אחת הטענות הנפוצות בשוק הדיור היא שהקרקע היא הסיבה המרכזית למחירי הדירות הגבוהים. מכאן קל להגיע למסקנה: אם המדינה תמכור את הקרקע בזול יותר, גם הדירות יהיו זולות יותר.
אלא שבדיקה חדשה מציגה תמונה מורכבת. פלטפורמת WizBid הצליבה 303 מגרשים לבנייה רוויה שרשות מקרקעי ישראל מכרה בשנים 2016 עד 2023, עם 21,521 עסקאות דירה שנרשמו לאחר מכן באותם גושים וחלקות. לפי הבדיקה, מחיר הקרקע ששולם למדינה היווה חציון של 14.6% ממחיר הדירה שנמכרה באותה חלקה.
חציון מחיר הקרקע עמד על כ־306 אלף שקל ליחידת דיור, וחציון מחיר הדירה על כ־2.515 מיליון שקל. היחס הישיר בין שני החציונים הוא 12.2%, אבל נתון 14.6% חושב תחילה בכל מגרש ולאחר מכן כחציון היחסים.
לא כל המדינה נראית אותו דבר
מבין 28 יישובים שעברו את רף הדגימה, שיעור הקרקע נע בין 37.3% בגבעת שמואל ל־0.29% בערד. זה פער של פי 129.
במרכז התחרות על מגרשים חזקה ושווי הקרקע גבוה. בפריפריה הקרקע יכולה להימכר במחיר נמוך מאוד, אך עלויות הבנייה, הפיתוח, המימון והמיסוי אינן יורדות באותו יחס. יש מחיר בסיסי להקמת בניין: חומרי גלם, עבודה, ציוד, תכנון, יועצים, בטיחות, מימון, ערבויות, שיווק ורווח יזמי.
הנתון אינו כולל את כל חשבון המגרש
14.6% מתייחס למחיר הקרקע ששולם לרמ״י. הוא אינו כולל בהכרח את הוצאות הפיתוח, שיכולות להיות גבוהות ממחיר הקרקע עצמו. מבחינת הרוכש, ההפרדה פחות חשובה: היזם מכניס לתמחור את שתי העלויות.
גם פער הזמנים משפיע. העסקאות בוצעו לפחות 24 חודשים לאחר סגירת המכרז ועד סוף מאי 2026. בתקופה הזאת מחירי הדירות, מדד תשומות הבנייה והריבית יכולים להשתנות. לכן ההפרש בין מחיר הקרקע למחיר הדירה אינו בהכרח רווח שנשאר בידי היזם.
למה הוזלת הקרקע לא עוברת אוטומטית לקונה?
יזם אינו מתמחר דירה באמצעות חיבור עלויות בלבד. הוא בוחן כמה הקונים מוכנים לשלם ביחס לדירות מתחרות. אם הקרקע הוזלה אך מחיר השוק נשאר גבוה, חלק מהחיסכון עשוי להגדיל את הרווח או לפצות על סיכונים ועלויות אחרות. כדי שההנחה תעבור לרוכש נדרש מנגנון מחייב, כפי שנעשה במסלולים כמו מחיר מטרה.
מצד שני, מחיר קרקע נמוך עדיין יכול להפוך מכרז ללא כדאי למכרז שמושך הצעות, לאפשר מימון ולהגדיל את ההיצע. בטווח הארוך תוספת היצע יכולה למתן מחירים, אבל זהו קשר עקיף ואיטי, לא הנחה מיידית בחוזה.
הנתון אינו מוכיח שהקרקע שולית. הוא כן מראה שאי אפשר לבנות מדיניות להוזלת דיור רק על מחיר הקרקע. באזורי ביקוש הוזלה תעזור רק אם המדינה תוודא שהחיסכון מגיע למחיר הדירה.
