מחירי הדירות יורדים והריבית בדרך למטה — אז למה השוכרים משלמים יותר?

מחירי הדירות מתחילים לרדת, הריבית צפויה לרדת גם היא, ולכאורה אלה חדשות טובות לכל מי שמחפש דירה. אלא שבצד השני של השוק קורה משהו הפוך: שכר הדירה ממשיך לעלות.

לפי התחזית המעודכנת של חטיבת המחקר בבנק ישראל, מחירי הדירות ירדו בשיעור שנתי של 1.3%. במקביל, קצב העלייה בשכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים הגיע לכ־4%.

איך ייתכן שמחירי הדירות יורדים, אבל השכירות עולה?

למה מחירי הדירות התחילו לרדת?

הסיבה המרכזית היא שהביקוש לרכישת דירות נחלש. הריבית עדיין גבוהה, המשכנתאות יקרות יותר, וההחזר החודשי מרחיק חלק מהקונים מהשוק.

במקביל, אצל הקבלנים הצטבר מלאי גדול של דירות שלא נמכרו. כדי לקדם עסקאות הם מציעים מבצעי מימון, דחיית תשלומים והטבות שונות. לא תמיד מדובר בהוזלה רשמית במחיר הדירה, אבל בפועל אלה הנחות סמויות שמקטינות את העלות לרוכש.

כאשר קונים מתקשים לממן רכישה ולמוכרים יש יותר מלאי, כוח המיקוח עובר בהדרגה לצד של הרוכשים. זו אחת הסיבות לכך שמדד המחירים יכול לרדת גם בלי שנראה שלטי הנחה גדולים באתרי המכירות.

כמה ירידת הריבית תחסוך במשכנתה?

בנק ישראל מעריך שהריבית עשויה לרדת מ־3.5% ל־3% בתוך כשנה. אם התחזית תתממש, גם ריבית הפריים תרד מ־5% ל־4.5%.

לשם המחשה, בהלוואה של 500 אלף שקל ל־20 שנה בריבית שמשתנה יחד עם הפריים, ירידה של חצי נקודת אחוז עשויה להקטין את ההחזר בכ־135 שקל בחודש. החיסכון בפועל תלוי במסלול, בתקופה שנותרה ובתנאי ההלוואה.

זה לא שינוי שהופך דירה יקרה לזולה בן לילה, אבל במשקי בית עם רכיב פריים גדול או משכנתה גבוהה, ההקלה יכולה להיות מורגשת יותר.

אז למה שכר הדירה ממשיך לעלות?

דירה שלא נמכרה אצל קבלן אינה הופכת אוטומטית לדירה להשכרה. רוב המלאי החדש מיועד למכירה, ולכן הוא לא בהכרח מוסיף היצע מיידי לשוק השכירות.

במקביל, משפחות שדוחות קנייה נשארות זמן רב יותר בדירות שכורות. כך הביקוש לשכירות גדל דווקא בזמן שהביקוש לרכישה נחלש.

במילים פשוטות: אותו לחץ שמוריד את מחירי הדירות עלול לדחוף יותר אנשים לשוק השכירות ולהעלות בו את המחירים.

האם זה הזמן לקנות דירה?

התמונה הנוכחית משפרת את מצבם של חלק מהרוכשים: יש יותר מקום למיקוח מול קבלנים, אפשר להשוות הצעות מימון, וירידת ריבית עתידית עשויה להקל על ההחזר.

אבל אין כאן הבטחה שהמחירים ימשיכו לרדת. בנק ישראל מזהיר כי גידול של עד 25 מיליארד שקל בתקציב הביטחון עלול להגדיל את הגירעון, ללחוץ על האינפלציה ולעכב את הורדת הריבית.

לכן השאלה החשובה אינה רק אם השוק ירד בעוד אחוז, אלא אם העסקה מתאימה להכנסה, להון העצמי ולהחזר שהמשפחה יכולה לעמוד בו גם בתרחיש פחות נוח.

השורה התחתונה

שוק הדיור הישראלי נע כרגע בשלושה כיוונים: מחירי הדירות נחלשו, עלות הכסף עשויה לרדת בהדרגה, אבל השוכרים עדיין מרגישים התייקרות.

לרוכשים זהו זמן טוב יותר לנהל משא ומתן ולא לקבל את מחיר המחירון כמובן מאליו. לשוכרים, לעומת זאת, ההקלה עדיין לא הגיעה. כדי שגם שכר הדירה יתמתן, לא מספיק שיישארו דירות לא מכורות אצל הקבלנים — צריך יותר דירות שבאמת זמינות להשכרה.