באתר „דירה להשכיר” מופיעים 14 מכרזים פתוחים ובהם כ־3,221 יחידות דיור. אלא שהמספר הגדול אינו מספר את כל הסיפור: חלק מהדירות יימכרו מיד, חלק יושכרו במחיר השוק ורק חלק יגיעו לשוכרים במחיר מופחת
על הנייר, המדינה משווקת בימים אלה אלפי דירות במסגרת מכרזים הקשורים לשכירות ארוכת טווח. זה נשמע כמו בשורה גדולה לשוכרים, במיוחד בתקופה שבה שכר הדירה ממשיך לעלות ומשפחות רבות מתקשות למצוא יציבות. אבל קריאה בתנאי המכרזים מגלה תמונה מורכבת יותר.
לפי רשימת המכרזים הפתוחים באתר הרשמי של „דירה להשכיר”, ב־14 מכרזים מופיעות בסך הכול כ־3,221 יחידות דיור. זהו חישוב שערכנו על בסיס מספר היחידות המוצג בכל מכרז. אלא שלא כל היחידות הללו הן דירות להשכרה, ובוודאי שלא כולן דירות מוזלות.
אותו מכרז, שלושה סוגים של דירות
בכמה מהמכרזים המדינה משלבת באותו פרויקט שלושה מסלולים: דירות שניתן למכור מיד בשוק החופשי, דירות שיושכרו לטווח ארוך במחיר השוק ודירות שיושכרו לזכאים במחיר מפוקח. לכן מספר יחידות הדיור הכולל עשוי להיות גבוה בהרבה ממספר הדירות שבאמת יספקו הנחה לשוכרים.
הדוגמה של בני עי״ש ממחישה היטב את הפער. במתחם א׳ מתוכננות 256 יחידות דיור. מתוכן 208 מיועדות להשכרה למשך 15 שנה ו־48 ניתנות למכירה מיידית. רק מחצית מדירות ההשכרה מיועדת לשכר דירה מפוקח.
במתחם ב׳ ביישוב מתוכננות 168 יחידות דיור. מהן 112 מיועדות להשכרה ו־56 למכירה. גם כאן, רק מחצית מדירות ההשכרה מיועדת למחיר מפוקח. כלומר, מתוך 424 הדירות בשני המתחמים, מספר הדירות המוזלות נמוך משמעותית מהמספר הכולל שמופיע בכותרת השיווקית.
בבאר שבע שיעור הדירות המוזלות קטן עוד יותר
במתחם בית אשל בבאר שבע מתוכננות 392 דירות, אך רק 155 מהן מיועדות להשכרה לטווח של 20 שנה. יתר 237 הדירות ניתנות למכירה. בנוסף, רק 25% מדירות ההשכרה מיועדות למחיר מופחת.
במילים פשוטות, פרויקט של מאות דירות עשוי להוסיף לשוק עשרות בודדות בלבד של דירות להשכרה מוזלת. אין בכך כדי לבטל את חשיבות המכרז, אך חשוב להבחין בין היקף הבנייה הכולל לבין ההיצע שיגיע בפועל לזכאים.
מה מקבלים הזכאים?
במסלול „רנטן לזכאים” של דירה להשכיר, שכר הדירה המופחת נמוך ב־20% ממחיר השוק כפי שנקבע בפרויקט. לצד ההנחה, היתרון המרכזי הוא יציבות: חוזה ארוך יותר וכללים ידועים לעדכון שכר הדירה. עבור משפחה שחיה בשוק הפרטי ועשויה לקבל הודעת פינוי או התייקרות כמעט בכל חידוש חוזה, הוודאות הזאת חשובה לא פחות מההנחה.
אבל מספר הדירות המוזלות מוגבל והן משווקות לזכאים בהתאם לתנאי התוכנית. לכן עצם פרסום מכרז גדול אינו אומר שאלפי משפחות יוכלו להיכנס בקרוב לדירה מוזלת.
גם מכרז פתוח עדיין אינו דירה מוכנה
חשוב לזכור שמכרז הוא רק תחילת הדרך. לאחר בחירת יזם נדרשים תכנון מפורט, היתרי בנייה, מימון וביצוע. בחלק מהמכרזים מופיעות דחיות חוזרות של מועד ההגשה. במכרז הבית הירוק בתל אביב, למשל, מוצג פוטנציאל של כ־157 דירות להשכרה ל־20 שנה, אך בדף המכרז מופיעים מספר עדכונים ודחיות למועדים.
הדחיות אינן בהכרח סימן לכישלון, אך הן עשויות להעיד שהמודל הכלכלי מאתגר בתקופה של ריבית גבוהה, עלויות מימון ועלויות בנייה כבדות. ככל שהמכרז פחות כדאי ליזמים, המדינה נדרשת לעיתים לשנות תנאים או לדחות את המועד בתקווה לקבל הצעות.
הפתרון קיים, אבל ההיקף עדיין מוגבל
שוק שכירות ארוכת טווח מוסדי יכול לספק חלופה חשובה לשוכרים: חוזים ארוכים, תחזוקה מקצועית ומידה גדולה יותר של ודאות. הוא גם עשוי להגדיל את התחרות מול בעלי דירות פרטיים באזורים שבהם מוקמים פרויקטים בהיקף משמעותי.
עם זאת, הנתונים מלמדים שצריך לקרוא בזהירות את המספרים. 3,221 יחידות הדיור המופיעות ברשימת המכרזים אינן 3,221 דירות מוזלות. חלקן יימכרו, חלקן יושכרו במחיר מלא ורק חלקן יוקצו לשכירות במחיר מופחת.
השאלה החשובה אינה רק כמה דירות מופיעות במכרזים, אלא כמה מהן יגיעו לבנייה, כמה יישארו להשכרה לאורך שנים וכמה משפחות יזכו בפועל להנחה. רק לאחר שהתשובות האלה יהיו ברורות יהיה אפשר לדעת אם גל המכרזים הוא שינוי אמיתי בשוק השכירות, או בעיקר מספר גדול על הנייר.
