המספר שממחיש יותר מכול את הלחץ על רוכשי הדירות נמצא בהחזר החודשי. בשנת 2019 עמד ההחזר הראשון הממוצע של משכנתה חדשה על כ־4,200 שקל. באמצע 2025 הוא כבר הגיע ל־5,776 שקל — זינוק של כ־38%.
השכר הממוצע אמנם עלה באותה תקופה, אך בשיעור נמוך יותר: כ־32%. במילים פשוטות, המשכנתאות התייקרו מהר יותר מהשכר, והפער הזה מורגש מדי חודש בחשבון הבנק של משפחות רבות.
גם גובה ההלוואה ממשיך לטפס. המשכנתה הממוצעת עלתה מכ־779 אלף שקל בשנת 2020 לכ־1.025 מיליון שקל באוגוסט 2025 — גידול של כ־32% בתוך פחות מחמש שנים.
חוב של 630 מיליארד שקל
לפי דוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות, חוב משקי הבית לדיור זינק מכ־300 מיליארד שקל בשנת 2015 לכ־630 מיליארד שקל ביוני 2025. בתוך עשור נוספו לחוב כ־330 מיליארד שקל — עלייה של כ־110%.
הזינוק הזה אינו נובע רק מהריבית. מחירי הדירות עלו בכ־52% בין 2016 ל־2025, ולכן הרוכשים נאלצים להביא יותר הון עצמי וליטול הלוואות גדולות יותר. במקביל, חלקו של האשראי לדיור בכלל החוב של משקי הבית עלה מ־66% בשנת 2019 ל־73% בשנת 2025.
אלא שבשוק שבו הציבור חייב יותר וההחזר מכביד יותר, דווקא התחרות בין נותני המשכנתאות נשארה מוגבלת.
ארבעה בנקים מחזיקים כמעט בכל השוק
כ־96% מחוב המשכנתאות נמצא בידי הבנקים, וארבעה בנקים מחזיקים בכ־93% מתיק המשכנתאות הבנקאי. הגופים החוץ־בנקאיים, שאמורים לייצר חלופה ותחרות, החזיקו בשנת 2024 תיק משכנתאות של כ־5.7 מיליארד שקל בלבד — בערך אחוז אחד מהשוק.
אבל הריכוזיות היא רק חלק מהסיפור. הבעיה הגדולה יותר היא שרוב הלקוחות כלל אינם מנהלים תחרות על הכסף שלהם.
לפי הדוח, רק 37% מנוטלי המשכנתאות ערכו השוואה בין הצעות בשנת 2024. המשמעות היא ש־63% מהלווים קיבלו הצעה מבנק אחד בלבד. בהלוואה של מיליון שקל, גם הבדל קטן בריבית עשוי להצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
המצב דומה גם במחזור משכנתאות. במחצית הראשונה של 2025 כ־80% מהמחזורים נעשו בתוך הבנק הקיים. כלומר, רוב הלווים שינו את תנאי ההלוואה בלי להעביר אותה למתחרה — מצב שמחליש עוד יותר את כוח המיקוח שלהם.
הרפורמה נועדה לפשט — אבל ההצעות נשארו מסובכות
בנק ישראל חייב את הבנקים להציג ללקוחות מסלולים אחידים, כדי שיוכלו להשוות בין ההצעות. אלא שבפועל, כ־98% מהמשכנתאות שנלקחו בשנת 2024 בוצעו באמצעות מסלול מותאם אישית המכונה “סל 4”, ולא באמצעות הסלים האחידים.
המבקר מצא שחלק מההצעות המותאמות כוללות ריבוי מסלולים, תקופות החזר שונות ושיטות תמחור שאינן אחידות. כך נוצר מצב שבו הלקוח מקבל כמה הצעות, אבל מתקשה להבין איזו מהן באמת זולה יותר.
גם כלי ההשוואה של בנק ישראל, “קו המשווה”, אינו מספק את כל המידע הדרוש. בדוח צוין כי חסרים בו נתונים כמו ריבית חציונית, טווחי ריבית ופירוט לפי תקופת ההלוואה, שיעור המימון ויחס ההחזר להכנסה.
יותר משפחות נכנסות לאזור הסיכון
במקביל להתייקרות המשכנתאות, עלה גם שיעור ההלוואות המוגדרות בסיכון גבוה. בינואר 2022 הן היוו כ־20% מהמשכנתאות החדשות; ביולי 2025 כבר הגיע שיעורן לכ־31%.
גם הלוואות הבלון ומבצעי המימון של הקבלנים התרחבו במהירות. היקפן עלה מכ־453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ־8.4 מיליארד שקל באוגוסט 2025 — פי 18.5 בתוך פחות משנתיים. העסקאות האלה מאפשרות לרכוש דירה בתשלום ראשוני נמוך, אך דוחות חלק משמעותי מהחוב לעתיד.
אין בדוח טענה שהבנקים תיאמו ביניהם מחירים. כשל התחרות שעליו הוא מצביע פשוט יותר: מעט שחקנים מחזיקים כמעט בכל השוק, רוב הלקוחות אינם משווים, ההצעות מורכבות והמידע אינו מאפשר תמיד לדעת מי באמת זול.
עד שתיווצר תחרות רחבה יותר, האחריות נשארת במידה רבה אצל הלווה. מי שמסתפק בהצעה הראשונה אולי חוסך כמה שיחות לבנקים — אבל עלול לשלם על כך במשך עשרות שנים.
