במבט ראשון, שוק הדיור שולח בשורה חיובית. מחירי הדירות ירדו ב־1.5% בתוך שנה, לפי הנתון העדכני של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. במחוז המרכז הירידה אף הגיעה לכ־4.1%. אלא שעבור מי שאינו יכול או אינו רוצה לרכוש דירה, התמונה הפוכה לגמרי.
בנתוני שכר הדירה המפורטים האחרונים שפרסמה הלמ״ס, המתייחסים לחודש יוני, שוכרים שחידשו חוזה שילמו כ־2.6% יותר. בדירות שבהן התחלף השוכר נרשמה עלייה של 6.6%. הלמ״ס מבהירה שהשיעורים האלה הם קירוב לשינוי השנתי בקבוצות האלה, משום שרוב חוזי השכירות נקבעים לשנה ואינם משתנים מדי חודש.
כך נוצר מצב שנראה כמעט סותר: מחיר הנכס יורד, אבל מחיר השימוש בו עולה. בפועל, אלה שני שווקים שונים, שמגיבים בקצב שונה לריבית, לביקוש ולהיצע.
מי שעובר דירה משלם את המחיר הגבוה ביותר
הפער בין שוכר שמחדש חוזה לבין שוכר שנכנס לדירה אחרת אינו מקרי. בעל דירה שמכיר שוכר טוב עשוי להעדיף העלאה מתונה, במקום להסתכן בחודש ללא הכנסה, בפרסום הדירה ובאיתור דייר חדש. לעומת זאת, כאשר הדירה חוזרת לשוק, המחיר נבחן מחדש מול הביקוש הנוכחי.
המשמעות הכספית יכולה להיות מורגשת. בדירה ששכרה 5,000 שקל בחודש, עלייה של 2.6% משקפת תוספת של כ־130 שקל בחודש, או כ־1,560 שקל בשנה. עלייה של 6.6% משקפת תוספת של כ־330 שקל בחודש, כמעט 4,000 שקל בשנה. זהו חישוב להמחשה בלבד, שכן השינוי בפועל תלוי בעיר, בגודל הדירה ובמצבה.
הפער גם מסביר מדוע שוכרים רבים אינם מרגישים את הירידה שעליה מדווחות הכותרות. מדד מחירי הדירות מבוסס על עסקאות רכישה. הוא אינו מודד את שכר הדירה שמשלם משק בית מדי חודש.
למה מחירי הקנייה יורדים והשכירות עולה
שוק הרכישה רגיש מאוד לעלות המימון. גם לאחר הפחתות הריבית, משכנתה עדיין דורשת הון עצמי גבוה והחזר חודשי משמעותי. מלאי גדול של דירות חדשות שלא נמכרו ומבצעי מימון של קבלנים מוסיפים לחץ על המחירים הרשומים ועל התנאים שמוצעים לרוכשים.
בשוק השכירות פועל מנגנון אחר. משקי בית שלא מצליחים לרכוש דירה אינם נעלמים משוק הדיור, אלא נשארים שוכרים. כאשר רכישה נדחית, הביקוש לשכירות יכול להישאר גבוה ואף לגדול. במקביל, דירות חדשות שנבנות למכירה אינן הופכות אוטומטית לדירות להשכרה.
בנק ישראל מצא כי קצב העלייה השנתי של רכיב שירותי הדיור בבעלות הדיירים, המשקף שכר דירה בחוזים חדשים ומתחדשים, הגיע ל־4% בסיום המחצית הראשונה של 2026. זהו קצב גבוה יותר מזה שנרשם בסוף שתי המחציות הקודמות.
הנתון הזה חשוב גם למשקיעים. כאשר מחירי הדירות יורדים ושכר הדירה עולה, התשואה ברוטו עשויה להשתפר. אבל אין בכך הבטחה לרווח: מס רכישה, ריבית, תחזוקה, תקופות ללא שוכר ומיסוי על ההכנסה עלולים לשנות את התוצאה נטו.
ירידת מחירים אינה בהכרח שיפור בנגישות לדיור
דירה יכולה להיות זולה יותר לרכישה ועדיין פחות נגישה. אם מחיר הדירה יורד ב־1.5% אבל הרוכש אינו מצליח לגייס הון עצמי או לעמוד בהחזר המשכנתה, הירידה אינה הופכת אותו לבעל דירה. ואם במקביל שכר הדירה עולה, היכולת שלו לחסוך להון עצמי אף נשחקת.
לכן השאלה החשובה אינה רק מה קרה למדד מחירי הדירות. צריך לבדוק יחד ארבעה נתונים: מחיר הדירה, ריבית המשכנתה, שכר הדירה וההכנסה של משק הבית. רק השילוב ביניהם מראה אם מצבם של הרוכשים והשוכרים באמת השתפר.
מה יכול לעצור את הפער
המשך ירידה במחירי הדירות עשוי בטווח הארוך להשפיע גם על שוק השכירות, אך אין קשר מיידי ואוטומטי בין המדדים. כדי למתן את שכר הדירה נדרש גם היצע יציב של דירות להשכרה, ובמיוחד באזורים שבהם קיימים מקומות עבודה, תחבורה ושירותים.
פרויקטים של שכירות ארוכת טווח יכולים לספק ודאות לחלק מהשוכרים, אך היקפם עדיין קטן ביחס לשוק השכירות הפרטי. גם הגדלת מספר הדירות להשכרה לא תספיק אם היא תתרכז במקומות שבהם הביקוש נמוך.
המסר מהנתונים פשוט: ההתקררות בשוק המכירה אינה סוף משבר הדיור. עבור שוכר שמחדש חוזה, ובעיקר עבור מי שנאלץ לעבור דירה, עלות המגורים ממשיכה לעלות. כל עוד שוק השכירות נשאר לחוץ, ירידה במחיר הרכישה תישאר בשורה חלקית בלבד.
