ההודעה על זכייה ב"דירה בהנחה" נראית לרבים כמו הרגע שבו נפתרה בעיית הדיור. בפועל, בין הזכייה לבין קבלת המפתח יש עוד דרך ארוכה, ובחלק מהפרויקטים היא מתחילה עוד לפני שניתנה החלטה בבקשה להיתר בנייה.
ניתוח שערכנו למאגר הרשמי של משרד הבינוי והשיכון, שעודכן ב־16 באוגוסט 2026, מצא 24,708 זכיות בפרויקטים שבהם מצב ההיתר מוגדר כאחד משלושה שלבים מוקדמים: טרם הוגשה בקשה, הוגשה בקשה או הוגשה בקשה רק לחלק מהמגרשים.
זהו כמעט אחד מכל חמישה מתוך 131,442 הזכיות הרשומות במאגר בפרויקטים שבהם כבר נרשמו זוכים.
מה בדיוק מציג המאגר?
המאגר כולל 2,352 רשומות של הגרלות ותתי־הגרלות בתוכניות הדיור המוזל. בכל רשומה מופיעים בין היתר מספר הזכיות, מספר הדירות, מצב הפרויקט ומצב היתר הבנייה.
ב־13,753 זכיות נכתב כי טרם הוגשה בקשה להיתר. ב־10,550 זכיות הוגשה בקשה, אך עדיין לא מופיעה החלטת ועדה. עוד 405 זכיות קשורות לפרויקטים שבהם הבקשה הוגשה רק לחלק מהמגרשים.
בנוסף, 17,200 זכיות נמצאות בפרויקטים שקיבלו החלטת ועדה להיתר בתנאים, ועוד 113 בפרויקטים שבהם החלטה כזו ניתנה לחלק מהמגרשים. החלטה בתנאים היא התקדמות משמעותית, אבל עדיין אינה היתר מלא שמאפשר להתחיל בבנייה ללא השלמת הדרישות.
לעומת זאת, 84,882 זכיות מופיעות בפרויקטים בעלי היתר מלא, ועוד 4,539 בפרויקטים שבהם ניתן היתר מלא לחלק מהמגרשים.
קריית גת ובית שמש בראש הרשימה
הפער אינו מרוכז ביישוב אחד. בקריית גת נרשמו 2,971 זכיות בפרויקטים שטרם הגיעו להחלטת היתר, בבית שמש 2,412, בפתח תקווה 1,193, בדימונה 1,126 ובבני עי"ש 1,010.
רוב הזכיות האלה קשורות להגרלות מהשנים האחרונות. 11,807 מהן נרשמו בהגרלות שבוצעו ב־2024, 6,515 בהגרלות מ־2023 ו־3,332 בהגרלות מ־2025. עם זאת, המאגר כולל גם מספר קטן של זכיות ישנות יותר, כולל הגרלות מ־2017 עד 2020, שבהן מצב ההיתר עדיין מופיע בשלב מוקדם.
המשמעות אינה שכל הזוכים האלה ממתינים כיום לאותה דירה. במהלך השנים יש ביטולים, הגרלות המשך והחלפת זוכים. לכן הנתון מתאר זכיות הרשומות במאגר ולא מספר ודאי של משקי בית ייחודיים שממתינים ברגע זה.
זכייה אינה היתר בנייה
הגרלה יכולה להתקיים לפני שהפרויקט קיבל היתר מלא. מבחינת המדינה, הדבר מאפשר לקדם את שיווק הדירות ולהתחיל בתהליך בחירת הזוכים. מבחינת המשפחה, הוא יוצר פער בין ההבטחה הכלכלית לבין לוח הזמנים המעשי.
כל עוד אין היתר, עלולות להישאר פתוחות שאלות בנוגע לתכנון הסופי, לתנאי הוועדה, לעלויות הפיתוח ולמועד שבו הקבלן יוכל להתחיל בעבודות. הזוכה יודע שהוא זכאי לרכוש דירה במחיר שנקבע במסגרת התוכנית, אך אינו תמיד יודע מתי יוכל לחתום על חוזה סופי, לקבל משכנתה ולהפסיק לשלם שכירות במקום אחר.
גם היתר מלא אינו מבטיח מסירה מהירה. לאחריו נדרשים ליווי פיננסי, עבודות פיתוח, בנייה, חיבור לתשתיות וטופס אכלוס. אבל בלי היתר מלא, הפרויקט עדיין לא הגיע לקו הזינוק של הביצוע.
ההנחה עלולה להגיע עם חשבון של זמן
דירה מוזלת יכולה להעניק למשפחה הנחה של מאות אלפי שקלים. לצד זאת, המתנה ממושכת יוצרת עלויות שקשה לראות בכותרת: תשלום שכר דירה, חוסר ודאות לגבי מקום המגורים, קושי לתכנן את גודל המשפחה וסיכון לכך שמצבו הכלכלי של הזוכה ישתנה עד מועד נטילת המשכנתה.
הנתונים אינם סיבה לוותר על ההגרלות. הם כן סיבה לשנות את המידע שמוצג לציבור. לצד מספר הדירות והמחיר למטר, כדאי להציג באופן בולט אם הוגשה בקשה להיתר, אם התקבלה החלטת ועדה, מה נותר להשלים ומהו לוח הזמנים המשוער.
הזכייה היא בשורה חשובה. אבל עבור כמעט 25 אלף זכיות הרשומות בפרויקטים שעדיין לא קיבלו החלטת היתר, היא עדיין לא דירה שנמצאת בבנייה.
מקורות
משרד הבינוי והשיכון, מעקב אחר הגרלות דירה בהנחה, עודכן ב־16 באוגוסט 2026.
הערת מתודולוגיה
החישוב נעשה מסכימת השדה Winners ברשומות שבהן מספר הזכיות גדול מאפס, לפי השדה ConstructionPermitName. המאגר מתעד הגרלות ורשומות פרויקט ולא מזהה משקי בית ייחודיים; ביטולים, הגרלות המשך או זכייה חוזרת עשויים לגרום לכך שסך הזכיות אינו זהה למספר המשפחות שממתינות כיום.
