מי שמתכנן לקנות דירה להשקעה בחודשים הקרובים עשוי לעמוד בפני החלטה ששווה עשרות אלפי שקלים: לבצע את העסקה עכשיו, או להמתין לתחילת 2027 ולקוות שמס הרכישה יירד.
נכון להיום, אדם שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה משלם מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל, ו־10% על החלק שמעל הסכום הזה. בניגוד למס הרכישה על דירה יחידה, כאן אין מדרגה פטורה.
אלא שהשיעורים הגבוהים נקבעו בהוראת שעה שתוקפה מסתיים ב־31 בדצמבר 2026. אם הממשלה והכנסת לא ישנו את החוק או יאריכו שוב את ההוראה, המס על משקיעים אמור לחזור למסלול המדורג הישן, שמתחיל ב־5% וממשיך למדרגות של 6%, 7%, 8% ו־10% בהתאם לשווי הדירה.
גם תקציב המדינה מניח שהמס יירד
זו אינה רק פרשנות של תאריך בחוק. בתוכנית התקציב הרב־שנתית לשנים 2027 עד 2029, שפרסם משרד האוצר בינואר 2026, נכתב במפורש: "מס רכישה 8% - הוראת שעה עד סוף 2026 וחזור ל־5% ב־2027".
לפי אותו מסמך, החזרה למס הנמוך צפויה להפחית את הכנסות המדינה בכ־520 מיליון שקל בשנת 2027. כלומר, לפחות בבסיס התקציב הנוכחי, האוצר כבר הביא בחשבון שהמס הגבוה יפקע.
עם זאת, עדיין אין ודאות שכך יקרה. בסוף 2024 האריכה ועדת הכספים את שיעורי המס הגבוהים בשנתיים נוספות, לאחר שהאוצר טען כי הפחתתם עלולה להחזיר משקיעים לשוק במהירות ולהגדיל את התחרות מול רוכשי דירה ראשונה. החלטה דומה יכולה להתקבל גם לקראת סוף 2026.
כמה כסף יכול לחסוך משקיע?
בדירה שמחירה 2 מיליון שקל, מס הרכישה כיום הוא 160 אלף שקל. לפי המדרגות שהיו בתוקף לפני העלאת המס, המס היה מסתכם בכ־107 אלף שקל. מדובר בפער של כ־53 אלף שקל.
בדירה שמחירה 3 מיליון שקל, המס כיום הוא 240 אלף שקל. במסלול המדורג הישן הוא היה עומד על כ־167 אלף שקל, פער של כ־73 אלף שקל.
החישובים הם להמחשה בלבד, משום שהסכום הסופי בשנת 2027 יהיה תלוי בנוסח החוק, במדרגות שיחולו בפועל, במועד חתימת העסקה ובמעמדו האישי של הרוכש. אבל סדר הגודל ברור: שינוי המס עשוי להיות משמעותי יותר מהנחה מסחרית שמקבלים במשא ומתן על מחיר הדירה.
האם כדאי פשוט להמתין לינואר?
לא בהכרח. אם המס אכן יירד, ייתכן שמשקיעים רבים שנמצאים כרגע על הגדר יחזרו לשוק יחד. ביקוש מרוכז יכול להעלות מחירים, לצמצם את כוח המיקוח מול מוכרים ולהעלים חלק מהחיסכון במס.
יש לכך תקדים. במסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שבחן את השפעת שינויי מס הרכישה, נמצא כי לאחר הפחתת המס למשקיעים ביולי 2020 עלה חלקם בעסקאות. לקראת העלאת המס מחדש ב־2021 הגיע שיעור המשקיעים לכ־28.6% מכלל העסקאות. הנתון אינו מוכיח שכל הפחתת מס תוביל לאותה תוצאה, אבל הוא מראה שמשקיעים מגיבים במהירות לשינוי בעלות הכניסה לשוק.
גם המוכרים עשויים להתאים את עצמם. בעל דירה שיודע שהקונה חוסך עשרות אלפי שקלים במס יכול להיות פחות גמיש במחיר. לכן משקיע שימתין רק בגלל המס עלול לגלות שהדירה עצמה התייקרה או שהנכס שרצה כבר נמכר.
ומה יקרה למחירי השכירות?
החזרת משקיעים לשוק יכולה להגדיל עם הזמן את מספר הדירות המוצעות להשכרה. מבחינת שוכרים, זה עשוי לשפר את ההיצע ולמתן עליות בשכר הדירה, בעיקר באזורים שבהם משקיעים קונים דירות יד שנייה ומשכירים אותן מיד.
מנגד, דירה שנרכשת בידי משקיע היא לעיתים דירה שלא נרכשה בידי משפחה למגורים. לכן הפחתת המס יכולה להקל על שוק השכירות ובאותו זמן להגדיל את התחרות על רכישת דירות. ההשפעה אינה חד־כיוונית, והיא תלויה גם בהיקף הבנייה החדשה, בריבית וביכולת של משקי הבית לקבל משכנתה.
ארבעה חודשים של אי־ודאות
הנקודה החשובה כעת היא שהמס עדיין לא ירד. עד 31 בדצמבר רוכש דירה נוספת ממשיך לשלם 8% או 10%, והסכם שנחתם לפני שינוי החוק לא יקבל בהכרח את השיעור העתידי.
בחודשים הקרובים כדאי לעקוב אחר הצעת תקציב 2027, החלטות הממשלה ודיוני ועדת הכספים. אם לא תובא הארכה חדשה, תחילת ינואר עשויה לשנות את החשבון של כל עסקת השקעה. אם ההוראה תוארך, מי שחיכה רק בגלל המס עלול לגלות שהחיסכון הצפוי נעלם.
מקורות
רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, מדרגות מס הרכישה התקפות בשנת 2026 ותוקף הוראת השעה.
משרד האוצר, תוכנית התקציב הרב־שנתית לשנים 2027 עד 2029, ינואר 2026.
ועדת הכספים, הארכת שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה, 9 בדצמבר 2024.
מרכז המחקר והמידע של הכנסת, השפעת שינוי במס רכישה ובמס שבח על שוק הדיור והכנסות המדינה.
הערת חישוב
דוגמאות המס במסלול המדורג מבוססות על המדרגות שחלו לפני העלאת המס: 5% עד 1,294,770 שקל ו־6% על החלק שמעל סכום זה ועד 3,884,295 שקל. הסכומים בפועל ב־2027 עשויים להשתנות בהתאם לחקיקה ולמדרגות שייקבעו.
