על הנייר, המדינה שיווקה אלפי יחידות דיור בערים הבדואיות בנגב. במאגר העסקאות, לעומת זאת, כמעט שאין שוק. בדיקה שהצליבה נתוני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל עם מרשם עסקאות הנדל״ן מצאה כי מאז 2004 שווקו 11,440 יחידות דיור בשש ערים בדואיות מוכרות, אך נרשמו בהן 69 עסקאות דירה בלבד.
הפער נשמע כמעט בלתי אפשרי. ברהט, ערערה בנגב, שגב שלום, חורה, תל שבע ולקיה נרשמו בממוצע שש עסקאות לכל 1,000 יחידות שרמ״י שיווקה. בערי הפיתוח הסמוכות היחס נע בין 579 ל־791 עסקאות לכל 1,000 יחידות ששווקו.
אבל המסקנה אינה ש־11 אלף דירות נעלמו. שני המאגרים מודדים דברים שונים, ומבנה שוק הדיור ביישובים הבדואיים אינו דומה לשוק הקבלני הרגיל.
רוב השיווק אינו דירה מקבלן
לפי הניתוח, 8,987 מתוך 11,440 היחידות, כ־78.6%, שווקו במסלול הרשמה והגרלה. במסלול הזה המדינה מקצה מגרשים למשפחות שבונות את ביתן בעצמן, ולא מוכרת מתחם ליזם שמקים מאות דירות ומדווח עליהן כחוזי מכר.
כאשר משפחה מקבלת מגרש ובונה עליו בית, לא נוצרת בהכרח עסקת מכר של דירה גמורה מהסוג שמופיע במאגר רשות המסים. לכן השוואה ישירה בין יחידה ששוווקה לבין דירה שנמכרה עלולה להטעות.
המספרים לפי יישוב
ברהט שווקו 5,333 יחידות מול 37 עסקאות שנמצאו במרשם. בערערה בנגב שווקו 2,510 יחידות ונרשמו שמונה עסקאות. בשגב שלום שווקו 1,472 יחידות ונרשמו 19 עסקאות. בחורה שווקו 1,076 יחידות ונרשמו חמש עסקאות. בתל שבע ובלקיה לא נמצאה עסקה במרשם.
הנתונים אינם מאפשרים לדעת כמה מהמגרשים פותחו, כמה משפחות קיבלו אותם, כמה בתים נבנו וכמה מאוכלסים. הם כן מראים שהמדדים הרגילים כמעט אינם מתפקדים ביישובים האלה.
גם השיווק אינו סוף הדרך
הרשות להתיישבות הבדואים מציינת כי פותחו כ־3,569 מגרשים מתוך כ־11,552 מגרשים בתיקי השיווק, ועוד כ־1,265 נמצאים בפיתוח שלב א׳. המספרים אינם זהים לפאנל המכרזים ולכן אי אפשר לחבר ביניהם ישירות, אבל הם ממחישים את הפער בין מגרש בתוכנית לבין מגרש מפותח שאפשר לבנות עליו.
למה עיוורון הנתונים חשוב
ביישוב שבו כמעט אין עסקאות רשומות קשה לדעת מה מחיר הבית האמיתי, כמה בטוחה הבטוחה לבנק ומהו היקף הביקוש. שמאים ומשכנתאות נשענים על פחות עסקאות, והמשפחות מתקשות לקבל תמונה אמינה לפני בנייה, מכירה או ירושה.
הפתרון הוא מאגר ביצוע ייעודי שיחבר בין מספר המגרש, מועד ההקצאה, השלמת הפיתוח, היתר הבנייה, תחילת הבנייה, האכלוס והרישום. כך יהיה אפשר להבחין בין מגרש ששוווק, בית שנבנה ונכס שנמכר.
השורה התחתונה: הפער בין 11,440 ל־69 אינו סיפור על אלפי בתים שנעלמו. הוא סיפור על שוק דיור שהמדינה מודדת בכלים שנבנו לשוק אחר.
