דירה בהנחה נשמעת כמו דרך להגיע לבית במחיר אפשרי. אבל מה קורה שנים אחר כך, כשהזוכים כבר רשאים למכור? בדיקה חדשה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מספקת הצצה נדירה לשלושה מהפרויקטים המוקדמים של מחיר למשתכן — ומגלה רווחים של מאות אלפי שקלים ואף יותר ממיליון שקל.
הבדיקה מתמקדת בלוד, עפולה וראשון לציון. אלה אינן כל הדירות שנמכרו במסגרת התוכנית, ולכן אי אפשר להסיק ממנה על כלל הזוכים. ובכל זאת, היא מאפשרת לראות כמה דירות יצאו לשוק החופשי לאחר תום מגבלת המכירה, ומה היה הרווח הריאלי של מי שמכר.
בלוד נמכרו יותר מארבע מכל עשר דירות
הפערים בין שלושת הפרויקטים גדולים. בלוד נמכרו בפועל כ־42.8% מהדירות בתוך כשלוש שנים מתום מגבלת המכירה. כאשר מוסיפים רוכשים שכבר קנו דירה חלופית והתחייבו למכור את הדירה המסובסדת, השיעור מתקרב ל־45%.
בעפולה נמכרה בפועל בערך שליש מהדירות; יחד עם בעלי התחייבות למכירה, השיעור מגיע לכ־37%. בראשון לציון שיעור המכירה היה נמוך יותר: 20.5% בפועל, וכ־25% כאשר כוללים גם מי שכבר התחייבו למכור.
כלומר, גם בפרויקטים שבהם נרשם רווח ניכר, רוב הרוכשים לא מיהרו למכור. חלקם ממשיכים לגור בדירה, ואחרים עדיין לא מצאו חלופה שמתאימה להם.
הרווח הממוצע: מ־594 אלף ועד 1.2 מיליון שקל
המספר הבולט ביותר נמצא בראשון לציון: הרווח הריאלי הממוצע של הדירות שנמכרו עמד על כ־1.2 מיליון שקל. בלוד הוא הגיע לכ־1.01 מיליון שקל, ובעפולה לכ־594 אלף שקל.
המונח רווח ריאלי מבטא את עליית הערך לאחר התאמה לשינוי ברמת המחירים. זה עדיין לא אומר שכל הסכום נשאר בכיס. מוכר דירה עשוי לשלם על תיווך, עורך דין, מימון, שיפוץ ומעבר, ולעיתים גם מיסים. גם גודל הדירה, מועד הרכישה והמכירה והמחיר ששולם בפועל משתנים בין משקי הבית.
אבל גם לאחר הסייגים, קשה להתעלם מהתוצאה: עבור חלק מהזוכים, ההנחה הממשלתית והעלייה במחירי הדירות יצרו קפיצה גדולה בהון העצמי.
רוב המוכרים לא יצאו משוק הדיור
לפי סקירת האוצר, רוב מי שמכרו רכשו דירה חלופית. המשמעות היא שהרווח לא בהכרח הפך למזומן פנוי; במקרים רבים הוא שימש קרש קפיצה לדירה אחרת, אולי גדולה יותר או באזור אחר.
נתון נוסף מחדד את התמונה: כ־6% מהרוכשים בשלושת הפרויקטים כבר רכשו לפחות דירה נוספת אחת, ורשות המסים מסווגת אותם כמשקיעים. זהו מיעוט, אך הוא מראה שלפחות חלק מהזוכים הצליחו להשתמש בדירה המסובסדת כבסיס להרחבת ההון.
האם זו הצלחה חברתית — או הגרלת הון?
מבחינת הזוכה, רווח של מאות אלפי שקלים הוא כמובן הצלחה. מבחינת המדינה, השאלה מורכבת יותר. הקרקע וההנחה ניתנו כדי לסייע למשקי בית לרכוש דירה, אך כאשר דירה מסובסדת נמכרת בשוק החופשי, חלק מהסבסוד הציבורי הופך לרווח פרטי.
מצד אחד, התוכנית אפשרה למשפחות שלא יכלו לקנות דירה במחירי השוק להיכנס לבעלות ולשפר את מצבן. מצד אחר, ההטבה חולקה בהגרלה. שתי משפחות בעלות נתונים דומים יכלו להגיע לתוצאות כלכליות שונות לחלוטין: אחת זכתה בנכס שהניב רווח גדול, והשנייה נותרה מחוץ לתוכנית.
מה הנתונים עדיין לא מוכיחים
חשוב לא להפוך שלושה פרויקטים לסיפור של תוכנית שלמה. הפרויקטים שנבדקו מוקדמים, ממוקמים בערים שונות ופעלו בתקופה שבה מחירי הדירות בישראל עלו באופן חד. שיעורי המכירה והרווחים בפרויקטים אחרים עשויים להיות שונים.
לכן הממצא אינו מוכיח שכל זוכה במחיר למשתכן הרוויח מיליון שקל. הוא כן מוכיח דבר אחר: לפחות בחלק מהפרויקטים המוקדמים, ההנחה לא רק הוזילה את מחיר הכניסה לדירה — היא יצרה נכס שהעניק לחלק מהזוכים יתרון הוני משמעותי לשנים קדימה.
