נכשל״ ל״זוכה״. המבחן הוא כמה דירות הגיעו לציבור, באיזה מחיר וכמה זמן זה לקח.
