שוק השכירות הישראלי עשוי לעמוד בפני שינוי משמעותי. במשך שנים התרגלו בעלי דירות לכך שכל עוד הכנסתם משכר דירה אינה עוברת את התקרה הקבועה בחוק, הם אינם משלמים מס ובדרך כלל גם אינם נדרשים לדווח עליה. כעת נבחנים כמה צעדים שעשויים לשנות את המצב: הקפאת תקרת הפטור, חובת דיווח לכל משכיר, קבלת מידע מפלטפורמות דיגיטליות — ולפי פרסום מהחודש שעבר, גם ביטול אפשרי של הפטור עצמו.
חשוב להדגיש: ביטול הפטור עדיין אינו החלטת ממשלה ואינו מופיע בהצעת חוק שפורסמה. אולם עצם העלאת האפשרות במשרד האוצר מסמנת את הכיוון שאליו עשויה להתקדם מדיניות המס בשנים הקרובות.
המצב כיום: פטור עד 5,654 שקל בחודש
בעל דירה המשכיר דירת מגורים בישראל יכול כיום לבחור בין כמה מסלולי מיסוי. במסלול הפטור, הכנסה חודשית של עד 5,654 שקל פטורה ממס, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
כאשר ההכנסה גבוהה מהתקרה, הפטור אינו נעלם מיד אלא מצטמצם. כל שקל מעל התקרה מפחית בשקל את הסכום הפטור. לדוגמה, בעל דירה שמקבל 6,500 שקל בחודש חורג מהתקרה ב־846 שקל. סכום הפטור שלו מצטמצם ל־4,808 שקל, והיתרה עשויה להיות חייבת במס.
המשכיר יכול לבחון גם מסלול שבו משולמים 10% על מלוא ההכנסה משכר הדירה, ללא ניכוי מרבית ההוצאות, או לבחור במסלול המס הרגיל. המסלול המתאים תלוי בגובה שכר הדירה, בהוצאות על הנכס ובהכנסות האחרות של המשכיר.
התקרה הוקפאה — ולכן יותר בעלי דירות עלולים להתחייב במס
גם ללא שינוי נוסף בחוק, הפטור כבר נשחק. תקרת 5,654 השקלים הוקפאה עד סוף 2027 ואינה מתעדכנת בהתאם לעליית המדד.
המשמעות פשוטה: כאשר שכר הדירה עולה אך התקרה נשארת במקום, יותר בעלי דירות חוצים אותה. שיעור המס לא השתנה, אבל חלק גדול יותר מההכנסה עלול להפוך לחייב במס. בעל דירה שקיבל בעבר 5,500 שקל והיה מתחת לתקרה עלול לחצות אותה לאחר עדכון שכר הדירה, גם אם העלייה רק פיצתה אותו על התייקרות התחזוקה וההוצאות.
השינוי הקרוב יותר: כולם ידווחו
המהלך המתקדם יותר מבחינה ממשלתית אינו ביטול הפטור, אלא ביטול הפטור מדיווח. לפי הצעת חוק ממשלתית שהוחזרה לתוכנית הכלכלית, כל אדם שמקבל הכנסה מהשכרת דירת מגורים יידרש למסור לרשות המסים פרטים על הנכס ועל דמי השכירות — גם אם ההכנסה נמוכה מהתקרה ואין עליה מס.
מי שאינו חייב בדוח שנתי יוכל, לפי ההצעה, למסור הצהרה מקוונת מקוצרת. הדיווח עצמו אינו יוצר חבות מס חדשה, אך הוא מעניק לרשות המסים תמונה רחבה בהרבה על שוק השכירות. כך תוכל הרשות להצליב מידע, לזהות בעלי מספר דירות ולבדוק אם ההכנסה שנמסרה כוללת את שכר הדירה מכל הנכסים.
לפי תחזיות התקציב, חובת הדיווח עשויה להגדיל את הגבייה בעשרות מיליוני שקלים בשנה, ובהמשך להגיע לכ־130 מיליון שקל בשנה. ההכנסה צפויה להגיע בעיקר מחשיפת הכנסות שכבר היו חייבות במס אך לא דווחו.
גם פלטפורמות ההשכרה בתמונה
מהלך נוסף שנמצא בהליכי חקיקה נוגע לפלטפורמות דיגיטליות להשכרת נכסים. לפי ההצעה, חברות המתווכות בין בעלי נכסים לשוכרים או לתיירים יידרשו להעביר לרשות המסים מידע על המשתמשים, הנכסים והיקף העסקאות שבוצעו באמצעותן.
המהלך מכוון בעיקר להשכרה קצרת טווח. דירה המושכרת באופן שיטתי לתיירים אינה בהכרח נהנית מאותם כללי מס החלים על שכירות רגילה, ובמקרים מסוימים הפעילות עשויה להיחשב לעסק. הרחבת הדיווח עשויה להפוך השכרה קצרת טווח לפחות כדאית ולעודד החזרת חלק מהדירות לשוק השכירות הרגיל.
השלב הבא שנבחן: ביטול הפטור
לפי פרסום בוואלה מיוני 2026, משרד האוצר מכין תוכנית להגדלת הכנסות המדינה לקראת תקציב 2027. אחת האפשרויות שנבחנות היא ביטול הפטור על הכנסה משכר דירה. לפי הדיווח, באוצר מעריכים שמהלך כזה עשוי להכניס למדינה בין 2 ל־3 מיליארד שקל בשנה.
זהו סכום גדול בהרבה מההכנסות הצפויות מחובת הדיווח, משום שביטול הפטור יטיל מס גם על הכנסות שמדווחות כחוק אך פטורות כיום. עם זאת, המהלך עדיין בשלב ראשוני: לא פורסם תזכיר חוק, לא התקבלה החלטת ממשלה ולא הובהר כיצד יחושב המס. האפשרויות עשויות לכלול גביית 10% מהשקל הראשון, הקטנת התקרה במקום ביטולה או מנגנון מס מדורג.
האם המס יעבור אל השוכרים?
זהו החשש המרכזי. אם בעל דירה יידרש לשלם מס שלא שילם בעבר, הוא עשוי לנסות להעלות את שכר הדירה כדי לשמור על ההכנסה נטו. מס של 10% על שכר דירה בגובה 5,500 שקל שווה ל־550 שקל בחודש.
אין פירוש הדבר שהמשכיר יוכל להעלות אוטומטית את שכר הדירה בסכום זה. המחיר נקבע גם לפי הביקוש, היצע הדירות והחלופות שעומדות בפני השוכר. אבל באזורים שבהם קיים מחסור בדירות, חלק מהמס עלול להתגלגל אל השוכרים.
מנגד, באוצר יכולים לטעון שהפטור אינו מבטיח ממילא שכר דירה נמוך. בעלי דירות גובים בדרך כלל את המחיר שהשוק מאפשר גם כשהכנסתם פטורה. לכן ההשפעה לא תהיה אחידה: באזורי ביקוש כוחם של המשכירים גדול יותר, ובמקומות עם היצע רחב יהיה קשה יותר להעביר את מלוא העלות לשוכר.
ומה יקרה למחירי הדירות?
מס חדש יפחית את התשואה נטו של משקיעים, במיוחד בדירות שבהן התשואה משכר דירה נמוכה ממילא. חלק מבעלי הדירות עשויים להחליט שההשקעה כבר אינה משתלמת ולמכור. גידול בהיצע הדירות למכירה יכול לסייע לרוכשים ולמתן את המחירים.
אבל יש גם תרחיש הפוך: אם משקיעים ימכרו דירות שהושכרו לבעלי דירות למגורים, מספר הדירות הזמינות לשוכרים עלול להצטמצם. במקרה כזה מחירי הרכישה עשויים להתמתן, בעוד ששכר הדירה יעלה. ביטול הפטור עשוי אפוא לשנות את האיזון בין שוק הדירות למכירה לבין שוק השכירות.
השורה התחתונה: קודם דיווח ואכיפה, אחר כך אולי מס
בטווח הקרוב, השינוי הסביר ביותר הוא הרחבת הדיווח והאכיפה. המדינה רוצה לדעת מי משכיר דירה, כמה נכסים נמצאים בבעלותו וכמה הכנסה הוא מקבל בפועל. הקפאת התקרה כבר מכניסה בהדרגה יותר משכירים לרשת המס, וחובת דיווח כללית תקל על איתור הכנסות שלא דווחו.
ביטול מלא של הפטור הוא אפשרות משמעותית לקראת 2027, אבל עדיין לא מדיניות מאושרת. אם היא תתקדם, הוויכוח לא יעסוק רק בכמה כסף תגבה המדינה — אלא גם בשאלה מי ישלם אותו בסופו של דבר: בעלי הדירות, השוכרים או שניהם.
