הדירות נקנו להשכרה, אבל השוכרים עדיין מחכים: העיכובים שמקטינ

על הנייר, שוק השכירות המוסדי בישראל ממשיך לגדול. קרנות ריט וחברות ייעודיות רוכשות מקבצים של עשרות דירות ומייעדות אותם להשכרה ארוכת טווח. אלא שבין חתימת ההסכם לבין כניסת השוכר לדירה יש שלב אחד מכריע: המסירה בפועל.

דוחות החברות מראים כי בכמה פרויקטים השלב הזה התארך משמעותית. המשמעות אינה רק חשבונאית. כל חודש של עיכוב הוא חודש שבו דירה שאמורה הייתה להגדיל את היצע השכירות נשארת מחוץ לשוק.

ברכישה גדולה, גם העיכוב גדול

רוכש פרטי שמחכה לדירה אחת מתמודד עם איחור אישי. קרן שרכשה 20, 30 או 80 דירות באותו פרויקט מתמודדת עם דחייה מרוכזת של מקבץ שלם.

בדוח של מגוריט מופיעות כמה דוגמאות. בפרויקט וולקאם בבת ים נרכשו 26 דירות. מועד המסירה החוזי היה ברבעון הרביעי של 2024, אך נכון לסוף מרץ 2026 הפרויקט עדיין היה באיחור והמסירה הוערכה לרבעון השלישי של 2026. בפרויקט קמינסקה בתל אביב, הכולל 20 דירות של הקרן, המועד החוזי היה ברבעון הראשון של 2025 והתחזית נדחתה לרבעון הרביעי של 2026.

בפרויקט קהילת לודג' 62-64 בתל אביב נרכשו 21 דירות. מועד המסירה החוזי היה ברבעון השלישי של 2024, והדירות נמסרו רק לאחר תאריך המאזן של הרבעון הראשון ב-2026. כלומר, כמעט שנתיים חלפו בין המועד המתוכנן לבין המסירה בפועל.

גם בפרויקט עץ החיים בירושלים, שבו מחזיקה הקרן 80 דירות, הערכות המסירה השתנו לאורך הדרך. בדוח השנתי ל-2025 הוערכה המסירה לרבעון השלישי של 2026, לאחר לוחות זמנים מוקדמים יותר.

מה מפסידה הקרן ומה מפסיד השוכר

עבור הקרן, דירה שלא נמסרה אינה מייצרת שכר דירה. ההון כבר הוקצה לעסקה, לעיתים שולמו מקדמות ונצברו עלויות הצמדה ומימון, אבל ההכנסה השוטפת נדחית.

בחלק מההסכמים קיימים מנגנוני פיצוי. הקרן יכולה לקבל תשלום מהמוכר, הנחה ברכישה נוספת או קיזוז מול יתרת התמורה. אלה יכולים לצמצם את הנזק הכלכלי למשקיעים, אך הם אינם מכניסים דירה לשוק השכירות מוקדם יותר.

מבחינת השוכר, השאלה פשוטה יותר: כמה דירות חדשות באמת זמינות עכשיו. כאשר עשרות דירות מתעכבות בפרויקט אחד ומקבצים נוספים מתעכבים בפרויקטים אחרים, ההיצע החדש קטן ביחס לתוכניות. בשוק שבו שכר הדירה לשוכר חדש כבר עלה בקצב מהיר, גם עיכוב זמני יכול להוסיף לחץ באזורי ביקוש.

למה הפרויקטים מתעכבים

אין סיבה אחת שמתאימה לכל הפרויקטים. חברות מצביעות על התארכות הבנייה, מחסור בעובדים, עיכובים בקבלת אישורים, השלמות שנדרשות לפני תעודת גמר ומחלוקות עם יזמים וקבלנים. בחלק מהמקרים האירועים הביטחוניים פגעו בכוח האדם ובשרשרת האספקה.

חשוב גם להבחין בין סיום עבודות הבנייה לבין מסירה. בניין יכול להיראות כמעט גמור, אך עדיין להמתין לבדיקות, לחיבורי תשתית, לאישור אכלוס או לתיקון ליקויים. עבור החברה המדווחת, הנכס אינו מניב עד שניתן לקבל את הדירות ולהשכיר אותן.

לא מספיק לספור דירות שנרכשו

המדינה והחברות נוהגות להציג את מספר הדירות שנרכשו או מתוכננות לשכירות ארוכת טווח. זה נתון חשוב, אך הוא אינו משקף לבדו את היצע השכירות הפעיל.

כדי להבין כמה פתרונות דיור נוספו בפועל, צריך לפרסם גם ארבעה נתונים נוספים: כמה דירות נמסרו, כמה אוכלסו, מה שיעור התפוסה וכמה חודשים חלפו מהמועד החוזי עד למסירה. רצוי גם להציג בנפרד פרויקטים שנבנו במכרזי שכירות ממשלתיים ופרויקטים שהקרנות רכשו מקבלנים בשוק החופשי.

העיכובים אינם מבטלים את היתרון של שכירות מוסדית. חוזים ארוכים, תחזוקה מקצועית וכתובת ברורה לשוכר הם יתרונות אמיתיים. אבל כדי שהמודל ישפיע על המחירים, הדירות צריכות להגיע לשוק בקצב משמעותי ולא להישאר במשך שנים בטבלת "נכסים בהקמה".

הסיפור של העיכובים הוא לכן לא רק סיפור של קרנות ריט. הוא מבחן ליכולת של ישראל להפוך השקעה, תכנון והבטחות למלאי דירות זמין. כל עוד הפער בין הרכישה למסירה נשאר גדול, ההיצע על הנייר גדל מהר יותר מההיצע שבו משפחות יכולות לגור.

קטגוריה: חדשות נדל״ן תגיות: שכירות, דיור להשכרה, בנייה, קרנות ריט רעיון לתמונה: בניין מגורים חדש שכמעט הושלם, דירות חשוכות ושלט "למסירה", מול שוכרים שממתינים מחוץ לגדר האתר. תקציר לפייסבוק: קרנות הדיור רכשו מאות דירות להשכרה, אבל חלקן נמסרות באיחור של חודשים ואף שנים. מי משלם על הדחייה, ולמה פיצוי כספי לקרן לא פותר את המחסור של השוכרים?