דירות שני חדרים חוזרות לאופנה: האם הן באמת השקעה טובה?
בשנים האחרונות אפשר לראות יותר ויותר פרויקטים חדשים הכוללים דירות שני חדרים. אם בעבר הן כמעט נעלמו משוק הנדל"ן הישראלי, כיום נראה שהן חוזרות ובגדול. חלק מהסיבה לכך הוא רגולציה שמעודדת בניית דירות קטנות, אך נראה שגם היזמים עצמם הבינו שמדובר במוצר שיש לו ביקוש אמיתי.
עד כדי כך, שבחלק מהפרויקטים החדשים ניתן לראות תופעה מעניינת: במקום לבנות דירות שלושה חדרים, היזמים בוחרים לבנות בעיקר דירות שני חדרים לצד דירות ארבעה חדרים. מבחינתם, דירת ארבעה חדרים הפכה למוצר שמתאים למשפחות, בעוד שדירת שני חדרים פונה לקהל יעד אחר לחלוטין.
אבל האם דירות שני חדרים הן באמת השקעה טובה? כמו בכל מוצר בשוק הנדל"ן, גם כאן יש יתרונות ויש חסרונות.
מחיר הכניסה נמוך יותר, אבל המחיר למ"ר גבוה יותר
אחד היתרונות הגדולים של דירות שני חדרים הוא מחיר הרכישה. עבור רוכשים רבים, ובעיקר משקיעים, מדובר באפשרות להיכנס לשוק הנדל"ן עם הון עצמי נמוך יותר לעומת רכישת דירה גדולה.
עם זאת, חשוב להסתכל גם על המחיר למ"ר. באופן עקבי, דירות קטנות נמכרות במחיר גבוה יותר למ"ר לעומת דירות גדולות. כלומר, למרות שהמחיר הכולל של הדירה נמוך יותר, כל מטר בדירה עולה יותר. גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על כך שמחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה בדרך כלל ממחיר למ"ר בדירות גדולות יותר.
ביקוש גבוה בשוק השכירות
דירות שני חדרים נהנות בדרך כלל מביקוש גבוה להשכרה. הן מתאימות לסטודנטים, צעירים שעוזבים את בית ההורים, גרושים, יחידים, זוגות בתחילת הדרך ואנשים שמעדיפים לשכור דירה קטנה במחיר נגיש יותר.
עבור משקיעים זו אחת הסיבות המרכזיות לרכישת דירת שני חדרים. מחיר הכניסה נמוך יחסית, ובאזורי ביקוש ניתן בדרך כלל למצוא שוכרים בקלות יחסית.
החיסרון הגדול: קהל הקונים העתידי קטן יותר
לצד היתרונות, חשוב להכיר גם את אחד החסרונות המשמעותיים של דירות שני חדרים.
כאשר מגיע היום למכור את הדירה, ברוב המקרים קהל היעד יהיה בעיקר משקיעים ופחות משפחות או רוכשי דירה למגורים. המשמעות היא שקהל הקונים הפוטנציאלי קטן יותר.
בניגוד למשפחה שמחפשת בית ולעיתים תהיה מוכנה לשלם יותר משום שהתאהבה בדירה, משקיעים בוחנים בעיקר את המספרים – מחיר, תשואה, פוטנציאל השבחה והכדאיות הכלכלית של העסקה.
לכן, בתקופות שבהן משקיעים מצמצמים רכישות או כאשר הריבית גבוהה והכדאיות יורדת, דירות שני חדרים עלולות להיות מושפעות יותר מאשר דירות המיועדות למשפחות.
האם דירות שני חדרים באמת חוזרות?
למרות התחושה שדירות שני חדרים נמצאות כיום בכל מקום, הן עדיין מהוות פלח קטן יחסית משוק הדיור.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בערים רבות מספר העסקאות בדירות של חדר אחד ושני חדרים נמוך עד כדי כך שאין כלל מספיק עסקאות כדי לפרסם מחיר ממוצע. מצד שני, בפרויקטים חדשים ניתן לראות יותר ויותר יזמים שבוחרים להחזיר את המוצר הזה לתמהיל הדירות שלהם, מתוך הבנה שיש לו ביקוש מצד משקיעים ושוכרים.
למה דירות שלושה חדרים נעלמות?
אחת התופעות המעניינות בשוק היא שבחלק מהפרויקטים החדשים דירות שלושה חדרים הולכות ונעלמות.
נראה שהסיבה לכך פשוטה: משפחות רבות כבר מחפשות דירת ארבעה חדרים לפחות, בעוד שדירת שני חדרים פונה לקהל אחר לגמרי. כך נוצר מצב שבו דירת שלושה חדרים נמצאת באמצע – לא מספיק גדולה עבור משפחה, ולא מספיק קטנה ואטרקטיבית עבור חלק גדול מהמשקיעים.
אז האם כדאי לקנות דירת שני חדרים?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
מי שמחפש דירה להשקעה צריך לבחון את התשואה הצפויה, את הביקוש לשכירות ואת פוטנציאל עליית הערך. מנגד, חשוב לזכור שגם אסטרטגיית היציאה חשובה לא פחות. לפני רכישת דירת שני חדרים כדאי לשאול לא רק מי ישכור את הדירה, אלא גם מי יהיה הקונה הבא כשתרצו למכור אותה.
בסופו של דבר, דירות שני חדרים חזרו להיות חלק משמעותי מהשיח בשוק הנדל"ן. הן מעניקות פתרון לקבוצות אוכלוסייה מסוימות ופותחות את הדלת למשקיעים רבים, אך כמו כל השקעה, גם כאן חשוב לבחון לא רק את היתרונות אלא גם את הסיכונים ואת קהל היעד העתידי של הנכס.
